房地產(chǎn)新發(fā)展模式應(yīng)和高質(zhì)量發(fā)展積極對(duì)接

“以進(jìn)促穩(wěn)”是工作的重要前提

1、要在“穩(wěn)進(jìn)”前提下做好“立破”工作

當(dāng)前中央在延續(xù)“穩(wěn)中求進(jìn)”的基調(diào)時(shí)，首次提出“以進(jìn)促穩(wěn)”。這說明，在2023年“穩(wěn)住”的條件下，當(dāng)前要適當(dāng)轉(zhuǎn)變，積極落實(shí)“以進(jìn)促穩(wěn)”。而唯有做好“穩(wěn)”和“進(jìn)”的工作，“立”和“破”的工作才有順利開展的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)要充分利用各類政策內(nèi)容，包括靈活的貨幣政策、適度加力的財(cái)政政策、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興的統(tǒng)籌等。這些都是房地產(chǎn)可以積極借力的地方。唯有把房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)提振了，才可以更好研究“立”和“破”的工作。或者說，唯有活躍、穩(wěn)定和持續(xù)的市場(chǎng)，“先立”和“后破”的工作才可以順利銜接。

2、要系統(tǒng)考慮各類新問題

“想當(dāng)然”的工作思路要不得，要系統(tǒng)論證問題和做出思考，否則容易陷入一邊倒的泥潭中。第一、房地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單停留在結(jié)構(gòu)優(yōu)化的層面，其總量的提振工作也需要重視。第二、要平衡增長(zhǎng)、防范化解風(fēng)險(xiǎn)等工作。此類問題思考全面了，相關(guān)政府政策和公司政策等就會(huì)更加務(wù)實(shí)。第三、要把短期問題和中長(zhǎng)期問題、底線問題和發(fā)展規(guī)劃等做系統(tǒng)結(jié)合。第四、要在“破”和“立”中尋找到平衡點(diǎn)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)而把握主動(dòng)，逐漸關(guān)注“動(dòng)能轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型-企業(yè)創(chuàng)新”等關(guān)鍵問題。

3、要探索新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的銜接工作

無論是地方政府、房企還是消費(fèi)者等，都需要理解新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的銜接工作。“先立后破”的思路，其實(shí)包括了底層思維、風(fēng)險(xiǎn)防范思維、系統(tǒng)思維、求真務(wù)實(shí)思維等，其對(duì)于我們轉(zhuǎn)變工作思路和調(diào)整策略等都有非常大的啟發(fā)。目前各地都在推進(jìn)“人房地錢”的新模式，此類新模式可以拆解出來，然后單項(xiàng)分析其舊動(dòng)能和新動(dòng)能。在舊動(dòng)能還能發(fā)揮積極作用、新動(dòng)力尚不成熟的階段，就需要把舊動(dòng)能用足用好。而一旦后續(xù)新動(dòng)能可以完全承接舊動(dòng)能的相關(guān)工作，那么就要做好銜接工作，促進(jìn)新舊動(dòng)能有效轉(zhuǎn)化。

深入把握新發(fā)展模式的新要求

11月11日，住建部提及構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。而在年底召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，也再次提及房地產(chǎn)發(fā)展新模式。我們認(rèn)為，新發(fā)展模式雖然不是2023年的新詞，但是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新情況和新問題，其內(nèi)涵和外延明顯拓展了。所以，對(duì)于一些新要點(diǎn)和新提法需要有重點(diǎn)把握。

1、做好“好房子”相關(guān)工作

“好房子”的提法明顯增加。什么是好房子？相關(guān)部門明確，“好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。”該表述對(duì)于我們理解后續(xù)房屋建設(shè)具有非常大的啟發(fā)。其中綠色低碳是一個(gè)維度，智能是第二個(gè)維度，安全是第三個(gè)維度。相對(duì)來說，安全的提法過去比較少。而鑒于目前住房方面的一些安全事件，此類提法確實(shí)非常關(guān)鍵。各地房企在各類技術(shù)運(yùn)用的過程中，對(duì)于安全的好房子的理解要更加到位。同時(shí)，這次提及健康、便捷、低成本、放心和安心等概念，進(jìn)一步說明好房子背后對(duì)應(yīng)了更多元化的需求。以“便捷”為例，這里既體現(xiàn)了職住平衡的概念，也體現(xiàn)了后續(xù)家居、物業(yè)等方面要從宜居的角度落實(shí)相關(guān)工作。

2、建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制

關(guān)于“人房地錢”的機(jī)制，過去其實(shí)也有相關(guān)表述，但這個(gè)機(jī)制的內(nèi)涵還需要明確。第一、要具備要素資源科學(xué)配置的思路，同時(shí)強(qiáng)調(diào)以人為本的思想。這其實(shí)也是供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，人房地錢新機(jī)制需要考慮的基本內(nèi)容。類似變化也要求后續(xù)房企等要關(guān)注居住者各類居住需求維度。唯有把握新的住房消費(fèi)需求，才能確保“房”、“地”、“錢”等資源的更有序配置。第二、類似機(jī)制的推出，也有一個(gè)重要的目的，就是為了防止市場(chǎng)大起大落。我們認(rèn)為，其潛在的含義在于，人房地錢新機(jī)制的推進(jìn)，也是需要以市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展為重要參考標(biāo)準(zhǔn)的。目前各類新改革啟動(dòng)，但是改革也需要遵循市場(chǎng)規(guī)律，要真正讓此類要素有聯(lián)動(dòng)的發(fā)展和互動(dòng)，而非孤立運(yùn)行。

