這一認識源自RET睿意德在一系列城市更新實踐中的經歷。這些案例涵蓋了開發商、投資者、運營方等多種市場主體，特別是在涉及國家文化遺產保護與核心城市改造項目時，更離不開政府、國有資本等多方力量的協同介入。然而，各利益相關方對于商業開發與資產運營的知識儲備與理解深度參差不齊，部分新入者對專業的理解常浮表面或局限于理論框架，這在一定程度上削弱了決策的協同性、效率以及準確性。

以下，我們梳理城市更新所蘊含的價值創造鏈條、空間資源配置網絡以及地方文化與經濟交織的脈絡，旨在助力各類參與者構建起一個立體化的網絡視角。在“網狀關系”與層級邏輯的指引下，更易識別關鍵節點和找準前進方向，更可能做到高瞻遠矚與腳踏實地，明明白白地運作城市更新。

我們審視各產業的市場化價值生成機制，其根基在于價值鏈的有效傳遞與增值過程，這是維系產業生命力與內在邏輯的核心。面對不同的經濟周期，市場往往催生出新的運作模式，其中的關鍵參與者善于運用杠桿效應，以最大化整體價值產出。在中國城鎮化進程加速，特別是房地產與商業地產增量迅猛時期，價值鏈的獨特性尤為突出：地方政府供應土地，開發商獲取并進行開發，建成物業市場化銷售后，剩余持有部分交由開發商自有的商管公司或外部商業機構進行招商運營。這種模式中的金融杠桿，很大程度上源自城鎮化進程中地價的攀升以及高效的開發與資金回收速度。

隨著城鎮化率不斷提升，房地產企業逐步構建起涵蓋土地儲備、建設開發、銷售租賃等環節的完整產業鏈。他們通過公開競拍獲得土地使用權，大規模開展住宅與商業地產項目，憑借標準化產品的快速流轉實現規模化利潤。同時，商業地產形態持續創新，從購物中心延展至寫字樓、酒店、文旅項目等領域，有力拉動了相關上下游產業的繁榮。此間，資本運作扮演重要角色，房地產企業廣泛應用金融工具，如發行債券、設立REITs、信托產品等，旨在籌集資金、降低成本、擴大業務規模。

然而，當城市化進程邁入新階段，城市更新成為焦點議題。國資企業，如城投公司與城市金融平臺，在本輪更新熱潮中，選擇了有別于傳統開發模式的股權運作路徑。他們通過股權收購、資產整合等方式，深度參與老舊城區、工業遺產地及其他待改造區域的更新工作，著眼于實現社會公共利益與經濟效益的長期均衡。

城市更新的股權運作模式下，規劃與設計工作不再局限于新建項目，而是聚焦于既有城市空間的精細化改造與功能優化，強調保護歷史文化遺產、改善基礎設施、提升公共服務與生態環境質量。這種模式突破了以往單純依賴土地升值與快速銷售的商業模式，倡導社會資本合作，采取公私合營（PPP）模式，實現風險共擔、利益共享，進一步延展了產業價值鏈。

國資企業在城市更新項目中更偏向長期持有與專業化運營，通過提升資產價值、優化租金收入、提供高品質服務等手段，確保長期、穩定的收益回報。相較于傳統開發模式，城市更新股權模式的杠桿使用特征更顯穩健，側重長期價值創造，降低了對短期財務杠桿的過度依賴。

顯而易見，城市更新因國資企業的深度參與，使商業地產資產具備了“長期主義”的潛力，是商業地產向城市資產轉型的必然趨勢。以北京“國資系”為例，其2021年營業收入高達2萬億元，相當于華為、百度、阿里、騰訊四家企業的總和。在經濟常態發展、民營企業面臨挑戰的背景下，國有企業以其雄厚的實力與獨特的盈利模式，成為優化資源配置與推動城市更新的重要力量，能夠在更長的時間周期內有效管理和運作城市與資產。從產業價值鏈及杠桿使用的視角來看，城市更新不僅是對傳統開發模式的補充與升級，更是對城市發展空間質量與可持續性的深刻變革。它倡導政府、企業和社區居民共同參與，共同塑造富含人文底蘊、生態友好的城市環境，以滿足新的社會經濟需求，踏上高質量城市發展的道路。

