最近，康養地產再次進入大眾視野。
前段時間，國家印發了《關于推進基本養老服務體系建設的意見》和《國家基本養老服務清單》，要求加快建成覆蓋全體老年人、權責清晰、保障適度、可持續的基本養老服務體系。
《意見》除了厘清政府在養老服務中的責任外，也有利于引導養老服務市場發展。不在養老服務清單里的內容，家庭需要在市場上尋找合適的養老服務資源，同時，養老服務企業也能在政府基礎服務之上，更明確地去增加多元化的服務。
那么，老齡化趨勢下，未來中國會如何解決養老問題？目前的養老模式是什么樣的？哪些企業在康養賽道里搶占了先機？
“銀發經濟”
機會無限的藍海
中國正在步入“老齡化”社會，是個不爭的事實。
據國家七普數據顯示，我國60周歲及以上人口達到26402萬人，占總人口的18.7%，其中65周歲及以上人口19064萬人，占總人口的13.5%。
并且據預測，到2025年我國60歲及以上人口將突破3億，到2050年60歲以上的人口將近5億。
與之對應的市場消費需求也在不斷增長。目前我國康養產業的市場需求在5萬億以上，預計2030年將達到20萬億。與旺盛的需求相比，供給明顯不足，目前每年供給僅在6000億元左右。
現在可以說是接下來時間里，入場“銀發經濟”的最好時候了。
1、退休人口紅利期要來了
1962-1973十年間是中國歷史最大一波的嬰兒潮，人口爆發式增長，但從2022年開始，這10年出生的2.5億人即將陸續退休。這批人相比之前退休的上一代人，他們經歷了恢復高考、改革開放、經濟騰飛，消費能力、觀念、對智能化事物的接受能力等，都有了非常大的轉變。
我國現在大約有2.2億的70歲以下“活力老人”，他們有著富余的退休金和充沛的活力，有閑有錢，最喜歡旅游和社交。并且購買力還很強，中信銀行曾與山東老年大學合作，有2萬名高端圈子的學員，一年賣出了9個億的理財產品。
2、老年人有更高質的養老需求
這代老年人在養老觀念上已發生了巨變，除了基礎的健康和生存需求外，開始更多地關注自身的精神文化需求。同時由于經濟實力提升，他們對升級型消費需求，如文化娛樂、新潮產品、旅游體驗等的消費意愿更加強烈。
比如阿那亞的定位是“面向年輕人”的社區，在這幾年卻入住了越來越多的年長者。究其原因，是阿那亞的朝氣活力自由，也在吸引著年長者，他們也希望能接觸新事物新潮流，能和一些興趣愛好相投的朋友一起快樂養老。
3、賽道里的競爭還不激烈
從國內的競爭來看，數萬億的市場規模應該對應有幾十家上市企業，對比其他行業，截止2022年，寵物經濟存量1.16億增量1151萬有8家上市公司、母嬰行業存量1.01億增量1786萬有10家上市公司，而專注養老行業的，目前只有2個超10億的上市公司。
4、養老市場格局有待完善
在國家大健康戰略下，支持與人的身心健康相關的產業體系發展，以健康長壽為終極目標，我國提出的“9073”養老模式結構，即90%居家養老，7%社區養老，3%養老院養老。但目前我國居家養老占市場份額96%，社區養老占3%，機構養老占1%，養老市場格局還不夠完善，社區養老和養老院養老方面還有很大增長空間。
多類企業進軍康養地產
頭部房企已有戰略布局
國內已有不少企業開始布局康養地產，割據市場，大致可以分為以下幾種：
一是由政府主導的“康養國家隊”。在國家層面，是以中國康養集團為代表的央企，國投、中信等企業；在地方層面，北京、深圳、蘇州等地都成立了國資主導的地方性康養集團。
二是國內的主要壽險公司，將金融保險與養老行業相結合。其中以泰康、平安、國壽、太平等為核心的頭部險企和友邦、中宏、安盛等外資精英的異業聯盟為主。
三是頭部房企，保利、綠城、萬科等房企都有發力康養地產，不少是重資產與輕資產并重的模式。
據億翰智庫數據顯示，2022年康養產業運營商綜合實力top20中，保利、遠洋、萬科分別占據了第二、第三和第四名的位置。
2022年中國康養產業運營商綜合實力TOP20
具體來看，不同房企做康養地產的模式略有不同，大部分已經打造了較為成熟的產品線。
比如萬科目前主要有持續照護社區、城市全托中心和社區嵌入中心三條產品線。現在萬科已在全國布局16城52個項目，能為客戶提供400項社區服務。
保利也在養老行業多元化布局，建立了多維的康養產品序列，包括高端機構養老品牌 “和熹會”、公建民營品牌“銀福苑”、社區居家養老品牌“和悅會”、旅居養老品牌“隨熹游”、專業適老化用品供應商“保利和品”等。
綠城則主打烏鎮雅園的“學院式養老”，更關注老年人的精神需求。
遠洋同樣布局了老年公寓、長者社區、照料中心三條產品線。現在已布局5大核心城市群，運營近30個連鎖機構，已形成 CLRC 長者社區、CB 老年公寓、CBN護理院全業態。配有11000多張床位，專業養老服務人員1800余人。
初次以外，碧桂園、華潤置地等房企也都早已經入局。比如碧桂園布局了“和院康養”、“熙庭養生院”等多個康養地產項目，華潤置地則推出了“康養度假酒店”、“華潤健康公寓”等產品。
復合型養老模式