3、建立全生命周期管理機(jī)制

全生命周期機(jī)制的建立，從涉及的層面看，包括了開發(fā)方式、融資方式、銷售方式、房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等。通俗說，包括投資部門、財(cái)務(wù)部門、營(yíng)銷部門和物業(yè)管理部門等，都會(huì)面臨相關(guān)改革。此類改革勢(shì)必會(huì)有較大的變化，這是后續(xù)各個(gè)部門要關(guān)注的。其邏輯在于，但凡出現(xiàn)過重大問題的相關(guān)環(huán)節(jié)，均是后續(xù)政策重大調(diào)整、可以積極完善的地方。這里可以舉一個(gè)例子。過去類似生命周期隔裂的例子確實(shí)太多，造成了前面的風(fēng)險(xiǎn)讓后面來承擔(dān)的問題。最典型的就是銷售人員天花亂墜吹噓，但房屋質(zhì)量問題卻是由物業(yè)和業(yè)主來承擔(dān)的。所以后續(xù)對(duì)于此類全生命周期的理解，需要積極到位。

4、理順新發(fā)展模式和三大工程關(guān)系

當(dāng)前各地正積極實(shí)施規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“三大工程”，新發(fā)展模式需要和此類工作進(jìn)行結(jié)合，也即重要的發(fā)力點(diǎn)。換句話說，既要從保民生的角度去理解，也要從穩(wěn)投資促消費(fèi)的角度進(jìn)行，更要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和新發(fā)展模式的角度進(jìn)行。超大城市和特大城市，以及各類房企等，都需要把此類不同的工作進(jìn)行結(jié)合，理順關(guān)系，真正讓房地產(chǎn)“三大工程”走出一條高質(zhì)量新路。

理順新發(fā)展模式相關(guān)邏輯路線

我們觀察到，部分城市在房地產(chǎn)購(gòu)房政策方面，已經(jīng)明確了高質(zhì)量發(fā)展的要求。從具體的政策條款來看，此類高質(zhì)量要求的提法，本身就和新發(fā)展模式的探索是吻合的。新發(fā)展模式是一種途徑和手段，其最終的目標(biāo)就是要促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。這中間涉及較多的政策表述和導(dǎo)向，反映了新發(fā)展模式的相關(guān)邏輯路線。這一邏輯路線需要理順。

1、高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)表述

這里以近期剛發(fā)布的一項(xiàng)地方政策為例，進(jìn)行分析。12月21日，唐山發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持居民剛性和改善性住房需求的實(shí)施意見》。此次唐山除了傳統(tǒng)購(gòu)房政策以外，也提出了高質(zhì)量發(fā)展的思路和路徑，內(nèi)容翔實(shí)，有助于我們更直觀看到高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)要求和動(dòng)向。

此次政策表述包括：1）推行平價(jià)商品住房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)建設(shè)平價(jià)商品房，限定銷售價(jià)格和套型面積，參照同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格下浮20%，住房套型建筑面積原則上不超過90平方米。2）允許房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案。對(duì)于已取得土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可尚未開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在符合規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，更好滿足市場(chǎng)多層次住房需求。3）推行二手房“帶押過戶”服務(wù)。存在抵押（有未結(jié)清、無逾期行為的住房按揭貸款）的二手房在交易時(shí)，如抵押人與抵押權(quán)人不存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定，或抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的，可無需結(jié)清賣方住房按揭貸款（解除抵押），辦理房屋過戶和抵押登記。4）推行“交房即交證”。推動(dòng)測(cè)繪、驗(yàn)收、繳稅和不動(dòng)產(chǎn)登記流程整合，新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目在商品住房預(yù)售中約定交房即交證，承諾交房前完成相關(guān)準(zhǔn)備工作，并足額繳納契稅，推動(dòng)新建商品房交房時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，實(shí)現(xiàn)交房即交證。5）鼓勵(lì)“現(xiàn)房銷售”。鼓勵(lì)具備條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)房銷售，逐步取消商品房預(yù)售制度，從根本上避免工程爛尾、逾期交付、違法銷售等問題的發(fā)生。

2、新發(fā)展模式和高質(zhì)量發(fā)展的辯證關(guān)系

當(dāng)前，各地要牢牢把握“新發(fā)展模式”和“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)系，要明確這兩個(gè)詞背后的邏輯和辯證關(guān)系。新發(fā)展模式是“因”、是過程；而高質(zhì)量發(fā)展是“果”、是目標(biāo)。兩者關(guān)系不能顛倒和混淆。從方法論的角度看，各地在高質(zhì)量發(fā)展和探索新發(fā)展模式中，更是要理清工作思路，以確保清晰準(zhǔn)確無誤執(zhí)行相關(guān)工作。這一定位和邏輯線的清晰，有助于我們真正把好工作方向，確保工作有條不紊和科學(xué)有序推進(jìn)。

這條邏輯線是非常清晰的，即：立足房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化的新形勢(shì)（弱化“房住不炒”的表述）→以進(jìn)促穩(wěn)（提振住房消費(fèi)和確保房企流動(dòng)性安全）→先立后破（建立基礎(chǔ)性制度）→探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式（建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制、建立全生命周期管理機(jī)制等）→高質(zhì)量發(fā)展（包括“高水平安全”含義）→推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化新征程（最大的政治）。我們認(rèn)為，要立足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和環(huán)境的基本邏輯，吻合發(fā)展的新形勢(shì)和新要求，尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和客觀規(guī)律，通過基礎(chǔ)制度構(gòu)建和新模式持續(xù)探索，逐漸找到一條真正適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式之路。在此基礎(chǔ)上，在完成房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)下，真正開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程的宏偉藍(lán)圖。

文章來源：易居研究院