10月17日上午10時，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住建部、財政部、自然資源部、央行和金融監管總局五大部門負責人都出席了，分別介紹了促進房地產市場平穩健康發展有關情況。
不少地產人聽完發布會表示，這次會議不及預期，沒有特別有威力的大招。雖然五大部門介紹的救市組合拳中，有不少是之前的政策，包括四個取消、四個降低，不過也新增了兩個重磅新政：
一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前，將房地產“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。
下面來幫大家解讀一下，這兩個新政對房地產市場會有哪些影響。
新增100萬套城中村和危舊房改造
對樓市將產生積極影響
原文：通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。篩選條件比較成熟的項目，并推出五項政策支持這一舉措：一是重點支持地級以上城市。二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發行政府專項債。四是給予稅費優惠。五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。
這次最受關注的就是這個政策，貨幣化安置100萬套房子。也就是不給房，給錢或者房票，城中村居民拿著現金或房票，去市場上買需要的住房。從當下的市場情況來看，大概率是通過房票的形式來發放。
其實也等于把拆遷區居民的購房需求引導到商品房體系中去，能短時間內迅速放大需求。
有人可能會說，100萬套也太少了。但實際上并不少了，100萬套可以撬動的銷售還是相對客觀的。
據申萬宏源估算，上一輪棚改中，2015-2018年全國棚改貨幣化分別去化庫存為1.5億平米、2.5億平米、3.1億平米和2.5億平米，分別占比2015-2018年全國住宅銷售面積的14%、18%、22%和17%，均值18% ;占比2015-2018年全國商品房銷售面積的12%、16%、18%和14%，均值15%。
參照2017年的數據來粗略推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。
而且這次貨幣化安置還有個值得關注的點，就是資金來源的問題。之前城市更新進展比較緩慢，核心痛點就在于資金的問題。
會上也宣布了會有一系列的配套政策措施，包括“開發性、政策性金融機構可以給予專項借款”，同時“允許地方發行政府專項債”，并給予稅費優惠。與此同時，商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。
由此可見，決心挺大，這也將極大地提升地方政府的工作進度。
倪虹還進一步表態，“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度”。
當然，這個新政可能不會像其他政策那么立竿見影，今天宣布明天樓市就回暖了，而是一個對樓市有長期影響的政策。但是疊加其他政策，形成組合拳，慢慢積累積累，就能形成很強的勢能。
“白名單”信貸規模年底超4萬億
應進盡進，應貸盡貸
原文：第一，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。第二，進入“白名單”的項目要做到“應貸盡貸”。第三，優化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。
現在很多客戶不敢買新房，就是擔心買了房會爛尾。
筆者此前也分析過，今年現房銷售情況遠好于期房，核心在于購房者對于期房缺乏安全感，更愿意“眼見為實”。
數據顯示，今年1-5月，商品房期房賣了2.5億平方米，同比降幅31.0%；全國現房賣了1.1億平方米，同比增長23.0%。
如果要恢復市場信心，就要盡全力做好保交付。而推出房地產白名單項目融資機制，目的就是緩解房地產項目的資金壓力，促進保交付。
會上，金融監管總局副局長肖遠介紹，未來融資協調機制將有三方面的優化：做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。
以前申報進入白名單門檻挺高的，申請的房地產項目要符合5+5條件，即金融監管總局5項要求和住建部的5個條件，門檻很高，能覆蓋到的項目其實較少。
現在，只要是合格的房地產項目都可以進白名單，進了白名單就可以貸款，資金還要盡早到位。
目前商業銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業。
以后開發商資金使用有望進一步松綁。也即商業銀行可以在與房地產項目公司協調一致的前提之下，可以一次性將全額貸款發放到開發商商品住房項目的監管賬戶，而后根據項目進度統籌使用。
這對開發商是實質性利好。不過，值得注意的是，雖然是一次性放款到監管賬號，但錢還是得專款專用，用于材料采購、工程款支付，不能隨便用于其他用途。核心目標仍然是為了保障項目順利交付。
肖遠指出，預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。
其實，房地產項目白名單機制今年年初就啟動了，但目前發放信貸金額才2.23萬億，對于保交付還是不夠。如果年底前達到4萬億，說明對于保交付提速會有比較大的推進作用。
只有做好把交付，把市場風險盡快出清，房地產市場才能盡早回歸正常。
抓緊盤活閑置土地
鼓勵房企優先開發，可延期付款
原文：對于去化周期過長的城市暫停供應商品住宅用地；對于去化周期較長的城市，實行“盤活多少、供應多少”。點擊了解云資管，喚醒沉睡資產
這個表述不是今天首次提出，早在4月30日，自然資源部發布的《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》中，就提到去化周期超過36個月的城市要停止供應。
這次發布會上，自然資源部副部長劉國洪再次重申。關于盤存量，除了允許專項債券用于回購土地外，還有兩條路徑，與房企有關：
一是鼓勵企業優化開發。對于企業有意愿、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等，來緩解企業資金壓力。
二是促進市場流通轉讓。對于企業無力開發的，指導各地通過搭建交易平臺、支持預告登記和“帶押過戶”轉讓、助推司法處置和合作開發等，激發市場活力。
簡單來說，房企如果有意愿繼續開發的地塊，可以分期辦證、延期付款、免除違約金，實在沒能力開發，可以轉讓。這對于手上拿了大量高價地，進退兩難的房企，確實也是一個利好，可以增加資金流動性，這些錢可以拿去保交付。
小結
此次發布會傳達出的信號十分明確，國家正在通過救市組合拳，為房地產市場提供更大的支持和靈活性。如果說今天發布會官宣的政策組合拳，都能快速落地推進。那么，對于促進“房地產市場止跌回穩”，我們還是應該抱以樂觀的態度。
文章來源：明源地產研究院
