中新網(wǎng)報(bào)道 說：縱觀歷年來的樓市政策，從中央到地方的各項(xiàng)調(diào)整政策無不盯緊住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地。但是，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“零調(diào)控”的狀態(tài)在年后被打破，日前，蘇州針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“限售令”發(fā)布并執(zhí)行，商業(yè)地產(chǎn)從此被納入政策調(diào)控范圍。據(jù)了解，近幾年里以萬科為代表，保利、綠地、遠(yuǎn)洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。不僅如此，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分一杯羹，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)局部飽和？未來調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是否有加碼的可能？房企涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)？未來市場(chǎng)新格局如何建立？為此，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平、北京盈石副總裁周睿將做客中新網(wǎng)視頻訪談，對(duì)以上問題進(jìn)行分析解答。 (2014-3-5 13:48)

主持人 說：各位網(wǎng)友大家上午好，您正在收看的是中新網(wǎng)為您直播的《新聞大家談》，我是國宏。近日，蘇州出臺(tái)政策加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的管理，至此，多年來一直脫離調(diào)控中心的商業(yè)地產(chǎn)首次被地方政府納入調(diào)控范疇。不同于住宅市場(chǎng)，由于不受樓市調(diào)控政策限制，近些年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，很多購物中心和寫字樓拔地而起。很多開發(fā)商，甚至是“非涉房企業(yè)”都進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中來，眾多房企加入商業(yè)地產(chǎn)陣營，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)供需不平衡、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象。
主持人 說：與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)較大空置率，而北京上海等熱點(diǎn)城市的租金卻持續(xù)上漲，市場(chǎng)形成分化之勢(shì)，隨著蘇州“商業(yè)地產(chǎn)政策”的出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是否將迎來一次轉(zhuǎn)變？未來調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是否有加碼的可能？房企涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)？未來市場(chǎng)新格局又將如何建立？針對(duì)以上網(wǎng)友們關(guān)注的話題，我們?yōu)榇蠹已?qǐng)到了“中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平、北京盈石副總裁周睿”來為大家來做詳細(xì)的解讀。好，歡迎二位，請(qǐng)和我們中新網(wǎng)的網(wǎng)友們打聲招呼。
王永平 說：各位網(wǎng)友，大家好，我是中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的王永平。

周睿 說：大家好，我是北京盈石的周睿。
主持人 說：好，歡迎二位，我們知道近些年來，商品房市場(chǎng)屢遭政策調(diào)控，而商業(yè)地產(chǎn)始終未受政策影響，此次蘇州發(fā)布政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)加強(qiáng)管理，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)所處的政策環(huán)境釋帶來哪些信號(hào)？也有人說商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是已走到十字路口，將迎來一個(gè)轉(zhuǎn)折，二位對(duì)這樣的看法持什么樣的態(tài)度呢？ (2014-3-6 10:24)#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：這一次蘇州出臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，我覺得還是很值得業(yè)內(nèi)關(guān)注的，因?yàn)槭酆蠓醋獾囊恍┻z留問題，過去實(shí)際上已經(jīng)比較突出了，主要表現(xiàn)在一些開發(fā)商在××反租過程當(dāng)中是采取一些欺詐的辦法，通常的做法是開發(fā)商在銷售的時(shí)候，給一個(gè)承諾，說我將來可以以很高的回報(bào)來反租給你，但是實(shí)際的運(yùn)行過程當(dāng)中，是換了一個(gè)金蟬脫殼的辦法，用另外一個(gè)公司進(jìn)行××反租合同的簽署，一旦出了問題，真正的承擔(dān)責(zé)任的是另外一個(gè)小公司，對(duì)開發(fā)商獲取的利潤是不會(huì)有影響的。 (2014-3-6 10:26)

王永平 說：這樣一種做法明顯地?fù)p害了很多投資人的利益，而且蘇州市出臺(tái)這樣的相關(guān)管理辦法，我覺得至少對(duì)投資者也是一個(gè)警示，讓他們意識(shí)到售后反租過程當(dāng)中是有風(fēng)險(xiǎn)的，另外對(duì)開發(fā)商來講，也能起到震懾的作用，政府可能看到了里邊的一些不規(guī)矩的行為，還有我們稱之為，這些叫范跑跑，如果那些項(xiàng)目都不賣了，完全是持有的，我們叫豬堅(jiān)強(qiáng)，我想這個(gè)政策的出臺(tái)對(duì)一些范跑跑來講也是一個(gè)警示。 (2014-3-6 10:27)#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：王秘書長的語言非常幽默，不知道周總您認(rèn)同嗎？ (2014-3-6 10:27)

周睿 說：應(yīng)該說這一次蘇州政府對(duì)于蘇州商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，確實(shí)會(huì)對(duì)業(yè)界產(chǎn)生很大的影響，就像秘書長剛才說的，其實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)分散出售，同時(shí)未來去借一個(gè)殼做售后反租的情況，其實(shí)大多是一個(gè)甩包袱的做法，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，如果大家沒有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，它的售后反租的承諾其實(shí)就是給投資者吹了一個(gè)很大的泡泡，投資者很多人的利益都是在這個(gè)時(shí)候受到損害的。因?yàn)槲覀冞@么多年來，主要還是專注持有型的商業(yè)物業(yè)，也是因?yàn)槲覀兛吹酱蹬菖莸倪^程當(dāng)中，對(duì)于行業(yè)來說，對(duì)于開發(fā)商本身的信用來說，對(duì)于市場(chǎng)都是很難過的狀況，對(duì)，是一種傷害。 (2014-3-6 10:28)

周睿 說：近兩年，我們也在看，如果可能像一些有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的這樣的一些團(tuán)隊(duì)來去在商業(yè)未來銷售之后，他能夠?qū)@個(gè)承諾負(fù)后期的責(zé)任，可能也是有好處的。其實(shí)蘇州的政策是對(duì)那些欺詐性質(zhì)的商業(yè)的售后反租提到了一個(gè)，應(yīng)該說把它展現(xiàn)在公眾面前，下一步投資者就會(huì)更多地去規(guī)避這樣的銷售的一些項(xiàng)目，可能未來會(huì)有更多更理性的投資選擇。 (2014-3-6 10:29)#p#分頁標(biāo)題#e#

主持人 說：蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售令”內(nèi)容提到，“對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)。”此舉對(duì)開發(fā)商資金管理有哪些影響？該措施是否會(huì)進(jìn)一步加劇商業(yè)地產(chǎn)過剩問題？ (2014-3-6 10:29)

王永平 說：對(duì)開發(fā)商資金的影響，對(duì)有的項(xiàng)目會(huì)有，有的項(xiàng)目不一定會(huì)有，因?yàn)椴皇敲恳粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目都有辦法完全想賣干凈的，有的項(xiàng)目本意想賣光，但是市場(chǎng)表現(xiàn)不好，有的開發(fā)商也會(huì)被動(dòng)地持有一些項(xiàng)目，但是這個(gè)政策更大程度上是向市場(chǎng)，包括投資人和開發(fā)商傳達(dá)了這樣一種信息，就是政府或者社會(huì)已經(jīng)意識(shí)到了商業(yè)發(fā)展投資當(dāng)中的這些問題，這樣的一個(gè)信息本身，可能比對(duì)開發(fā)商實(shí)際產(chǎn)生的資金影響更重要，因?yàn)檫@樣的傳達(dá)，蘇州出臺(tái)這樣的政策，會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到其他的地方，其他的地方會(huì)不會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)苛的政策，這是會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來的后期不確定性影響。我覺得對(duì)于市場(chǎng)的泡沫是不是有一些過剩的行為，或者對(duì)房價(jià)的高企是不是能夠產(chǎn)生立竿見影的效果，倒不見得。目前來看，可能還起不到這么大的作用。 (2014-3-6 10:30)#p#分頁標(biāo)題#e#