是大勢所趨
因為康養產業是綜合性的產業，涉及多項業務，需要企業有雄厚實力、資源整合能力、精細化運營能力，所以行業內的企業大都是基于各自原有的業務長板做延伸，如以政府資源、地產、保險、醫療等為基礎，再不斷對產品體系和服務內容優化，形成不同的運營模式。
根據清華大學建筑學院周燕珉教授的觀點，目前國內養老地產開發共分為五大類，15種模式。
目前國內的主流模式為以下幾種：
1、“保險+養老”模式
險資利用自身的保險業務和優質客源優勢，創建了“保險+養老”模式，來服務中高凈值人群的全生命周期。
比如泰康，是國內最早布局養老產業的險企，旗下的“泰康之家”已經成為比較知名的康養連鎖品牌，布局了26個城市，在服務內容上主打“醫養融合”，在運營模式上以“保險”為特點。
泰康之家的公寓匹配了從能自理到需要專業護理等多種類型，社區內配建酒店和會所，以及康復醫院（門診、轉診）等，有一個特色是泰康對外與城市三甲醫院建立綠色通道，社區簽約999急救車駐場，可及時響應緊急醫療救治需求。
泰康之家的公寓采取期權和現貨兩種方式租售。
期權銷售模式是結合泰康的保險產品，即“幸福有約綜合養老計劃”， 該保險附贈泰康高端養老社區的入住確認函。
現貨銷售模式是指客戶入住后要根據需求不同支付不同的入住費用，費用約在六七千元至上萬元不等。入住時還需繳納一定押金，大約60萬到100萬元，在離開社區時這筆資金可以退還。
除泰康外，其他險企的養老社區也是與保險相結合，如光大、太平樂享家、陽光、復星等。
2、“物業+養老”模式
社區居家養老是養老基本盤，90%的老人會選擇居家養老。所以在社區內融入老年文體娛樂活動，照顧到老人的社交需求，就很有必要。
一些康養國家隊和國企就有針對性地對接實際需要，開辟新的“居家養老院”，推出“物業+養老”社區嵌入式養老服務模式。
物業在這方面有很大的施展空間。整合社區閑置資源，建設居家和社區養老服務設施；在小區內設置養老服務點，提供助餐、助潔、助急等服務；對物業服務人員進行養老業務培訓等。
首開在北京一個項目的的養老服務驛站，有個“買不到柜臺”，由物業當代購，幫老人買一些平時反映買不到、不好買的東西。比如有老太太說，想要篦頭發的，不是梳子，齒兒要特別密。有的想要大號的針和粗線，說現在市場上的針線都小，老人用不了。還有的要暖瓶塞、門鼻子、松緊帶等。
比起作為弱勢群體被照顧，更高一級的康養是讓老年人得到身份的認同，消除老年人的孤獨感，讓他們覺得自己還被社會和家庭需要。物業可以聯合居委會組織老年人的再就業和義工活動，幫助于老年人持續融入社會。
3、“學院式養老”模式
比起老人只是每天吃飯、睡覺、看電視、看報的養老公寓，綠城提出“學院式”養老的理念，以大學的組織形態、學分的形式來做管理，“讓老年成為新的開始”。
目前綠城對“學院式”養老優化后，在天使小鎮上實踐“學院式頤養2.0”，即是從關照當下，發展為關照更多地細節和各個生命階段，除基礎保障的醫食住行外，引導長者去熱愛生活和享受生活，從而達到延年益壽的目的。
2.0的學院式養老模式里，會引導老人去養成運動習慣、參與社交、學習新知識技能，成立興趣小組、組織學習沙龍，以及心理輔導情緒調節等服務內容。學院式養老社區，就像一所豐富多彩的老年大學。
4、“旅游+養老”模式
老年人一直是旅游的中流砥柱，中國最大老年旅游企業是上海的退休俱樂部，疫情前每個月能有5000萬營收。旅居養老正好是旅游加居家的結合體，根據季節、環境等因素，選擇合適的旅居地點，有“候鳥式”，也有“度假式”，比如冬季去海南避寒，夏季去青城山的禪修等，都是熱門項目。
一些住宅型、社區型的旅居養老，與通過構建老年住宅區、老年大學、醫院、購物中心等多種業態，將養老住宅銷售、持有經營、招商租賃等相結合，在給老年人提供多元化服務的同時，也形成了完整的產業鏈。
浙江某企業就將“康養、醫療、旅居”相結合，通過整合挑選全國數百個旅游度假基地的資源，制定了數十個特色旅居路線，基本可以實現全年旅居。
可以根據氣候定制路線，如夏季去山里避暑，冬季去海南過冬；也可以制定宗教路線，路途中會經過一些宗教信仰程度高、有宗教標志的地區；也可以沿著風景線制定旅居路線，如沿著雪線走等。
建在近郊的田園養老，是近幾年興起的一種養老模式。
中國的老人，總有一種“種菜情節”，有人說，種植是刻在中國人DNA里的天賦和熱愛。有數據顯示，70%以上的老人有養花種菜的愛好和習慣，并希望能在退休后的把種植作為生活樂趣，與家人分享勞動果實。
田園養老主要是以自然田園景觀和休閑農業為依托，提供耕地出租、采摘體驗、社區活動、養生餐飲等服務，讓老人在親近自然的同時，還能獲得心靈上的滿足感。
結 語
無論是政府的戰略還是人民的需求，都指明康養產業是未來的一大風口，高質的養老服務越來越被需要。
在政府承擔了基礎性養老后，企業可以把社區和居家養老作為突破口，加強自持物業的運營、拉通整合內部資源、與外部企業謀求合作開放等方式，征戰這片藍海。
文章來源：明源地產研究院