通過對城市更新價值鏈參與者的動態變化與商業模式革新過程的深入剖析，我們可以深刻領悟合肥市在產業結構調整中堅定推行以產業為支撐、帶動商業發展的戰略決心。成都依托未來發展為內陸“港”的戰略下，近兩年投運的天府機場在貨運運力方面的優勢，勢必獲得更多依托航空運力提效的產業。同時，亦能洞察淄博、哈爾濱等城市大舉發展文化旅游產業，積極吸引全國消費者關注背后的深層意圖——即旨在通過產業與商業的深度融合、內需市場的激活以及消費潛力的釋放，尋求經濟增長的新引擎。當傳統產業動能逐漸式微，新的驅動力不可能憑空降臨或坐等機遇，而是需要主動求變、積極布局。

成都天府國際機場 ?網絡

城市更新在此背景下，為各地提供了重新審視與規劃經濟結構的戰略窗口，它不僅是關乎單一項目盈利與否的問題，更是關乎城市長遠發展前景、面向未來進行再投資的重要戰略部署。城市更新的本質是在都市經濟網絡的框架下，城市尋求實現新發展階段與可持續發展能力的全面提升，是一場著眼長遠、關乎城市競爭力重塑的新一輪競賽。參與方也只有站在城市新動力的視角，對于項目、特別是城市更新重點項目的利益點才能更為透徹和堅定的投入。

城市發展本質上是一個依托地理區位與物理空間網絡進行資源優化配置的過程，這對商業資產的繁榮與進化具有決定性影響。經濟學家雅各布斯曾強調：“城市的實質在于其地理位置的多樣性與連貫性，地理環境與物質形態的有機融合是驅動城市生機的核心要素。”迪拜憑借其獨特的地理優勢及構建的國際資源流通體系，完成了從沙漠內陸向全球商貿旅游中心的華麗升級，進一步證實了地理因素在城市長期競爭力構建中的基石作用。而倫敦金絲雀碼頭從荒廢港灣到全球金融樞紐的蛻變，生動例證了這一論斷。其成功之處在于對泰晤士河黃金地段的巧妙運用，配以科學的城市規劃和高品質的基礎設施建設，塑造出契合現代金融服務業要求的空間環境。

倫敦金絲雀碼頭 ?網絡

探究城市更新的深層機制，必須超越地域界限，敏銳洞察全球資源競爭格局與地域消費需求的演變趨勢。以西班牙巴塞羅那的波布雷諾項目為例，20世紀90年代，面臨工業衰退，該項目通過引入創新業態、優化公共設施、保護并激活工業遺產，成功重啟地區活力，滿足了居民在功能、情感、文化等多元需求，成功轉型為集居住、工作、休閑為一體的創意產業集群區。在日本，東京新宿的歌舞伎町塔、麻布臺之丘、橫濱紅磚倉庫，以及持續煥發生機的丸之內中央商務區，皆展現出城市更新過程中如何巧妙借力地理優勢、對接本土需求、尊重并傳承文化根脈。

日本橫濱紅磚倉庫 ?網絡

審視我國的城市更新實踐，不少項目僅關注外觀美化而忽視深層次更新，或過度追求產品外觀與硬件規格，卻忽略用戶體驗，甚至依賴短期營銷策略制造網紅效應。此類更新項目往往在短暫繁榮后迅速沒落。問題癥結在于未能深刻理解項目定位與所在區域、城市總體發展戰略之間的內在邏輯，導致項目難以贏得當地居民的廣泛認同，即使投資巨大，亦難獲取預期經濟效益。

無論是深度挖掘地理區位潛力，還是在城市更新操作中，我們均應深刻認識這些因素在設定城市發展基準、拓展發展空間方面的關鍵作用。明確的自我定位源于緊密對接項目與區域、城市發展戰略與地理人文脈絡，充分考量地域消費特征與文化底蘊，如此方能確保城市更新與商業資產開發真正滿足市民需求，為投資者帶來穩健、持續的投資回報。