主持人 說：周總，您認(rèn)同王會(huì)長的說法嗎？
周睿 說：其實(shí)關(guān)于比如說在這一次蘇州的限購令另的條款當(dāng)中，會(huì)限制10萬平米以上的項(xiàng)目，至少要有30%，三萬平米，不能分割出售，這樣的情況在實(shí)際操作的案例當(dāng)中，已經(jīng)存在了，其實(shí)不僅僅是像蘇州公布了完整的限購令，在浙江的紹興、溫州，其實(shí)政府在土地拍賣的過程當(dāng)中，招拍掛的限制條件上，掛出來要求在綜合體項(xiàng)目當(dāng)中，需要對(duì)不能分割的面積做規(guī)定。這個(gè)舉措在全國各個(gè)城市，尤其在過往商鋪投資，可能相對(duì)比較活躍的華東地區(qū)的影響可能會(huì)更多一些，其實(shí)很多開發(fā)商在這個(gè)時(shí)候，都會(huì)去，實(shí)際上資金的壓力應(yīng)該說是一直存在的，只是現(xiàn)在有更明確的一個(gè)規(guī)定，在很多業(yè)主拿住之前，其實(shí)對(duì)于拿地門檻的考量就要跟自身的資金能力做評(píng)估了，其實(shí)可能有的時(shí)候我的資金不匹配的時(shí)候，我就不會(huì)去拿地，這個(gè)可能是從開發(fā)商的角度來說的。 (2014-3-6 10:31)

周睿#p#分頁標(biāo)題#e# 說：另外我覺得政府的這種做法，大家最近網(wǎng)上也在熱議，是否是一刀切的做法，可能未來會(huì)不會(huì)帶來更多的問題，其實(shí)我覺得如果是從大的城市功能配置的角度上來看，其實(shí)還是會(huì)有一些問題的，也就是說，其實(shí)對(duì)于一個(gè)區(qū)域，政府的這個(gè)商業(yè)總體比例的規(guī)劃，其實(shí)應(yīng)該會(huì)有一定方向性的引導(dǎo)，但是是否需要在每一塊地上，都要拿出30%的比例來去限制它商業(yè)不可以銷售，有一些麻煩，未來你逼著沒有商業(yè)運(yùn)營能力的開發(fā)商在他的項(xiàng)目當(dāng)中必須要做持有，其實(shí)會(huì)帶來后續(xù)的很多經(jīng)營和招商上面的問題。 (2014-3-6 10:31)

王永平 說：我覺得從根上來講，還是很多應(yīng)該可以都?xì)w結(jié)于地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏有效的規(guī)劃，或者科學(xué)的規(guī)劃，一個(gè)總量失控，總量失控以后，或多商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營有困難，開發(fā)商出于商業(yè)利益考慮，他一定要想辦法跑掉，甩包袱的。第二個(gè)，我們?cè)谕恋氐恼信倪^程當(dāng)中，過分看重于地價(jià)，而不是說看重于這個(gè)公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一塊好的地，一塊地拍賣的過程當(dāng)中，誰價(jià)高者得，出的地價(jià)高誰能拿，往往就容易導(dǎo)入一些什么呢？有錢，但是并不一定有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并不一定有商業(yè)運(yùn)營的品牌資源這樣的公司進(jìn)入，即使你讓他持有，實(shí)際上對(duì)這個(gè)城市來講，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來講，也不一定能夠做到成功。 (2014-3-6 10:33)#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：所以我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)制應(yīng)該要有一個(gè)系統(tǒng)的考慮，不能簡單地通過限制它賣或者不賣，我覺得賣與不賣的限制，對(duì)開發(fā)商來講，能起到一些約束作用，但是它并不一定能夠做成，并不一定能夠保證這個(gè)項(xiàng)目的成功，我們有沒有好的項(xiàng)目，是不是消費(fèi)者歡迎的，是不是開發(fā)商也可以掙到錢的，如果這個(gè)城市里面有很多的限制，讓他們不去散賣，強(qiáng)制性持有，結(jié)果這些公司都不掙錢，最后投資者都不進(jìn)來，這也說不上是繁榮的。

周睿 說：基本上可以這樣說，對(duì)一個(gè)區(qū)域做商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，我們都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)層級(jí)的商業(yè)板塊，比如說在一個(gè)半徑5公里、10公里的范圍之內(nèi)，可能我們需要一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心。大概在10萬平米以上。還有2、3公里的，可能只需要3、5萬平米以上的。但是如果政府一刀切，那就會(huì)出現(xiàn)一條路上，3公里的范圍內(nèi)，都有10萬平米的購物中心，那將來這樣一定會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化。 (2014-3-6 10:37)

王永平#p#分頁標(biāo)題#e# 說：商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃過程當(dāng)中，要考慮幾個(gè)協(xié)調(diào)發(fā)展，一個(gè)要跟城市的人口協(xié)調(diào)發(fā)展，一個(gè)城市，我們要搞商業(yè)，人口是一個(gè)基礎(chǔ)，這個(gè)地方?jīng)]有人商業(yè)很難發(fā)展，像我們的城市化率，全國來講，才只有一個(gè)點(diǎn)多一點(diǎn)點(diǎn)，但是我們很多城市里面的商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，這些年都是在30%左右的增長，完全是沒有協(xié)調(diào)發(fā)展。第二個(gè)，要跟城市的經(jīng)濟(jì)增長相協(xié)調(diào)，你這個(gè)人口數(shù)量有了，但是這些人有沒有足夠的購買力，這個(gè)很關(guān)鍵，我們一些城市的經(jīng)濟(jì)增長也就7%、8%的GDP，人均可支配收入這些年看，也就在10%以下，我們的這個(gè)收入增長并不快，但是我們的投資規(guī)模的增長非常地快。 (2014-3-6 10:37)

王永平 說：第三個(gè)，要跟城市的一些規(guī)劃，資源相協(xié)調(diào)，比如發(fā)展商業(yè)，我們交通是很重要的因素，在商業(yè)集中的地方，或者在大型商業(yè)出現(xiàn)的地方，有沒有便捷的交通支持，有沒有地鐵，有沒有城鐵，有沒有比較多的公共汽車的線路，這些都會(huì)影響一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功與否，還有一個(gè)就是商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中要遵循商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，比如說我們對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目來講，他要么是高度集中，形成一個(gè)商圈，圍在十字路口，馬路幾個(gè)角都有，上面有天橋相連，地下有過道挖通，要么高度相對(duì)來講要有一定的分散，每個(gè)項(xiàng)目，各有各自己的商圈，各有各的輻射人群，但是我們實(shí)際在市場(chǎng)過程當(dāng)中。 (2014-3-6 10:38)#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：很多城市是不考慮這些商業(yè)的特點(diǎn)的，只要有一塊地，誰來蓋都行，蓋多大都行，只要能夠引進(jìn)投資，結(jié)果是很多城市出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目叫公共汽車的布點(diǎn)，最典型的像沈陽這樣的城市，這對(duì)商業(yè)經(jīng)營來講是很大的麻煩，如果我沒有去看過周邊的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，他可能很難下決心，因?yàn)樗磺宄莻€(gè)地方有沒有更好的品質(zhì)，有沒有更好的品牌，有沒有更優(yōu)的價(jià)錢，但是一公里以后的那兩個(gè)項(xiàng)目，我怎么去？我走路過去，有點(diǎn)遠(yuǎn)，我要開車過去，這是很麻煩的問題。 (2014-3-6 10:39)

