3月份是港股房企的年報收官季，但根據公開資料不完全統計，無法按期發布年報的房企有融創、恒大、世茂、融信、佳兆業、奧園、富力地產、花樣年等近30家房企，不少房企也因此被動停牌。
而從已經公開年報的房企來看，2021年地產行業形勢較為嚴峻，超半數房企凈利潤下滑，而不少房企的三道紅線指標也有所惡化。10家千億營收級房企中，就有7家面臨著增收不增利的窘境。
面對利潤下滑，很多房企在業績發布會上都做出了解釋。總結起來有兩點：
第一，分布式的管理模式呈現出離散度大的問題。具體表現在，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。各城市公司能力參差不齊，部分表現較弱的公司和項目，影響了整體業績。
第二，多賽道同時探索，所付出的成本比想象中的要更大，對過往業績也產生了影響。并且2021年下半年市場銷售環境比較惡劣，很多地產公司出現了甩貨現象，導致市場預期變差，很多房企不得不以價換量。
對于未來如何修復利潤水平，頭部房企也給出了自己的舉措，具體體現在以下幾個方面。
部分房企不定對外銷售目標
不盲目追求規模
現階段房企都在不盲目追求規模了，華潤置地表示堅持嚴格的財務紀律、穩健的財務政策，堅持可持續高質量的規模增長。
現階段房企最主要的目標是活下去，而房企活下去最主要有兩個方面，一個是現金流，二是拿到的地利潤是否高。如果項目沒有利潤，融資也受限，那房企哪來的現金流？
對于利潤與規模要怎么選擇，旭輝林中表示，2500億的規模，5%的利潤；1500億的規模，10%的利潤率。哪個好?前者規模大，但利潤只有125億，后者規模小點，但有150億利潤，旭輝肯定選擇后者!
未來，旭輝更看重的是經營效益，并且有兩點犀利判斷：
其一，利潤能增長，規模不增長也是沒問題的。
其二，未來如果繼續大力度做規模，風險會很大。
碧桂園總裁及執行董事莫斌闡明了未來的發展目標：銷售規模不是第一追求，關注量價關系，注重有質量的銷售，這幾年會在內部制定銷售目標，不制定對外銷售目標。
現金流是企業的命脈，這一點在行業洗牌時期愈發凸顯。莫斌表示，隨著行業內外部市場的變化，碧桂園內部考核標準也在調整，在市場上行的時候以銷售規模為考核目標，市場平穩時以銷售回款為考核，現在市場下行時以可動用資金為考核的目標。
拿地集中管理，提高投資要求
過往房地產憑借高杠桿高周轉的快速擴張模式已經基本宣告結束。管理層認為，行業整體的毛利率在下行，房地產的黃金時代已經過去，土地增值的空間很少。
所以在業績發布會上房企紛紛表示要管控投資風險，除了不盲目追求規模，采取輕土儲戰略以外，還會通過別的方法提升投資精準度，控制風險。
首先，拿地集中管理。
正如郁亮提到，以前投資額度是分大餅，按照每個區域的回款做可投金額。但這樣會出現一個問題，每個區域總都希望往自己的區域多投，不管是為了出業績還是養團隊，區域總更有動力多投資。
萬科不會停止投資，但會管控投資，所以去年開始，萬科拿地模式就從分散改為集中管控了，額度也不再做切分，統一進行總體把握。
林中這兩年也強調，房企集團做大后都在授權，但授權不能太大，一定要堅持資源、資金、投資高度集權，這三個方面不高度集權的公司基本都會出事。
比如投資權一旦下放，很多城市公司或者區域為了業績增長或者為了生存，可能會盲目搶高價地，最終項目做下來等于白做，甚至還虧本。
而投資集中管控的最大好處，是房企能把有限的錢投入到真正有價值的區域。
合理的面粉價格，更能保障房企的利潤，保證房企的回報水平。
其次，嚴格投資管理
地產黑鐵時代，競爭加劇，行業平均利潤率持續下降，投資錯一次很可能就會導致企業萬劫不復。對此，大部分房企都提高了對投資的要求。
萬科表示要嚴格投資管理，投資向市場更為穩定、團隊操盤能力更強的區域集中。警惕浮躁冒進的情緒，避免超越能力的項目獲取。提高投前研判的精準度和投后落地實現程度。
在萬科看來，這些舉措都能轉化成是實實在在的盈利貢獻。
針對2022年的土地獲取，招商蛇口表示，寧可不拿，也不要拿錯，并設置了多項指標把關，嚴格篩選參拍城市及參拍地塊。
華潤置地項目的回報基本上是控制在稅后利潤率12%左右，根據不同市場的情況，可能也會有一些彈性。
