前段時間，筆者受邀參加2023年博鰲房地產論壇，感觸頗多。
一方面是慨嘆行業現狀。
和往年相比，今年論壇參會人數明顯減少，這也從側面反映出各大房企的財務風險仍未解除。
包括在論壇期間，又有一家龍頭房企承認出現階段性流動壓力，再次加劇地產人對行業未來的擔憂。
另一方面是思考行業未來。
行業劇烈調整已成既定事實，企業能做的，就是如何適應行業大變局，在不確定性中尋找確定性。
這次論壇上，包括保利、華潤、招商、中海、金地在內的多家知名房企，也紛紛表達了自己對行業趨勢和未來機會的判斷，很有啟發性。
根據地產大佬們的發言，梳理了幾個方向，以饗讀者。
房地產還有大把機會
不應過度悲觀
最近幾年，民營房企陸續出現流動性風險，不少人紛紛轉行，留下那批人也覺得前途渺茫，看不到希望。
這次論壇上，包括保利、恒隆在內的知名房企，也包括陳淮、樊綱這樣的知名學者，一致提出地產行業一定會持續下去，尤其當貨幣政策開始寬松，以及一系列利好政策開始落地的時候，地產人更不應該過度悲觀。
首先，地產行業經過一輪深度調整，三高發展模式已經發生根本性的轉變。但是人們對美好生活的向往并沒有發生改變，產品與服務必將迎來新一輪的迭代升級，這將帶來市場供求關系的優化調整與潛在增長率的有效發揮。
其次，在過去的峰值時代，行業追求的是總量機會，現在品質時代，行業追求的是結構性機會。拆解需求結構來看，雖然當前投資需求已有所消退，但是剛性需求和改善性需求的潛力仍有很大空間。這將有力地支撐房地產十萬億+的市場容量。
最后，在品質改善需求的持續釋放下，將為市場注入新的活力。
數據顯示，我國2000年前建立起的城鎮老舊小區有21.9萬個，面積小、質量低、配套差、物業管理不足，我國有將近35%的家庭還居住在這樣的住房環境之中，改善居住環境條件的需求仍然比較迫切。
從發達國家看，美國、英國等存量房流通峰值在5%到6%，而我國當前的數據僅為1%到2%，仍存在著巨大的提升空間，預計平均每年將產生超過800萬套的改善性需求。了解VR數字售樓處，快人一步打動客戶！
分化是必然趨勢，包括國央企
剛才提到，房地產仍然是規模超過十萬億量級的單一產品市場，但是未來會朝兩個方向分化。
第一個是城市分化，低線城市的住房會長期空置。
過去中國的城市化戰略，鼓勵小城鎮發展，拼命給小城鎮供地，大城市限之又限，結果房地產市場兩極分化，小城市大量建房，房價下跌或者漲不上去，而大城市卻一直上漲。
往前看，這種兩極分化的問題會持續下去，因為中國城市化進程和人口遷移的進程在現代化進程當中還遠遠沒有結束。
人們為什么遷移？因為要工作，農民要找一個非農產業的工作。因為小城市容不下大產業，產業的發展最后都要到大城市。因為大城市可以給他供給各種各樣的條件，包括基礎設施以及各種資源，包括高級的人力資源、人才等等，這些都是大城市的優勢。
如果把平均的工資和勞動生產率做一個比較，可以看到所有資源、勞動生產率的提高、工資的上漲，都集中在幾個一線城市，以及新興的準一線城市和二線城市，比如杭州、南京、成都，這些都是工資上漲和人口遷徙新的目標地。所以這些人口聚集的地方，其房地產市場會有一個正常的形態。
其它地方有些已經蓋起來的住房，將來就會逐步被淘汰。不見得這個房子被拆掉，有很多是賣出去了，但是沒人住，長期空著，這種房子在經濟學當中在一定意義上也起作用，就是財富效應。
第二是企業分化，也包括國央企。
現在說行業一片凋零是不對的，因為央國企還在春天狀態，尤其是一些過去沒有抓住機會的國企，現在是他們最好的發展時機。戳這里，了解國企資產管理解決方案
當然國企將來也會有分化，現在最難的是民企。
從拿地數據看，在2021年以前，民企的拿地是占70%到75%，去年國企占了53%，地方國資占了32%，兩家占了85%。