周睿 說：效率非常低。 (2014-3-6 10:39)

主持人 說：其實(shí)咱們的王秘書長是對(duì)政府前期規(guī)劃，他覺得做得不太夠，我們的周總是對(duì)政府的一刀切的做法是有一定的看法。那二位對(duì)于怎么來解決商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在的一些問題，有沒有自己的一些內(nèi)心的想法？或者是覺得什么樣的想法能夠真正地做到解決這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)存在的項(xiàng)目，又可以讓我們的商業(yè)地產(chǎn)良性地發(fā)展。 (2014-3-6 10:39)#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：一個(gè)還是講剛才的問題很多是出在政府的規(guī)劃里面有問題，解鈴仍須系鈴人，我們首先應(yīng)該把規(guī)劃做得更加科學(xué)，更加嚴(yán)謹(jǐn)，更加尊重商業(yè)的規(guī)律，更加專業(yè)。一個(gè)是要總量進(jìn)行調(diào)控，不能五截至地增長商業(yè)，一個(gè)城市10年、8年都開不出一個(gè)新的商場(chǎng)，我們是一年建10個(gè)、8個(gè)商場(chǎng)，我們的人口、購買力就這么多，不可能每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都火，所以很多人都把商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營不好，歸結(jié)于電商的沖擊，這個(gè)我個(gè)人認(rèn)為不是第一位的，是實(shí)體項(xiàng)目過多造成的市場(chǎng)大餅的攤薄，第二位是電商的沖擊，第三位是自己缺乏經(jīng)營管理方面的創(chuàng)新。 (2014-3-6 10:40)

主持人 說：您是站在商業(yè)投資者的角度考慮問題，但是如果反過來，我們站在消費(fèi)者的角度考慮問題，那商店開得越多，競爭越大，對(duì)消費(fèi)者來說肯定是更加獲利。 (2014-3-6 10:40)

王永平 說：不是完全這么一個(gè)關(guān)系，第一個(gè)，如果商業(yè)項(xiàng)目都不掙錢，誰都吃不飽，那這些項(xiàng)目有可能，有的項(xiàng)目就退出去了，也不一定后面有這么多供你選擇。第二個(gè)，這些品牌，商業(yè)項(xiàng)目過多了以后，品牌是有限的，造成項(xiàng)目對(duì)品牌之間是一種惡性競爭，通過很低的商務(wù)條件把你引進(jìn)來，那這些品牌也不是說怎么為服務(wù)消費(fèi)者方面下工夫，怎么提供更優(yōu)更豐富更好的服務(wù)，而是盤剝這些開發(fā)商就可以獲利。 (2014-3-6 10:41)#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：對(duì)于消費(fèi)者來說，現(xiàn)在在中國，中國的消費(fèi)者不像發(fā)達(dá)國家那么成熟，其實(shí)消費(fèi)者通常都是被引導(dǎo)的，現(xiàn)在就像王秘書長剛才說到的，如果大家都在用急功近利的方式做商業(yè)的話，其實(shí)真正用心琢磨消費(fèi)者需求的開發(fā)商會(huì)越來越少，大家會(huì)覺得我把房子蓋出來，開業(yè)就開業(yè)了，但是商業(yè)地產(chǎn)并不是一個(gè)以開業(yè)結(jié)點(diǎn)就作為結(jié)束的事情，他跟銷售是不一樣，銷售是一錘子的買賣，但是現(xiàn)在大部分的開發(fā)商，在這樣政府的壓力之下，他基本上都在采取我以開業(yè)為最終目標(biāo)，開完了以后讓商戶自生自滅。對(duì)于消費(fèi)者來講，對(duì)于去哪一個(gè)的選擇就變得很茫然，最后就以就近消費(fèi)，這樣就會(huì)形成惡性循環(huán)，人越不去，商戶的經(jīng)營越糟糕，會(huì)拉低整個(gè)市場(chǎng)的投資預(yù)期。 (2014-3-6 10:41)

主持人 說：我知道周總在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)操方面很有經(jīng)驗(yàn)，接下來這個(gè)問題想請(qǐng)教您。據(jù)了解，蘇州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)過剩、“售后包租”承諾難以實(shí)現(xiàn)等現(xiàn)象，這些情況在其他城市是否普遍？哪些城市面臨相同或類似的市場(chǎng)行情？ (2014-3-6 10:42)#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：應(yīng)該說這種情況還是很普遍的，尤其是在二三線城市，像北京、上海其實(shí)基本上這樣操作的項(xiàng)目已經(jīng)少很多了，但是在一些華東地區(qū)的，像剛才講到的蘇州等等，包括像南京，其實(shí)非常有名的案例，南京新街口原來有一個(gè)商貿(mào)廣場(chǎng)，在他開業(yè)的前8年的時(shí)間是經(jīng)營得非常好的，到第8年，他的售后包租到期的時(shí)候，大量的小業(yè)主回來收回自己的鋪面，他跟租戶之間的價(jià)格談不攏，就造成整個(gè)商場(chǎng)瞬間關(guān)門，基本上一夜之間這個(gè)項(xiàng)目就停掉了，它的位置是非常好的黃金地段，支撐前8年的，就是大家統(tǒng)一經(jīng)營的方式。 (2014-3-6 10:44)

周睿 說：在到期以后，業(yè)主的期望值和實(shí)際的市場(chǎng)租金不能夠匹配的情況下，就會(huì)帶來很糟糕的崩盤的現(xiàn)象。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展這10年，咱們這10年都在談只租不售，這個(gè)其實(shí)是從經(jīng)營角度的根本規(guī)律，但是由于中國現(xiàn)在市場(chǎng)的實(shí)際，很多開發(fā)商都有資金壓力，我沒有這個(gè)能力去持有可能5、6萬平米的大型的商業(yè)項(xiàng)目，他就只能采取這樣的方式，所以我們認(rèn)為其實(shí)市場(chǎng)的陣痛，在現(xiàn)在這個(gè)結(jié)點(diǎn)，可能對(duì)我們要回頭重新考慮這個(gè)問題，不是說售后反租走不通，只是說由誰來做。 (2014-3-6 10:44)#p#分頁標(biāo)題#e#

主持人 說：日前，有媒體引用國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱，從2009年開始，全國每年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額累計(jì)以同比超過20%的速度增長，2010年和2011年的同比增速甚至超過30%，高于同期住宅投資完成額累計(jì)的增速。商業(yè)地產(chǎn)投入逐年增加，原因何在？主要基于哪些因素的影響？ (2014-3-6 10:44)