地域文化與城市更新的內在耦合關系，為城市實現轉型升級、實現彎道超車提供了戰略機遇。地方文化作為區域精神標識與歷史基因，積淀了時間的記憶與歷史的印記，伴隨地方生活變遷與社會發展不斷傳承與創新。在全球化浪潮中，中國城市硬件設施快速提升，與發達國家差距顯著縮小，甚至在某些更新與便捷性方面已實現超越，國內城市間硬實力差距逐步縮小，文化軟實力的培育與傳播成為塑造地區特色、賦予城市獨特價值的核心策略。

地域文化與城市更新交織而成的隱形網絡，蘊藏著豐富的歷史敘事、獨特風貌與標志性人物，構成了地方文化寶藏。激活這些潛藏的文化資本，需要進行深度挖掘與創新詮釋，使其在新時代背景下煥發全新活力，并借助高效傳播途徑贏得廣泛認同與傳播。

以荷蘭阿姆斯特丹北部港口區的霍塔文斯城市更新項目為例，其巧妙地將廢舊船塢與工業遺址轉化為充滿活力的創意社區與高端住宅區。項目保留了原有的工業建筑結構與材料，如銹蝕的鋼材、裸露的磚墻，同時引入現代建筑設計理念，打造出兼具歷史韻味與現代美學的混合用途空間。霍塔文斯不僅為藝術家、設計師等創意人才提供了工作與生活場所，還通過舉辦各類文化活動和展覽，成功吸引了大量游客和居民，促進了區域經濟的多元化發展。這一案例展示了深植于工業文化遺產之中的地域文化如何與現代設計理念相結合，創造出既具有歷史文化底蘊又引領時尚潮流的城市空間，為城市更新注入了強大的文化動力。

阿姆斯特丹北部港口區霍塔文斯 ?網絡

隨著中國經濟崛起，國潮文化的流行，是中國傳統文化與現代審美的成功交融，跨越地理邊界走向全球市場，中國國潮品牌憑借富含中國文化元素的獨特魅力，贏得了國內外消費者的熱烈關注與喜愛，成為國家軟實力輸出的有效平臺。與此同時，中國品牌積極拓展海外市場，不僅依賴高品質產品與技術創新，更倚重深厚的文化內涵打開國際市場的入口。

RET睿意德參與的多個城市更新項目中，如西安大唐不夜城對盛唐文化的深度發掘與再現，成功將文化資源轉化為顯著經濟效益，吸引大量國內外游客。安徽績溪糸巷徽菜徽廚博物館則通過保存、展示與傳播徽州傳統飲食文化，增強本地居民的文化認同，為地方經濟開辟新增長點。承德鼎盛王朝大型演藝及元寶街項目以清朝康熙大典為主題，既實現了地方商業升級，又為承德吸引特定游客群體。深度挖掘與創新詮釋地域文化，將無形文化資源轉譯為有形經濟與社會效益，有助于城市在激烈的競爭中捕捉彎道超車的良機，實現文化與經濟深度融合發展，推動地方經濟邁向更為廣闊的全球舞臺。

安徽績溪糸巷徽菜徽廚博物館 ?網絡

熱衷追逐潮流、快速理解和接納新事物，是人類思維特性，對于亟待破局與創新的當代商業市場尤為明顯。文化商業是當前熱門話題，似乎脫離文化談商業已顯得蒼白無力。然而，在城市更新的大背景下，文化何以成為強大的驅動力量，其深層邏輯卻鮮有深入探討。有人援引馬斯洛需求層次理論，認為這是由于消費需求已提升至精神層面，但這種單一解讀略顯草率。淺嘗輒止的理解容易引發公眾盲目跟風與市場浮躁模仿，催生“所見即所得”的同質化現象，加速消費者對新鮮事物的審美疲勞，進一步催生新一輪無效與重復，這對以創新塑造價值、推動持續發展并無助益。