除此以外，很多房企還開始強調投后管理，對于拿錯地的區域要進行追責。比如綠城在2021年退出了項目投后評估機制，在項目重要節點進行跟蹤評分，評估結果作為考核指標。
三是控制合作項目數量
近年來，合作開發早已是房企常態化的生存模式。在規模訴求下，房企為降低高負債、高杠桿帶來的風險，普遍通過合作開發分擔風險。由于存在明股實債，不少房企出現少數股東權益增長過快、增收不增利的“后遺癥”。
伴隨著越來越多房企暴雷，合作方所帶來的風險受到高度關注。當合作方出現資金風險，為保證項目正常運轉，房企不得不收購合作方股權，現金流壓力驟增。
從去年四季度至今，碧桂園接觸了10多個合作方的80多個項目，已完成35個項目收并購，還敲定另外30個項目。
美的置業也頻繁接盤合作項目股權，從去年第四季度至今，已完成13個項目的股權收購。
隨著合作風險越來越大，越來越多房企主動提升權益比，追求有質量的增長。
旭輝開始關注權益銷售額的“含金量”，2022年要保持權益銷售額的穩定，未來大幅提高權益銷售額比重。
為降低風險，旭輝還對合作方進行分類管理，包括戰略合作方、長期合作方和一般合作方，占比分別為35%、56%和9%。
新城對合作方嚴格管控，類似于銀行名單，將合作方分成白名單、灰名單、黑名單進行管理，選取合作方時嚴控灰名單，禁止黑名單。
降本提效，向管理要效益
房企在未來除了表示不盲目擴規模，不拿錯地等杜絕投資風險的行為外，還表示要向組織內部求效益，提升管理精細化水平，向管理要效益
建業集團將撤銷所有大區層級，設立新的城市公司和專業公司，由集團直接管理，而調整后的城市公司則直接對項目公司實施管理，同時建業將通過全員參與、全過程管理提升、全范圍的精細化管理，來提高產品的品質和成本競爭力，為土地獲取及毛利的回升提供強有力的支持。
萬科則提到兩個手段：
第一，對開發業務進行集中管控和統籌管理。這樣能改善過去離散度問題，通過管理紅利來提高整體回報。包括，拉通產品標準，大幅降低團隊操盤能力的差異而帶來的損耗；打開每個項目，管住關鍵節點，保證完成任務。
第二，取消集團合伙人層級，所有高管下沉一線。如郁亮擔任首席客戶官，萬科集團總裁祝九勝兼任長租公寓板塊一把手。
碧桂園則表示，要進一步提高成本競爭力。
比如對于工程款支出，他們要求做到穿透、精準和快速。穿透就是穿透到每個區域、每個項目、每一棟樓去做精準管理，做到精準供貨、精準支出，以及精準銷售。通過精準供貨、精準支出和精準銷售，能快速地進行回款，保證現金流處于可控之中，不做無效產值。
房企多元化選擇
地產黃金時代過后，住宅開發帶來的收益增長逐年放緩，房企試圖將多元化當作第二戰場，紛紛布局商業地產、物業、長租、養老、文旅、代建等行業。
保利瞄準物業方向，目前保利物業管理面積有4000多萬平方米，10億元左右的收入。在拓展方面，保利物業積極拓展第三方業務，包括政府、景點管理、公園的管理、寫字樓等，期望第三方的比重不斷加大，會根據實際情況發展，但暫時不打算分拆上市。
裝配式是美的置業長期絕對看好的行業，綠色節能和效率提升，都是非常重要問題，建筑裝配式的進度和速度發展沒有想象中快，但是趨勢不可改變。美的置業從18年開始介入，目前有佛山、江蘇和河北3個工廠，輕資產方式擴展3個云工廠。
碧桂園的科技智慧建造也取得了長足的進步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。碧桂園走這個賽道還是走得非常的堅定，當然也非常辛苦，很多產品迭代。公司在順德這邊正在做一個63畝的試驗田，相信發揮優勢之后競爭力會越來越強。建筑機器人板塊，目前還在上市板塊內，主要是怎么做成功，現在是非常不錯，是楊國強主席在親自抓。
所以要不要多元化，好像看上去是有共識的，一旦決定多元化，就必須要用心對待，不能像當養豬一樣，豬養大了，賣肉賺錢，按斤來賺錢，賣出去賺錢。
萬科就表示，他們要用養兒子的方式來看待這些多元化業務。
如果說一個家里面每個兒子都很有出息，都特別能干，這個家一定能家大業大，能不斷興旺發達。所以對集團的貢獻就是希望各個業務能夠成為有出息的兒子。
總結
黑鐵時代，行業發展邏輯已發生轉變。房企比拼的不再是速度，更非規模，而是質量。房企唯有扎穩腳跟，經營穩健，方能迎來發展機遇。
文章來源：福州市房地產業協會