王永平 說：商業(yè)地產(chǎn)這些年增長速度之快，是住宅不能比的，10年前人們問什么是商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)第一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)是2002年才開業(yè)，距今10多年的時(shí)間，那個(gè)時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)的概念什么都沒有，5年前，人們問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？但10年后的今天，人們問的是誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)，今后所有的大公司都卷入進(jìn)來了，這里面的動(dòng)機(jī)可以說，我概括起來講，有主動(dòng)轉(zhuǎn)型，有被動(dòng)轉(zhuǎn)型，有盲動(dòng)轉(zhuǎn)型，還有心動(dòng)轉(zhuǎn)型，像中糧、華潤他們看到了新的增長點(diǎn)，所以這些公司叫主動(dòng)轉(zhuǎn)型，他們看好了這個(gè)市場(chǎng)，他們有模式，他們有資金，有隊(duì)伍，有人才，還有一類叫被動(dòng)轉(zhuǎn)型，當(dāng)時(shí)以萬科為代表的一些公司，他們其實(shí)無意于涉足于商業(yè)地產(chǎn)，沒有清晰的戰(zhàn)略，但是做的住宅體量太大，政府強(qiáng)制。 (2014-3-6 10:46)#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：還有一種是盲動(dòng)轉(zhuǎn)型，有人認(rèn)為說，萬科董事長王健林說做商業(yè)地產(chǎn)成為首富，說宗慶后曾經(jīng)當(dāng)上首富以后，說要做商業(yè)地產(chǎn)，所以有人盲目跟風(fēng)，這也是一種。還有一類叫心動(dòng)轉(zhuǎn)型，代表形象像海底撈這樣的，他連住宅都沒有涉足過，又回到老家四川，當(dāng)?shù)卣f給你一個(gè)20萬平米的綜合體，他想我賣火鍋什么時(shí)候能賣出一塊地來，那給我一塊地，不光有沒有經(jīng)驗(yàn)，我也去做一個(gè)綜合體。這還不包括一些蠢蠢欲動(dòng)型的，還沒有看清市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的，所以這么一種情況，有各種不同的動(dòng)機(jī)都在做這樣的一個(gè)轉(zhuǎn)型。 (2014-3-6 10:47)

主持人 說：那目前大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著開工面積的增加、市場(chǎng)供應(yīng)逐年遞增，為此很多城市商鋪、寫字樓空置情況嚴(yán)重。商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)明顯的供過于求的局面？市場(chǎng)出現(xiàn)“泡沫”的說法是否屬實(shí)？主要出現(xiàn)在哪些城市？ (2014-3-6 10:47)

周睿 說：其實(shí)確實(shí)，我們認(rèn)為其實(shí)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)大家在大量的不同的主體進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)以后，確實(shí)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的泡沫化是有一個(gè)非常加劇的現(xiàn)象，就像我們經(jīng)常談到的，商業(yè)地產(chǎn)有幾大重災(zāi)區(qū)，一個(gè)就是沈陽，可能在它的一條青年大街，每隔一公里，都有7、8萬平米的購物中心存在。還有一個(gè)是成都，隨著西南地區(qū)的開發(fā)，成都作為熱點(diǎn)，大量的熱錢都在往這個(gè)市場(chǎng)涌，包括也有大量的，不僅僅是房地產(chǎn)投資，有大量的世界500強(qiáng)都在這個(gè)地方紛紛設(shè)立總部，我們談泡沫都離不開成都。 (2014-3-6 10:50)#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：我們?nèi)ツ暝诔啥际浅晒﹂_業(yè)了一個(gè)大型的購物中心也是大家都在熱議的，就是成都的新世界環(huán)球中心，它是在成都的城南，在我們整個(gè)招商的一年當(dāng)中，就面臨到了，在我們招商的一年周期里面，這一年當(dāng)中的我們的南區(qū)，每隔兩個(gè)月，就有一個(gè)購物中心開業(yè)。剛才我列舉的這些項(xiàng)目，基本上都在10萬平米，主打的購物中心的類型也都是時(shí)尚類的，它的主力店通常都是快時(shí)尚的品牌，HM等等。 (2014-3-6 10:51)

周睿 說：所以整個(gè)購物中心開業(yè)出來，互相之間的差異非常少，如果一個(gè)市場(chǎng)高度地做細(xì)分，大家各自找到各自差異化的路徑，我們認(rèn)為這個(gè)泡沫還是小的，但是如果大家在市場(chǎng)品牌不夠、消費(fèi)者不夠的情況下，都在整一塊蛋糕，這個(gè)泡沫肯定是非常非常厲害的。包括像在武漢，也會(huì)有這樣的情況，大量的項(xiàng)目扎堆，在15年，成都和武漢都是一些項(xiàng)目集中開業(yè)的一個(gè)階段。 (2014-3-6 10:51)

主持人 說：近日有報(bào)道稱，去年萬科、保利、龍湖、遠(yuǎn)洋等房企，也紛紛加大對(duì)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的投入。其中，萬科2013年新增純商業(yè)面積二線城市占比為29.5%，保利則為38.6%。開發(fā)商扎堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房企本身存在哪些考驗(yàn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)呢？王秘書長。 (2014-3-6 10:51)#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：我覺得這個(gè)里邊很重要的一點(diǎn)，就是后期的招商和運(yùn)營管理，因?yàn)閷?duì)投資來講，他們倒還不是太大的問題，因?yàn)檫@些項(xiàng)目剛才點(diǎn)到的這些公司，情況都是以住宅為主，所以這些商業(yè)項(xiàng)目都是附屬在一個(gè)大盤里面，從住宅的收益里面都可以覆蓋商業(yè)建設(shè)的成本，但問題是后面的招商和運(yùn)營怎么辦。 (2014-3-6 10:53)

王永平 說：這些城市里面的商業(yè)項(xiàng)目過多，有的區(qū)位，有的都是大盤，從住宅角度來講，這個(gè)區(qū)位還可以，如果我把景觀做出來，問題也不大，但是商業(yè)來講，尤其在這些區(qū)位偏僻的地方，要不是跟傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)或者不是在商業(yè)規(guī)劃的未來的發(fā)展區(qū)域里面的話，它的招商就會(huì)面臨比較困難的情況，像保龍，在很多城市拿大體量的地，他的住宅問題不是太大，但是商業(yè)就出現(xiàn)了很大的問題，有的招來了，用南京條約把人家招來了，結(jié)果人家后面還有辛丑條約等著你，你得給我說法，不給我說法我就走人。 (2014-3-6 10:53)

王永平#p#分頁標(biāo)題#e# 說：曾經(jīng)有一家大的開發(fā)商跟我講，他們?cè)诎不找靡粋€(gè)項(xiàng)目，其中政府要求配一個(gè)商業(yè)設(shè)施，是一個(gè)馬戲團(tuán)，他們測(cè)算了一下，這個(gè)投資大概1.2個(gè)億，發(fā)現(xiàn)這個(gè)事還能做，前面是投資部門來評(píng)估，問題不大，但是商業(yè)部門一評(píng)估，說這個(gè)馬戲團(tuán)，未來經(jīng)營每年虧2千萬很正常，而且據(jù)說5年都看不到底，又是一個(gè)億的虧損，怎么辦，這是我們?cè)谫I地的時(shí)候，是沒有考慮到的，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目后期還可以虧很多。像北京王府井的很有名的商業(yè)項(xiàng)目，4年時(shí)間里面，經(jīng)營性的虧損虧了7.6億，所以后期的風(fēng)險(xiǎn)是很多不做商業(yè)地產(chǎn)的公司意識(shí)不到的。 (2014-3-6 10:54)