隨著地方國資的彈藥耗盡，今年已經從32%下降到9%，國央企進一步擴張到了59%，但是有一個前提，這是在總量又下降30%的情況下，所以國央企的投資份額在繼續增高，但是總額并沒有增加。
民企去年的情況是非常嚴重的，只有9%，今年到了30%，但是這30%里面很多都是地方性的小型民企，中型民企拿地的都是相對比較少的，這30%里也含有一部分是三角債，其它的主體幾乎都沒有了，包括外資也在進一步下降。
代建行業逆市發展
且正從東南沿海向內地轉移
最近幾年，在房地產行業大幅萎縮的情況下，代建行業卻出現了逆市發展的狀態。
從數據看，代建行業從2018年到2022年連續5年的增長，管理面積從4705萬平米漲到了1.1億平米，這5年是18.6%的年平均增速。
另外還有個趨勢十分有趣，原來代建行業80%的市場在東南沿海，這兩年開始逐步向內地轉移，這也符合所有行業發展的規律，比如福建、山東、陜西、河北等等都出臺了政策，從不支持這個行業到逐步支持行業發展，這也是這個行業逐步提高滲透率、進一步發展的基礎。
為什么代建會逆市上揚？核心價值在于能夠幫助非房地產專業性的委托方或者中小房企，減低不動產項目的開發管理成本，以及降低不動產項目的交易成本。
那么，未來這個行業規模會去到多少？根據中銀證券的測算，未來三年代建規模均值在1.7億平方米，收入規模均值在336億。
這些收入，分別歸屬于哪些需求方，這里面主要分為5類。
第一個是小型房企，未來三年代建規模大約是在190億元左右。
第二個是城投。預計2023年針對城投的代建收入有81億元。從未來三年的均值來看，平均大概是46億元每年。
第三個是AMC，未來三年平均代建收入在60億元左右。
第四個是政府的公建項目，未來三年的均值在25億元左右。
最后一個是保租房，未來的收入水平大概是14億。
代理和渠道都沒賺到錢
倒逼房地產交易模式改變
很多人說，現在房企的利潤，都被渠道拿走了，其實不然。
比如某房企高管就說，原來在甲方的時候，覺得銷售費用太高，現在到了乙方才發現，其實代理公司都在賠錢。某代理公司的傭金就是千分之五到千分之八，公司的收入90%左右都是去支付人工了，公司的管理費、房租等等是很大的成本，所以代理公司也是在賠錢。
誰賺錢了呢？有人說是渠道，比如海南項目銷售的百分之七八十都要靠渠道。但當地渠道老板也說自己沒賺到錢，因為要獲一個客，所要投入的人力物力同樣不低。
所以大家都在詬病這個交易市場。那么，什么樣的模式最好呢？
首先房地產有它的特殊，一個是高值、低頻交易，加上政策對房產權屬的特殊性，交易環節很多，政府的管制環節很多。
目前來看，貝殼、鏈家是業內公認的標桿模式，但是這個模式交易環節也非常長，也不可能有高效、低廉的交易成本。
再看看國外的模式。比如美國有一個非常好的MLS系統，這是行業協會打造的把房源信息公布給社會經紀人的共同的數據平臺，就像貝殼的樓盤字典。在這個系統里面又有各種公司，經紀人是單邊代理，所以不存在不透明的問題，服務也很高效，而且他們的交易很頻繁、很輕松。
互聯網平臺交易的模式也很多，一個是Zillow，它的模式是你不用花任何錢，可以隨時隨地對你要買的錢提供準確的估值。
另外一個案例是opendoor，只要你賣房，它就給你提供一個準確的估值，這個估值讓你足以信服，賣家可以毫不猶豫的把房子賣給這家平臺公司，它拿到房之后還有信心用這個價錢賣得出去。
存量市場變成主戰場
誰有運營服務能力誰就有春天
增量市場到了天花板之后，存量市場開始成為房企未來的主戰場。
先看數據，目前中國的存量住宅是3億多套，北京有800萬套，上海800萬套，深圳200萬套。年交易層面，北京、上海就是15萬、18萬套左右，全國就600萬套。
