恒隆地產公告顯示，受內地高端商場的強勁表現帶動，恒隆集團2021年內地物業租賃收入同比大漲30%，錄得74.02億港元。其中，內地商場租賃收入46.62億港元，同比增長25%。
業績會上，恒隆集團董事長陳啟宗表示，上海恒隆廣場的銷售額是集團所有香港商場總和的2.7倍，上海港匯恒隆廣場料1-2年內銷售額也可超越香港。
無疑，上海兩大王牌商場，依舊是聚光燈下的明星。而往常少有提及的其他城市之恒隆廣場，終于從“小配角”晉升為“第二主角”。
另悉，2021年，無錫、昆明兩個商場銷售總和也已超過香港，而新開的武漢恒隆廣場增長強勁，預計兩年內超越無錫、昆明，可成為上海以外銷售額最高的商場。
而濟南恒隆廣場于2021年6月展開為期三年的資產優化計劃,有望復制恒隆在上海購物商場推行類似計劃的成功經驗。
正在步步破除上海“依賴癥”的恒隆地產，在年內并無物業銷售收入入賬之現實下，以收租實現了業績扭虧為盈。
破除上海依賴癥，
鎖定武漢昆明大連項目
1、高端商場始終是恒隆業績的壓艙石。
以內地商場收入作為計算口徑，可以看到，2021年高端商場的租金收入中占比進一步上升至86.01%，直接推動整個公司業績上行。
具體來看，2021年恒隆所有內地高端商場的收入同比增速均超過雙位數，與之相對應的租戶銷售額亦按年增長33%至89%不等。
就區域分布來看，上海的高端商場是恒隆地產業績穩健之基石，而來自武漢、昆明這2個消費繁榮城市的恒隆廣場則是其業績新增量。
2、武漢恒隆廣場：基于核心城市商圈升級，被寄予厚望的業績新秀
業績發布會上，最被重點提及的是武漢恒隆廣場。“武漢項目在兩年之內，很有可能超越無錫、昆明，成為上海以外最好的商場。”
去年3月開業的武漢恒隆廣場，同屬高端商場，開業不足十月，帶來的收入高達1.53億元，租戶銷售額近10億元，租出率達84%，表現超預期。
亮眼業績單背后，有恒隆品牌及運營的成功，亦是武廣商圈持續升級帶來紅利。
武廣商圈，既是武漢現代化商業的起始區域，同為武漢高端消費主戰場。
2000年以前，武廣商圈內最引人矚目的是武商的三座由空中連廊串起的百貨大樓。進入21世紀，武漢漢商武展購物中心開業，武廣商圈的零售結構由百貨向購物中心轉變。
2007年，定位高端消費的武漢國際廣場開業；2015年，面向時尚年輕消費群體的新崇光時尚廣場開業；2020年，定位"高端、奢華、時尚"的K11 II館及街區AVENUE 11開業；2021年，恒隆廣場開業。
登臺項目類型、定位多元轉變，武廣商圈的零售業態則從日常購物餐飲向中高端體驗進化，消費檔次由大眾化向高端進階。首店、奢侈品牌日漸成為了武廣商圈之新底色。
如2009年，以Gucci、Ferragamo、MaxMara、Burberry以及Cartier珠寶店為代表的42大國際奢侈品牌全線入駐武漢國際廣場。
而2021年入局的恒隆廣場引入LVMH和開云集團的頭部品牌作為門面擔當，囊括了如BALENCIAGA、LOEWE、HUBLOT、POMELLATO、VILEBREQUIN、LONGCHAMP、THE GLARE等武漢首店，FENDI、PIAGET、IWC、VACHERON CONSTANTIN、MONTBLANC等武漢獨家店。
武廣商圈大變革，不僅帶來了熙攘人流，也擴大了商圈的品牌規模，大量的奢侈品、首店次第入駐，并由此形成武漢唯一的高端消費增長核心。
不難看出，恒隆集團看好武漢項目，是充分考慮了區位價值后的長期投資回報。
3、昆明恒隆廣場：上海以外，租戶銷售額排第2的商場
2019年8月，昆明恒隆廣場開業。作為昆明市中心最大的單體購物中心，其開業有近300個品牌入駐，其中近1/3為云南首店，成為名副其實"首店收割機"。
以上海港匯恒隆廣場為坐標，昆明恒隆廣場是昆明大牌奢品聚集地，2021年業績大好。
“昆明恒隆廣場的租戶銷售額在我們上海以外的物業組合中，其實已是第二高，僅次于無錫恒隆廣場，市場領導地位毋庸置疑。”
在高端零售領域，昆明恒隆廣場目前在本地沒有強勁對手，潛在對手高端百貨SKP已在昆明拿地，且與恒隆廣場僅一路之隔，但目前仍未開始建設。
西南地區近年被行業認為是奢侈品商場拓展的新興區域。盡管昆明與成都的奢侈品消費氣候還相距甚遠，但昆明作為國內熱點旅游城市，城市購物中心的消費熱度一直隨客流量的增加而攀升。
在此背景下，昆明恒隆廣場業績繼續提升，亦是大概率事件。
4、大連恒隆廣場：調整與轉型，回歸高端業績向好