主持人 說：其實(shí)我們也注意到，從北京、上海等熱點(diǎn)城市來看，商業(yè)地產(chǎn)依然呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定、需求不減、租金維持高位的特點(diǎn)，相比部分城市的“泡沫化”、“同質(zhì)化”，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)分化現(xiàn)象，您如何看目前這種市場(chǎng)格局？ (2014-3-6 10:55)

周睿 說：前一段時(shí)間我也談到過，中國的市場(chǎng)是相對(duì)來說比較特別的，中國非常大，而且不同的城市發(fā)展極其不均衡，一二前城市，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展有10年的時(shí)間，但是二三線城市，可能最近5年左右才會(huì)出現(xiàn)這樣的熱潮，必然決定著，在一二線城市，比如北京、上海的商業(yè)項(xiàng)目，更早地需要去考慮，我怎么去找到自己的道路，所以其實(shí)一二線城市會(huì)出現(xiàn)很多跨河而止的情況，大家都在逐漸縮小自己的范圍，慢慢市場(chǎng)是在調(diào)整，去回歸理性的，但是二三線城市還在經(jīng)歷這樣的陣痛，大家都在盲目地往前沖，沖到一半的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)對(duì)手跟自己差不多，那怎么樣找互相之間的差異、錯(cuò)位，是現(xiàn)在經(jīng)歷的比較大的問題。 (2014-3-6 10:56)#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：但是一二線城市的問題不是不存在，而是進(jìn)入到一個(gè)更精細(xì)化的過程，他其實(shí)已經(jīng)不再去，比如說考慮招商怎么招，他更多的是要回歸到本原，比如我要研究人口，我這個(gè)區(qū)域到底人口結(jié)構(gòu)和5公里的客戶有什么不一樣，因?yàn)榈缆方煌ǖ年P(guān)系，他有沒有可能，我把他的這部分客人拉過來，或者說我只能把我的地緣性的客戶維護(hù)好，大家都需要做更細(xì)化的考慮，而且一線城市的商業(yè)發(fā)展跟品牌的布局也有很大的關(guān)系，比如說像快時(shí)尚這些品牌。 (2014-3-6 10:56)

周睿 說：在過往的5年，基本上受市場(chǎng)熱捧，大家通常在一二線城市的時(shí)候，開店沒有那么多的情況下，還要考慮，我怎么樣把他引過來，我怎么樣讓客戶喜歡上我這個(gè)項(xiàng)目，讓他覺得他是屬于這個(gè)地方的，而不在跟外圍區(qū)域的項(xiàng)目做比較，要更多的做到以客為親的概念，不是說簡單來看一看，而是吸引消費(fèi)者重復(fù)到訪。二三線城市距離這個(gè)還有一定的距離，他還需要再努力一段時(shí)間。 (2014-3-6 10:56)

#p#分頁標(biāo)題#e#主持人 說：目前，北京等熱點(diǎn)城市涉及商業(yè)地產(chǎn)地塊大多高溢價(jià)成交，商業(yè)金融用地依然搶手，其熱度甚至超過住宅地塊。二位如何看待熱點(diǎn)城市商業(yè)土地受熱捧？ (2014-3-6 10:57)

王永平 說：像北京的商業(yè)用地價(jià)格過高，是有兩個(gè)因素，一個(gè)是受整個(gè)住宅用地價(jià)格持續(xù)上漲所拉動(dòng)，會(huì)出現(xiàn)了北京像門頭溝地區(qū)的商業(yè)都拍出2萬塊的地價(jià)來，另外一個(gè)是北京的寫字樓的租金，這兩年飆升，所以也帶動(dòng)了商業(yè)地價(jià)的上漲。但是我覺得這么高的一個(gè)地價(jià)，從商業(yè)運(yùn)營角度來講，還是有很大的擔(dān)心的，因?yàn)槲覀兊淖饨鸹貓?bào)，整個(gè)商業(yè)的銷售增長，其實(shí)遠(yuǎn)沒有地價(jià)上漲那么快，你像北京去年，南三環(huán)的大峽谷，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)已經(jīng)開業(yè)兩年的商業(yè)項(xiàng)目，賣給了凱德，他的平均價(jià)格才2萬5，如果把地下停車場(chǎng)的部分算上，好像才1萬8左右，你想，一個(gè)經(jīng)營性的項(xiàng)目，而且還不算太差的一個(gè)項(xiàng)目，他建成只能賣這么點(diǎn)價(jià)錢，而現(xiàn)在的地價(jià)已經(jīng)漲到2萬塊錢，位置比他還差，所以這個(gè)地價(jià)的開發(fā)成本和未來的運(yùn)營收益已經(jīng)完全不對(duì)稱了。 (2014-3-6 10:58)

#p#分頁標(biāo)題#e#周睿 說：其實(shí)這個(gè)當(dāng)中還是存在著很多風(fēng)險(xiǎn)的，我們的很多開發(fā)商的客戶都會(huì)不斷地談到，商業(yè)地產(chǎn)越來越難做，怎么算都算不過來這筆賬，大家會(huì)越來越去關(guān)注經(jīng)營層面的東西，包括我相信未來，其實(shí)在租金的這個(gè)上漲這一塊，也不是說普遍的，我們一二線城市都能飆升上去，其實(shí)還是會(huì)存在很多，比如說城市核心商圈的項(xiàng)目持續(xù)會(huì)走高，但是對(duì)于一些區(qū)域級(jí)的商業(yè)項(xiàng)目，其實(shí)還是會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)來講比較合理的水平之內(nèi)，其實(shí)在他拿地的時(shí)候，開發(fā)商就需要把這些風(fēng)險(xiǎn)考慮在其中，而且也不太可能拿單純的商業(yè)用地，如果單純的商業(yè)用地，意味著他未來的這一盤資金賬是算不過來的，需要有一些其他的物業(yè)功能來幫他做平衡。 (2014-3-6 10:59)

王永平 說：我們這些年商業(yè)項(xiàng)目之所以這么多，很重要的一個(gè)原因是綜合體這個(gè)模式鬧的，綜合體實(shí)際上是通過住宅里面的盈利，掩蓋了很多商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，如果說我們過去的幾年沒有這么多綜合體，是單純地純商業(yè)項(xiàng)目，那我相信連現(xiàn)在的一半都不到。現(xiàn)在出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？開發(fā)商在抱怨純商業(yè)的投資回報(bào)不好，租金收益太差，跟他的投資比。 (2014-3-6 11:00)#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：入住的商家又在抱怨租金上漲過快，已經(jīng)到了天花板，承受不了，所以這個(gè)你可以看到游戲規(guī)則里面，消費(fèi)者可以承受的商品的價(jià)格，開發(fā)商可以承受的投資的額，還有商家可以承受的租金水平，這三個(gè)每個(gè)利益主體都能夠認(rèn)可的話，這個(gè)游戲才能玩得下去，現(xiàn)在有兩個(gè)，三個(gè)人組成的游戲里面，有兩個(gè)人已經(jīng)感覺玩不下去了，所以這個(gè)里面市場(chǎng)是要出問題的，而且最終的不想玩的，最終的決定權(quán)還不在前面兩個(gè)里面，消費(fèi)者是最終的決定權(quán)，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。 (2014-3-6 11:00)