再看流通最高的城市，上海、北京、深圳，因為外地人多，流通比例是比較高的，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，倫敦和紐約常年保持在6%到10%。存量交易的市場，在新房供應到了天花板之后，存量市場還在地板上。
包括存量交易的服務也還是在地板上。這意味著，原來房地產講地段，但在存量時代，誰有運營、服務能力誰就有春天。
這里分享一個企業的案例，都說日本的房地產行業衰落了三十幾年，但日本有一家公司叫三井不動產，它從上世紀八九十年代調整之后，連續37年在日本名列榜首，它的業務從住宅開發到經紀、資管，甚至連泊車都做了，很值得國內房企學習。
消費類基礎設施REITs
未來會是市場關注的熱點
近兩年，國內公募REITs加速啟航。今年3月，百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目也納入基礎設施REITs的范疇。7月，證監會提出“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs（不動產投資信托基金）項目落地”。
那么，對于Pre-REITs資產應該如何選擇，信保基金（下稱公司）給出了三個條件。
第一選擇具備可打造持續現金流入能力的資產。
不管是產業園或者是商業資產，它的現金流會受到包括經濟周期、市場供需、產業發展規劃等多方面因素的影響，所以它是一個綜合判斷、持續管理的過程，在這個過程中，關鍵要把握不動產作為一個物理空間載體，它背后所承載的需求。
比如因為市場供需關系的變化，今年生物醫藥產業園的空置率在上升，租金也在下降，大家對大宗交易價格的心理預期也會有所調整。但反而像生產型的產業園，可能過去大家覺得它的租金成長性沒有研發類的好，但是它的客戶黏性更強，在市場處于一個波動周期的時候，反而它的抗風險能力、現金流的穩定性會更好。
第二選擇能看得懂、管得住的資產。
可以做Pre-REITs的資產業態很多，但是選擇什么樣的業態，這是由公司能力去決定的，這里包括公司的資產獲取能力，能不能觸達到這類資產，更重要的是包括公司的資產管理能力，能不能看得懂，是不是能精準把握市場需求，整合資源，重新釋放或者說提升資產價值的潛力，這就對公司管理人的資管能力提出了更高的要求。
第三選擇有清晰退出渠道的資產。
對于持有型的資產來說，公募REITs的退出是給持有型資產成就了一個更活躍、流通性更好的大宗交易的市場，但是因為公募REITs的流通性，給了公司持有型資產獲得更高估值的可能性。
但是從Pre-REITs到REITs，其實需要一個不短的周期，可能至少3到5年的時間，所以在這個過程中，公司一方面也是希望有更多的長線資金，更多的股權屬性的資金能夠參與進來。
另外一方面，公司也是希望能夠逐步形成針對資產不同培育階段的投資產品，這樣針對不同投資偏好的投資人資金，也能實現階段性的退出。
困難企業短期還將困頓經營
最后筆者還想說下，雖然目前圍繞民營房企的利好政策不斷，針對出險企業也出臺了諸多紓困政策，但是效果卻很難在短時間內顯現，甚至會不達預期。
其次，房企交了樓之后還有一些配套工作，不是一錘子買賣，所以房地產企業即便躺下了，也死不了，這種困頓的經營會保持相當長的時間，大家難受要形成習慣。
最后引用恒隆集團董事長陳啟宗的一段話，以往30年，國內房地產商沒有經歷大的波動以及大的破產潮。之前開發商能熬過去，不是因為本領大，是因為政府不愿意房企破產，給了他們一次又一次的機會。
如今，房地產經歷劇烈調整，之后或許會有很多后遺癥。但是，房地產行業絕對沒問題，問題是行業中的你跟他還會不會在。
文章來源：明源地產研究院
