2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的諸多新動(dòng)態(tài)成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。
2023年7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，此后中央和地方政策持續(xù)發(fā)力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月25日，全國(guó)已有200余省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超660次，多數(shù)城市限制性政策完全放開(kāi)。
在此背景下，多地住宅市場(chǎng)成交活躍度陸續(xù)走出下行區(qū)間，不僅如此，告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊模式之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也在加速“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，房企應(yīng)該積極探索適合自身發(fā)展的新模式，瞄準(zhǔn)輕重并舉方向，發(fā)力代建、物業(yè)、長(zhǎng)租公寓等新藍(lán)海市場(chǎng)。
展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將出現(xiàn)哪些新趨勢(shì)？房企又該如何高質(zhì)量發(fā)展？筆者邀請(qǐng)仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討。
整體仍處筑底階段
筆者：2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，從市場(chǎng)供求、土地市場(chǎng)、房?jī)r(jià)等方面，如何評(píng)價(jià)這一年的行業(yè)發(fā)展？
姚耀：從2023年7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出“要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來(lái)，中央及各地政府部門(mén)持續(xù)加速優(yōu)化樓市調(diào)控政策以力促房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，一系列需求端政策接連落地，市場(chǎng)預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)。多地住宅市場(chǎng)的成交活躍度在新政的支持下已陸續(xù)開(kāi)始走出下行區(qū)間，呈現(xiàn)出企穩(wěn)回暖的跡象。
在土地市場(chǎng)方面，2023年土地市場(chǎng)維持低溫運(yùn)行，房企拿地依舊較為審慎。一線及核心二線城市內(nèi)位處核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)受到開(kāi)發(fā)商的青睞。國(guó)有企業(yè)拿地?zé)崆橄鄬?duì)活躍。在房?jī)r(jià)方面，市場(chǎng)依然處于磨底狀態(tài)，根據(jù)最新的2023年11月新建商品住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，一、二、三線城市的新建商品住宅房?jī)r(jià)均維持著微幅的下跌態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)依然期待一線城市出臺(tái)進(jìn)一步針對(duì)限購(gòu)方面的不同程度的政策優(yōu)化，來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)信心以及交易量的持續(xù)回暖，從而支撐價(jià)格的穩(wěn)定。
黃瑜：2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，整體仍處于筑底階段，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，價(jià)格方面，新房?jī)r(jià)格波動(dòng)調(diào)整，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌；供求方面，銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)下行，庫(kù)存高企下市場(chǎng)去化壓力大；土地市場(chǎng)方面，整體低迷態(tài)勢(shì)未改，住宅用地供求規(guī)模同比繼續(xù)下降。
2023年土地供求兩端繼續(xù)縮量，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1~11月，全國(guó)300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降21.5%、28.0%，絕對(duì)規(guī)模均是近10年同期最低水平。優(yōu)質(zhì)地塊成交規(guī)模增加，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，年底多個(gè)城市取消地價(jià)上限，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度提升，土地市場(chǎng)分化加劇。拿地企業(yè)中，央國(guó)企為拿地主力。
筆者：2023年以來(lái)，樓市調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化，12月，京滬兩大一線城市同時(shí)調(diào)整樓市政策。上述樓市調(diào)控政策效果如何？2024年樓市政策調(diào)整空間還有多大？
姚耀：自京滬兩個(gè)一線城市同時(shí)調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策以來(lái)，兩地住宅市場(chǎng)反饋積極，但持續(xù)性的回暖態(tài)勢(shì)仍需鞏固。新政實(shí)施后，一手及二手住宅市場(chǎng)活躍度皆有所回升。一手商品住宅市場(chǎng)方面，不同板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)新房的認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)和去化速度較新政前進(jìn)一步提升，其中二套改善性住房的購(gòu)置需求出現(xiàn)了較明顯的增長(zhǎng)。2024年政策調(diào)控仍有空間，尤其是對(duì)于一線城市限購(gòu)方面的政策進(jìn)行優(yōu)化。
黃瑜：2023年12月14日，北京、上海接連優(yōu)化房地產(chǎn)政策，包括降首付、降利率，以及優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年12月15日~12月24日，北京商品住宅成交2404套，日均成交240套，較12月1日~12月14日日均增長(zhǎng)102.4%，個(gè)別項(xiàng)目集中網(wǎng)簽帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)。2023年12月15日~12月24日，上海商品住宅成交3977套，日均成交398套，較12月1日~12月14日日均增長(zhǎng)29.9%。