主持人 說：近幾年來，很多開發(fā)商涉足或加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以萬科為代表相繼有北京、深圳的購物廣場(chǎng)開業(yè)。您如何看萬科等房企涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)？周睿您如何解讀？ (2014-3-6 11:02)

周睿 說：跟萬科體系的合作，我們是從09年就開始了，持續(xù)的也在包括跟萬科的深圳、長春、武漢、北京、成都一直都在合作，這幾個(gè)熱點(diǎn)的城市，也是泡沫比較嚴(yán)重的城市。對(duì)于萬科來說，它是中國房地產(chǎn)界的一艘大航母，對(duì)于大航母來講，它的掉頭難是它比較突出的問題，其實(shí)從最早的提出，要拿出20%的開發(fā)量做商業(yè)的話，按照萬科的這個(gè)量來說，是非常龐大的數(shù)字，所以當(dāng)時(shí)的一線城市的功能，萬科的城市公司都在嘗試做持有性的項(xiàng)目，每個(gè)公司都在想，怎么樣把自己的商業(yè)板塊做成自己的亮點(diǎn)，但是實(shí)際上一年的時(shí)間之內(nèi)，集團(tuán)沒有做太多管控的情況之下，出現(xiàn)了17個(gè)10萬平米以上的購物中心，反饋到集團(tuán)層面，集團(tuán)就非常緊張。 (2014-3-6 11:03)#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)這17個(gè)購物中心利弊條件也好，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)的商業(yè)能力也好是及其不匹配的，這個(gè)如果僅僅出現(xiàn)在現(xiàn)在開業(yè)的北京、深圳、上海，不用擔(dān)心，但是當(dāng)它出現(xiàn)在二三線城市，它就需要有很大的預(yù)警了，所以當(dāng)時(shí)萬科集團(tuán)的戰(zhàn)投部馬上就勒緊了繩子，對(duì)于這個(gè)要去控制。他也是往前試探，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，及時(shí)做風(fēng)險(xiǎn)管控，這其實(shí)是大企業(yè)必須要經(jīng)歷的過程。13年的時(shí)候，萬科我在跟他們的一次交流當(dāng)中，他們也談到，對(duì)于萬科來說，他要結(jié)合自己自身的特點(diǎn)，萬科發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不一定要像萬達(dá)那樣，一定都做十幾、二十平米的持有性的購物中心，萬科現(xiàn)在都是分散在各個(gè)城市的社區(qū)商業(yè)，其實(shí)社區(qū)商業(yè)的題怎么解，應(yīng)該說是下一步很多房企要去解決的。 (2014-3-6 11:03)

周睿 說：社區(qū)商業(yè)的部分，如果資產(chǎn)盤活了，就是一個(gè)非常大的量，萬科突然說，在大型的購物中心方面，我只需要做重點(diǎn)城市的突破，對(duì)于二三線城市的一線公司，讓大家控制它的發(fā)展速度，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)有的資產(chǎn)進(jìn)行考慮，去考慮比如說怎么樣去有效地引導(dǎo)，包括他們之前也考慮過，跟一些專門持有做社區(qū)商業(yè)的一些運(yùn)營體來做合作，都是他們?cè)谌プ龅奶剿?。其?shí)我相信，不管是萬科也好，保利也好，綠地也好，他們其實(shí)都是大型的航母公司，這種掉頭過程其實(shí)是需要自己更加清醒地看待這個(gè)過程當(dāng)中的一些風(fēng)險(xiǎn)的。 (2014-3-6 11:04)#p#分頁標(biāo)題#e#

主持人 說：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)駐某個(gè)城市之前，應(yīng)該從哪些方面進(jìn)行調(diào)研、策劃，才能立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，避免項(xiàng)目出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化甚至空置？可不可以舉例。 (2014-3-6 11:05)

周睿 說：其實(shí)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目來說，大家都要知道，就像剛才王秘書長給我們說的，商戶、消費(fèi)者、開發(fā)商之間的游戲規(guī)則的三個(gè)點(diǎn)，其實(shí)消費(fèi)者都是他最基礎(chǔ)的一個(gè)價(jià)值的基礎(chǔ)點(diǎn)，所以我們?cè)谶M(jìn)入任何一個(gè)商業(yè)城市做調(diào)演的時(shí)候，第一步還是要解決人的問題，這個(gè)城市的人口數(shù)量能夠支撐多大的商業(yè)總量，這個(gè)是我們首先要去考慮的。 (2014-3-6 11:08)

周睿 說：舉一個(gè)例子，其實(shí)我記得2012年，網(wǎng)上有一個(gè)調(diào)侃性的文章，年底的時(shí)候做總結(jié)，說12年的悲劇的開發(fā)商，第10名是貴陽的開發(fā)商，貴州這樣的一個(gè)省份，其實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)中，泡沫是非常非常嚴(yán)重的，我相信王秘書長也去過，貴陽，基本上我們可以看到，很多超千萬平米的大盤，其中的商業(yè)配置都是百萬級(jí)的，即便他可以通過主題公園，或者大量的旅游開發(fā)來去推動(dòng)一定的，給他賦予一定的特質(zhì)，但是這個(gè)城市的人口總量是有限的，就那么一兩百萬的人口，他能夠支撐這么多的商業(yè)量嗎？其實(shí)我們拿一個(gè)簡單的人均商業(yè)面積一換散就知道，人均商業(yè)面積到3、5了，他的經(jīng)營未來肯定會(huì)出來問題。#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：當(dāng)時(shí)我們?cè)诟粋€(gè)開發(fā)商合作，我們首先考慮的是他在這個(gè)新區(qū)，我要考慮他目前的人口數(shù)量，比如目前只有10萬左右，他不能夠支撐20萬平米的綜合項(xiàng)目，我就要想，怎么樣把遠(yuǎn)端的客戶群拉過來，我是否要結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械奈幕攸c(diǎn)，來給這個(gè)項(xiàng)目賦予一些城市功能的東西在里面。所以大家現(xiàn)在越來越多地考慮，商業(yè)不是簡單地餐飲、零售、娛樂、休閑這些東西，還要把很多精神層面的東西放進(jìn)去，現(xiàn)在我們也會(huì)關(guān)注一些城市的文化資源的挖掘，來給商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目注入更多的精神能量，有限在一二線城市會(huì)是非常突出的。

主持人 說：接下來這個(gè)問題，想請(qǐng)教一下二位，如何看SOHO中國等房企拋售一線城市物業(yè)，房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整出于哪些原因？