2015年12月18日開始試業的大連恒隆廣場，總建筑面積近23萬㎡，總投資額約70億元，是東北地區最大、最具特色的巨無霸商業綜合體，亦是目前內地體量最大的恒隆廣場。
但據恒隆地產2016年半年業績報顯示，大連恒隆廣場試運營的半年來，租出率為62%，租金收入0.43億元。
雖然，2017-2020年間該項目的出租率穩步爬升，對應出租率分別為71%、79%、82%、77%。
但真正的驚喜，始于其開始真正轉型為奢侈品牌云集的高端商場。
自2020年起，國際一線的奢侈品牌陸續進駐大連恒隆廣場，包括JimmyChoo、Balenciaga、寶曼蘭朵、BOTTEGA VENETA、BURBERRY、寶格麗、Celine、CHAUMET、DIOR、EMPORIO ARMANI、Fendi、Fred、Gucci、Louis Vuitton、Moncler、Montblanc、TIFFANY&CO、Tory Burch。
從業績來看，大連恒隆廣場2021年下半年收入較上半年增加45%，出租率也達到了87%。
透過武漢、昆明、大連三個“被表揚”項目，即可看到恒隆破除上海依賴癥之實戰，亦能窺見其高度鎖定高端商場之戰略聚焦。
高端商場大混戰，
靠“慢”、“穩”能否恒久興隆？
實際上，內地高端商場業績之堅挺，折射出它們過硬的反脆弱力。
數據顯示，2021年全國高檔購物中心客流增速，相比2020年、2019年明顯高于其它檔次的購物中心，這意味著高檔購物中心，受疫情影響最小，且在后疫情時代恢復速度最快，韌性更強。
基于此，收縮管理半徑，回歸核心產品線，拓展核心城市，是往后恒隆維持業績穩定之關鍵所在。
一方面，在一線城市和強二線城市之外，高端市場的容納量有限。
受制于奢侈品品牌在這些城市中難以開出多家門店，使得此類高端商場必須得搶占先機。先入者可以因此建立起堅實的防御性優勢，后入者則面臨著殘酷的競爭。
以恒隆廣場的兩個新一線城市的項目為例，天津恒隆廣場和無錫恒隆廣場均地處城市核心優勢地段，且初期定位都較高，但天津恒隆廣場因時機延誤錯過了奢侈品牌在天津布局時機，也就錯過了成為天津頂級商場的機會。而無錫恒隆廣場搶占當地市場先機，開業之初就完成高端品牌入駐，不斷調整補充，以及適當增加多業態及網紅品牌，既能占據高端消費領地也能吸引更多層次消費客群。
而今年被重點“表揚”的三個恒隆廣場，要么是城市中唯一的奢侈品高端商場，要么對市級商圈升級起到了重要作用。
另一方面，近年來，高端商場出現了不少新變化。
首先是萬象城、SKP、武商等內地玩家的加速搶占“潛力股”城市。萬象城的觸角已經伸至汕頭、福州、南昌、武漢、海口、昆明等多個城市，而SKP通過主力店簽約的形式入駐綜合體，輕資產輸出管理，開啟“南征”與“北戰”。盤踞武漢多年的武商也決定走出去看看，斥資33億買下南昌蘇寧廣場地塊在建商業項目，打造南昌高端商業綜合體。
其次是太古、K11等港企加碼上海、重倉大灣區。繼上海興業太古匯開業4年后，上海首座太古里——前灘太古里于2021年9月開業，第二座K11亦于2021年8月初動工，或以K11 MUSEA形態落地。對此，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，相鄰地方開兩座同品牌的商場，既可以擺脫單一空間的限制，又可以在業態上各有不同，形成差異化互補。
最后是城市更新浪潮下，太古通過舊改批量復制“太古里”傳奇。2021年被熱議的太古項目，多多少少都有“舊改”標簽。
太古地產與上海靜安置業合作打造舊改項目——上海張園太古項目；
北京三里屯太古里西區擴建項目，由雅秀服裝大廈改造而來；
西安小雁塔太古里對標“成都遠洋太古里”，前者片區拆除工作已于2020年8月進入加速階段。
可以說，相比十年前，如今中國內地的高端商場格局已經大不相同。內房的高端商場話語權增加、部分港企從“慢跑”走向“快跑”，以及大灣區崛起、城市更新浪潮，種種這些都表明，隨著入局者、機遇的增加，未來高端商場的競爭將會越來越激烈，同一城市、同一商圈里一家高端商場獨大的局面將被打破。
不過，縱然外面的世界變化多端，恒隆一如既往地維持“慢”、“穩”的節奏，戰略性聚集既有的城市。業績會上，當被問到是否會“抄底”內地，購置更多土地時，陳啟宗給出的回答依然是“目前仍觀望中，希望會有好消息帶給大家”。
那么，單憑這種以不變應萬變的做法，能否扛住多重競爭呢？盧韋柏表示，即使在上海以外的城市，恒隆也十分有信心成為當地高端商業的領導者。
要實現這一目標，眼下恒隆或許需要做的是，盡快在上海以外的城市，再造出一個上海恒隆廣場。
文章來源：商業地產頭條