整體來(lái)看，因網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性，當(dāng)前新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)增長(zhǎng)或更多受到集中網(wǎng)簽或前期集中入市項(xiàng)目帶動(dòng)，但整體效果尚不明顯。從政策趨勢(shì)上看，預(yù)計(jì)2024年，在市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間；需求端，未來(lái)一線城市有望按照因區(qū)施策的方式，適度放開(kāi)限購(gòu)，核心二線城市或全面取消限購(gòu)，更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。
加速構(gòu)建新發(fā)展模式
筆者：目前，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)探索新發(fā)展模式，您如何評(píng)價(jià)2023年行業(yè)在這方面的進(jìn)展？2024年，新發(fā)展模式將會(huì)出現(xiàn)哪些新趨勢(shì)？
姚耀：2023年國(guó)家持續(xù)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，在全面滿足城市內(nèi)新青年、新居民住有所居的目標(biāo)上更進(jìn)一步的同時(shí)，也讓更多房企能夠通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)自有住房租賃業(yè)務(wù)進(jìn)一步豐富資金來(lái)源。進(jìn)入2024年，預(yù)計(jì)針對(duì)保障性租賃住房的利好政策將加速落地，對(duì)相關(guān)企業(yè)的融資支持力度將持續(xù)增大，住房雙軌制將進(jìn)一步落實(shí)。
黃瑜：預(yù)計(jì)2024年，新發(fā)展模式將加快構(gòu)建。一方面，市場(chǎng)+保障的思路更加明確，保障房建設(shè)和供給或?qū)⑦~出實(shí)質(zhì)性一步。另一方面，預(yù)售制改革、土地制度改革、完善金融財(cái)稅制度等方面也值得關(guān)注。
除此之外，“三大工程”加快推進(jìn)，也有助于加快構(gòu)建新發(fā)展模式，其中城中村改造預(yù)計(jì)2024年將有一批項(xiàng)目落地實(shí)施，“平急兩用”或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用。
筆者：在“雙碳”戰(zhàn)略加速推進(jìn)下，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)的重要領(lǐng)域。目前，房地產(chǎn)行業(yè)“雙碳”行動(dòng)成績(jī)?nèi)绾?？科技在地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展過(guò)程中將起到哪些作用？
姚耀：在“雙碳”目標(biāo)的推動(dòng)下，綠色低碳的發(fā)展方向已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識(shí)。眾多房企正積極投身于綠色建筑的推廣，并獲得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。
黃瑜：一是踐行ESG理念是房企落實(shí)“雙碳”的重要措施。房企積極發(fā)布ESG報(bào)告，目前在港交所上市的房企強(qiáng)制發(fā)布企業(yè)ESG報(bào)告，約有九成房企發(fā)布ESG報(bào)告。而A股上市房企普遍發(fā)布社會(huì)責(zé)任報(bào)告（CSR），且不具強(qiáng)制性，近五成房企發(fā)布社會(huì)責(zé)任報(bào)告。
二是綠色建筑是房地產(chǎn)企業(yè)踐行“雙碳”最主要的領(lǐng)域。近年來(lái)，優(yōu)秀上市房企愈加重視綠色發(fā)展，將綠色理念貫穿于規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造、運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，不斷追求綠色技術(shù)創(chuàng)新，打造更高質(zhì)量的綠色建筑和健康建筑，對(duì)內(nèi)倡導(dǎo)綠色辦公，對(duì)外營(yíng)造綠色社區(qū)，呼吁綠色生活。
2024年行業(yè)信心 有望逐漸修復(fù)
筆者：對(duì)2024年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有何預(yù)判？2024年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素有哪些？
姚耀：除了上述提到的內(nèi)容以外，有兩點(diǎn)值得重點(diǎn)關(guān)注：在商業(yè)地產(chǎn)中，一些政策及市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)正在比很多人預(yù)測(cè)更快的速度增長(zhǎng)并影響著商業(yè)地產(chǎn)。無(wú)論是新能源車(chē)的上下游，包括自動(dòng)駕駛等，還是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，如泛人工智能的進(jìn)一步場(chǎng)景擴(kuò)大，正在成為商業(yè)地產(chǎn)需求的新的力量。市場(chǎng)參與者，無(wú)論是在辦公樓、零售地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，需要抓住這些產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
在房地產(chǎn)科技方面，對(duì)于新興隨著人工智能、機(jī)器人技術(shù)、綠色低碳技術(shù)等在房地產(chǎn)行業(yè)的加速應(yīng)用，未來(lái)科技將在提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、提升人性化體驗(yàn)以及推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮更加積極的作用。
黃瑜：展望2024年，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售規(guī)模仍有下行壓力，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。
有利因素包括：一方面，當(dāng)前監(jiān)管部門(mén)及各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，未來(lái)各項(xiàng)有力舉措預(yù)計(jì)將逐步落實(shí)并協(xié)同發(fā)力，政策環(huán)境到達(dá)臨界點(diǎn)后，供需兩端政策發(fā)力，有利于市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。
另一方面，2021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)深度調(diào)整兩年多時(shí)間，調(diào)整時(shí)間為歷史最長(zhǎng)，市場(chǎng)繼續(xù)大幅下行的空間有限。
文章來(lái)源：中經(jīng)城事