王永平 說：他拋售售后物業(yè)，是他一貫的風(fēng)格，他是商業(yè)地產(chǎn)里面的一種類型，他不同于萬達(dá)，也不同于別的，他的特點(diǎn)是在一線城市，像過去就在北京，后來拓展到了上海，以辦公樓為主，商業(yè)是一個(gè)配套，全部采用銷售的策略，他的優(yōu)勢(shì)，SOHO的營銷能力比較強(qiáng)，潘石屹個(gè)人影響能力比較大，所以他可以把這些物業(yè)賣得比較快，而且價(jià)格賣得比較高，這個(gè)里面一個(gè)是發(fā)揮了他自己的比較優(yōu)勢(shì)，另一方面來講，也可以說他規(guī)避了自己的弱勢(shì)，面對(duì)潘石屹來講，對(duì)SOHO中國來講，他沒有運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：但是我覺得這樣的一種做法，作為公司是比較成功的，但是作為一個(gè)城市來講，我覺得如果這樣的好的地段，用這樣的一些產(chǎn)品，對(duì)城市的區(qū)域價(jià)值來講是破壞。我想這一點(diǎn)北京市的政府現(xiàn)在已經(jīng)意識(shí)到了，在國貿(mào)對(duì)面的那一塊地，中富地塊的招投標(biāo)過程當(dāng)中，最早傳出來，不讓SOHO參與競標(biāo)，后來潘石屹在網(wǎng)上公開叫板，后來政府說讓你進(jìn)來了，給了他一個(gè)羞辱式的結(jié)果，倒數(shù)第一名，讓你出局。確實(shí)這樣的產(chǎn)品過多了，對(duì)CBD是一個(gè)很大的破壞，他們那些SOHO的主要客戶群是什么呢？名片上入住的那些企業(yè)，投資人可能五花八門的，入住的企業(yè)要求名片上要印上，北京建國門外大街幾號(hào)，看上去很核心，但是生意從來不去公司談，都在對(duì)面的中國大飯店的咖啡店里面談。

王永平 說：所以這樣的一些小公司，不是禮品公司就是廣告公司，不是廣告公司就是策劃公司，對(duì)整個(gè)區(qū)域的整體的價(jià)值是不大的，帶不來更大的資源，比如CBD應(yīng)該發(fā)展總部基地，他可以帶來很多的稅收，或者研發(fā)中心、創(chuàng)新中心，才會(huì)成為一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)的引擎，但是他現(xiàn)在閃爍的東西根本不去考慮客戶群是誰，只要誰有錢，我就能買，這樣的一種模式對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)來講，并沒有太大的影響力。另外一個(gè)這個(gè)做法實(shí)際上對(duì)很多投資客來講，也沒有實(shí)現(xiàn)他們預(yù)期的商業(yè)回報(bào)。#p#分頁標(biāo)題#e#

主持人 說：除了這個(gè)問題以外，近幾年，不斷出現(xiàn)的高樓大廈不斷刷新城市地標(biāo)新高度。資料顯示，全球在建摩天大樓中有87%在中國，預(yù)計(jì)2022年中國摩天大樓總數(shù)將達(dá)1318座，是美國的2.5倍，其中80%將建在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)。高樓大廈的建設(shè)潮是否符合城市發(fā)展需求，對(duì)資源利用、環(huán)境等都會(huì)帶來哪些負(fù)面影響？

周睿 說：其實(shí)確實(shí)，現(xiàn)在在中國的這種，不管是一個(gè)什么級(jí)別的城市，大家都在想要突破比如說300米、200米的高度，建得越來越高，大家都在比這個(gè)，其實(shí)這是一種非常不健康的現(xiàn)象，對(duì)于高樓大廈來說，基本上都是辦公樓的一個(gè)物業(yè)，其實(shí)辦公樓的市場(chǎng)也是要根據(jù)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來去做一個(gè)厘訂的，我們不用去講，相對(duì)來講區(qū)域影響力沒有那么強(qiáng)的二三線城市，我們就說成都，成都這幾年的寫字樓的放量非常非?？膳?，當(dāng)我們開業(yè)的環(huán)球中心樓上的寫字樓，就有70萬平米，因?yàn)檫@一個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，推升了整個(gè)成都南區(qū)的寫字樓的供應(yīng)，導(dǎo)致價(jià)格整體往下掉，它的高樓大廈林立的寫字樓的情況，建得很熱鬧，但是去化的話，如果按現(xiàn)有的存量以及過往三年的增速做比較的話，基本上現(xiàn)在的寫字樓，不管賣或者是租，要去存12年。這些都是有問題的，對(duì)于整個(gè)城市的發(fā)展來講，面臨大量的寫字樓空置。#p#分頁標(biāo)題#e#

王永平 說：超高層的建設(shè)是一種，首先地方政府是一種很不健康的心態(tài)，就是典型的搞形象工程，開發(fā)商，從超高層本身的商業(yè)利益角度來看，也是沒有利益可圖的，甚至要虧損，但是他拿這個(gè)東西作為一個(gè)噱頭，來迎合地方政府的偏好，從而換取大量的住宅用地的利益，說白了，就是這么一個(gè)東西，本質(zhì)上來講，超高層，開發(fā)商也并不愿意建，都是做一個(gè)秀，地方政府也清楚，這個(gè)超高層建出來以后，將來可能空置，維護(hù)成本很高，他如果不清楚這一點(diǎn)，他也不會(huì)說住宅里面給你利益，實(shí)際上雙方都在很默契地玩這么一個(gè)概念式的東西，但是對(duì)一個(gè)城市的土地來講，我覺得如果這個(gè)項(xiàng)目本身不成功，對(duì)城市的資源來講就是一種浪費(fèi)。

主持人 說：這種資源的浪費(fèi)，泡沫現(xiàn)象，而且還是非常明顯的。

王永平 說：而且將來化解起來也比較困難，超高層，有消防的難題，還有后期的養(yǎng)護(hù)成本，物業(yè)管理，全世界很多人已經(jīng)過了追求超高層摩天大樓的時(shí)代，而且慢慢意識(shí)到摩天大樓會(huì)帶來一些問題，人家是在反思，我們反過來是在步人家的后塵。#p#分頁標(biāo)題#e#
主持人 說：我們追求第一高、第一大。
周睿 說：但是不管第一高、第一大，早晚有人會(huì)超過你，現(xiàn)在大家比著往高了建，就是這樣的格局，可能你規(guī)劃的時(shí)候還是第一高，但是樓建起來的時(shí)候，旁邊又有更高的了。 (2014-3-6 11:16)

主持人 說：接下來的問題可能消費(fèi)者比較關(guān)注，商品房市場(chǎng)受到限購政策影響，很多購房需求轉(zhuǎn)向買商住樓盤。但是這里面存在一個(gè)問題，這些商住項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限為40年或50年，不到70年，而且多為商業(yè)用水用電，購房者買這樣的房子的時(shí)候，需要注意哪些問題？
王永平 說：這種產(chǎn)品實(shí)際就是公寓，公寓這個(gè)概念現(xiàn)在北京、杭州一些城市近兩年已經(jīng)取消了，原來是一種過渡性的產(chǎn)品，有時(shí)候會(huì)容易被開發(fā)商所利用，還有一個(gè)，他也也鉆了一些限購的空子，另外這里面有的時(shí)候也暗含商業(yè)欺詐，比如買房的時(shí)候沒有講清楚，這里面用水、用地跟住宅是不一樣的，甚至有的里面不通煤氣，只有電等等，不清楚，所以現(xiàn)在一些地方已經(jīng)把這個(gè)產(chǎn)品取消了，北京已經(jīng)沒有了。
王永平 說：這個(gè)產(chǎn)品投資的風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的，除了剛才講到的后期的物業(yè)的成本比住宅高之外，另外這種客群，入住的客群也是比較特定的，公寓的出現(xiàn)實(shí)際上都是針對(duì)那些白領(lǐng)的，主要是針對(duì)白領(lǐng)階層，甚至白領(lǐng)里面的高管這樣一個(gè)需求，在很多二三線城市，你可能外來的白領(lǐng)的人員，外來的商務(wù)人員并沒有這么大的量，所以你的客戶可能沒有這么大的量，你去投資買這么一個(gè)東西，你的商業(yè)機(jī)會(huì)在哪里呢？過去很多人投公寓也賺錢了，但是這個(gè)賺錢更多的是因?yàn)檫@兩年地價(jià)瘋狂上漲造成的，他賺的錢不是出租的錢，而是地價(jià)上漲帶來的錢，甚至把門鎖著都可以賺錢，所以和公寓這個(gè)產(chǎn)品沒有關(guān)系。 (2014-3-6 11:18)

主持人 說：好的，另外我們現(xiàn)在所處的時(shí)代是網(wǎng)購的時(shí)代，像購物、定餐都可以在網(wǎng)上解決，請(qǐng)問一下周總，不斷發(fā)展的電子商務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)實(shí)體商業(yè)帶來哪些沖擊？未來是否能全面取代實(shí)體商業(yè)，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該突破哪些思路，打造客戶體驗(yàn)性較強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目？
周睿#p#分頁標(biāo)題#e# 說：每一年的雙十一過后，電商的這個(gè)問題都會(huì)成為行業(yè)內(nèi)熱議的問題，今年的雙十一過后，我有一個(gè)朋友，半年之內(nèi)，所有的實(shí)體商業(yè)都會(huì)被電商逼得無路可走，其實(shí)我是在這個(gè)賭局當(dāng)中，我覺得可能性不大，因?yàn)檫@個(gè)跟人的根本的社會(huì)性是有關(guān)的，人其實(shí)不可能都是在宅男宅女，在家對(duì)著電腦，拿著手機(jī)就解決所有的需求，雖然現(xiàn)在網(wǎng)購的時(shí)代給我們帶來很多的便利，但是大家還有社交的需求，總是需要出門走一走，這就在說，在目前這樣的一個(gè)電商非常火爆的一個(gè)年代，我們的購物中心怎么樣去找到讓消費(fèi)者走出家門的理由，我們經(jīng)常都在談，現(xiàn)在的購物中心要做體驗(yàn)式，要把消費(fèi)者的體驗(yàn)放在第一位，我來到這里，不僅僅為了買一件衣服，或者吃一頓飯，更多的我需要跟朋友聚會(huì)，或者享受一家人一天的假日的時(shí)光，其實(shí)都會(huì)是購物中心現(xiàn)在越來越要關(guān)注的問題。 (2014-3-6 11:20)

周睿 說：雖然電商每一年都在給實(shí)體商業(yè)出難題，但是就像馬云他自己也在講，未來所有的傳統(tǒng)的電商都會(huì)死掉，為什么呢？因?yàn)槠鋵?shí)現(xiàn)在大家都在談的是移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的020模式，在這個(gè)年代，就看誰先整合誰的問題，如果實(shí)體商業(yè)可以打開心態(tài)，可以借助電商的平臺(tái)，把消費(fèi)者從線上拉到線下，他也會(huì)獲得成功，就像今年雙十一，我們?cè)诔柎髳偝牵褪且环N非常開放的心態(tài)，它這幾年跟移動(dòng)互聯(lián)的合作非常多，在雙十一這一天，我們歡迎你來這里掃碼，那一天他的營業(yè)額是逆勢(shì)上漲的。#p#分頁標(biāo)題#e#

周睿 說：第一個(gè)，讓大家用o2o的模式來到我的項(xiàng)目當(dāng)中，同時(shí)我在消費(fèi)體驗(yàn)上給大家提供你坐在家里感受不到的東西，比如我們?cè)龆喱F(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)，這些活動(dòng)不再是說簡單的打個(gè)折，會(huì)讓消費(fèi)者體驗(yàn)更多的東西，比如像前一段時(shí)間，西單大悅城也在做，把藝術(shù)家請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)，通過3D打印的方式，來讓消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)可以打印一個(gè)自己的小東西，或者打印一個(gè)頭像等等。在大家都在談集成、整合的年代，電商、傳統(tǒng)商業(yè)未來會(huì)是大家并軌，共同走在o2o的道路上。
 

主持人 說：好的，最后一個(gè)問題，為引導(dǎo)全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，防止諸多類似蘇州問題的發(fā)生，未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是否也將會(huì)面臨一系列的政策調(diào)控？調(diào)控方向或手段與住宅市場(chǎng)會(huì)有哪些異同？
王永平 說：我覺得加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策性的引導(dǎo)是很有必要的，但是目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控沒有看到相關(guān)的政策跡象，因?yàn)閺恼嵌葋碇v，他覺得住宅的問題還沒有搞清楚，商業(yè)的問題，他覺得沒有緊迫性，事實(shí)上從市場(chǎng)角度來講，我們覺得商業(yè)地產(chǎn)的問題現(xiàn)在已經(jīng)不比住宅輕了，但是政府的層面來講，他覺得不是民生的問題，所以還沒有意識(shí)到。我覺得商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上有必要引起政府的一些重視，然后出臺(tái)一些規(guī)制性的政策，但是我想這種規(guī)制性的政策，不應(yīng)該用住宅的方式來調(diào)控，不應(yīng)該搞限購，限價(jià)，更多的要通過規(guī)劃的手段，借助市場(chǎng)的力量，讓它形成一個(gè)更良好的商業(yè)形態(tài)，讓商業(yè)有更好的存活的市場(chǎng)基礎(chǔ)，這是政府應(yīng)該做的。#p#分頁標(biāo)題#e#
周睿 說：是的，我非常認(rèn)同王秘書長的觀點(diǎn)，首先還是應(yīng)該從規(guī)劃的層面來去對(duì)于整個(gè)城市的商業(yè)的層級(jí)做一個(gè)完整的規(guī)劃，像蘇州這種一刀切的模式，可能短期之內(nèi)，會(huì)讓很多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)這一塊去提個(gè)醒或者稍微更謹(jǐn)慎一點(diǎn)，但是長期來講，是會(huì)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)泡沫化的情況會(huì)有一定的不好的作用。這是一個(gè)方面。第二個(gè)方面，其實(shí)政府也應(yīng)該更多地去關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)主體的，開發(fā)主體的能力，如果你是有商業(yè)開發(fā)能力的，我就對(duì)于你商業(yè)部分的這個(gè)比例，我會(huì)配置得高一點(diǎn)，但是如果沒有的話，相對(duì)來講偏低一點(diǎn)的比例，對(duì)于業(yè)主來說，也更容易掌控，你讓一個(gè)不會(huì)去舞劍的人舞劍，他可能不僅傷著別人，也會(huì)傷著自己。
主持人 說：好的，此次蘇州率先出臺(tái)新政進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)國內(nèi)其他面臨同樣風(fēng)險(xiǎn)的城市有一定的啟示意義，我們也期望有更多的地方政府能重新審視過去幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，全面評(píng)估地方商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測(cè)未來土地需求。好，今天的節(jié)目就是這樣，感謝您的收看，再見！