回顧2024年，全國房地產市場呈現“U型”的深度調整走勢，在前三季度壓力略增的情況下，四季度政策主動出擊，市場出現拐點和止跌回穩的向好態勢。這充分說明2024年房地產市場面臨的重大挑戰，也印證了房地產市場向好發展的韌勁和基礎，更是說明市場有效和政策有效的特征。與此同時，立足于房地產市場供求關系重大變化和新形勢新問題，房地產市場圍繞“嚴控增量、優化存量、提高質量”的導向落實調整工作，包括以購代建、落實專項債等系列工作開展，完全有別于2023年的工作方式，也更加和房地產市場形勢做匹配，有效破解房地產市場的堵點和難點，助力房地產市場的“止跌回穩”。
本文著眼于分析與預判全國房地產市場運行，兼顧研究宏觀經濟、經濟政策、房地產政策等影響市場變化的外部環境。主要回顧2024年,年度的市場關鍵詞可總結為：適時止跌。
政策環境
（一）宏觀經濟政策：開啟中國式現代化之路
1、政策方向：鞏固穩中向好的發展態勢
2024年宏觀經濟政策，立足于經濟形勢變化和外部困難加大等新情況，持續優化和做調整。經濟形勢和外部環境變化呈現了不同階段的表現，一季度實現良好開局，但二三季度下行壓力增大。9月底中央政治局會議后一攬子政策全面發力和出擊，促進四季度回升態勢增強。同時，2024年期間各部委適時召開一系列高質量發展的新聞發布會，精細部署各領域高質量發展相關工作，積極引導市場預期，積極促進宏觀經濟形勢向好發展和全年工作目標的順利完成。
影響2024年乃至后續幾年最重要和關鍵的政策指引即是二十屆三中全會相關精神。三中全會總體工作方向是：進一步全面深化改革、推進中國式現代化。一系列宏觀經濟和社會發展的政策部署，都牢牢圍繞深化改革和推進中國式現代化之路的目標開展。三中全會明確，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。必須以新發展理念引領改革，立足新發展階段，深化供給側結構性改革，完善推動高質量發展激勵約束機制，塑造發展新動能新優勢。其對于宏觀經濟政策制定和產業經濟高質量發展等都具有非常重要的引領作用。
而從工作的重心和側重點來看，各地積極把握幾項工作。一是持續助力產業發展和科技創新，并促進科技和產業的融合。產業經濟發展方面，在強調因地制宜發展新質生產力的過程中，重點強調了“兩重兩新”等系列工作，并通過發行超長期國債、落實科技創新稅費優惠等，扎實推進系列工作，促進內需提振和經濟基本盤穩定。二是持續做好社會民生保障各項事業，尤其是強調穩定發展等導向，對于風險防范化解等工作有更為系統和精密的部署。
2、貨幣金融與財政政策：釋放歷史性寬松信號
貨幣政策方向可從2024年11月央行發布的《2024年第三季度中國貨幣政策執行報告》中看出。該報告指出，穩健的貨幣政策靈活適度、精準有效，加大逆周期調節力度，為經濟回升向好創造了適宜的貨幣金融環境。重點做好五項工作，包括保持貨幣信貸合理增長、推動社會綜合融資成本穩中有降、引導信貸結構調整優化、保持匯率基本穩定、加強風險防范化解。總體上通過釋放寬松的貨幣政策信號、增強逆周期調節的力度，為國民經濟和社會發展提供了較大支撐的金融信貸等支持。
財政政策則減少了過去地方政府負債方面的壓力，通過優化債務政策等工作，增強財政政策的工作效應。在適度加力、提質增效實施積極的財政政策基礎上，為經濟社會高質量發展提供了必要支撐。尤其是從五項內容落實好財政政策工具，包括：加力支持“兩新”工作、更好發揮政府投資帶動放大效應、持續優化和落實好稅費優惠政策、切實加強與貨幣等其他政策協同、密切跟蹤預算執行和政策落實情況。比較典型的政策包括超長期特別國債發行、專項債政策優化等內容。
（二）房地產政策：降低交易成本
1、政策方向：政策應出盡出應放盡放
2024年全國房地產政策呈現出政策權限下放、落實宜寬則寬導向等特征，尤其是在降低交易成本和關注存量方面落實了系列工作。以2024年各次中央重要會議精神為例，能夠看出改革的重心在變化。其中，4月份中央政治局會議明確，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。7月份三中全會明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。7月份中央政治局會議提出，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作。9月份中央政治局會議明確，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。12月份中央政治局會議則提出“穩住樓市”。
2、供給端政策：優化供給結構和調整重心
2024年延續2023年的工作思路，扎實做好保交房工作，尤其是持續落實融資協調機制和白名單制度，這充分說明對人民群眾住房利益的保障，也有效化解了社會矛盾和相關風險。比如說，2024年10月住房城鄉建設部、金融監管總局聯合召開全國保交房工作推進視頻會議。該會議全面貫徹落實9月26日中央政治局會議精神和近期國務院專題會議部署要求，指導各地進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，扎實推進保交房工作，采取有力有效措施盡快推動房地產市場止跌回穩。另外，在保交房工作的同時，結構性調整工作也積極啟動，尤其關注了存量市場的新情況。2024年全國各地積極推進以購代建、專項債發行籌劃等工作。其中，以購代建工作的市場熱度較高，典型操作即是各地人才安居集團持續發公告，積極收購存量商品房（現房項目），用于公租房、保租房和配售型商品房等用房來源。
3、需求端政策：落實“四個增加四個取消”
需求端政策，重點圍繞“四個增加四個取消”的購房政策開展。立足新市場、新形勢、新目標和新問題，緊貼“供求關系發生重大變化”、“消化存量優化增量”、“止跌回穩”等大框架，購房政策精準有序，持續降低交易成本和促進房地產市場止跌回穩。10月17日，住建部在新聞發布會上做了系統總結和概括，即“四個取消”和“四個降低”。各地也積極落實此類政策，尤其是一線城市積極推進相關政策，促進房地產市場率先止跌回穩。
4、價格端政策：在漲跌方面持續放寬
從政策宜松則松、取消過熱時期過嚴政策的導向出發，全國房價的管控政策進入到全面放松新階段，并也帶動了多市場多維度的價格放松。最為明顯的是各地在土地供應方面，持續取消限價政策，各地土地市場也出現了溢價率上升的新情況。同時，結合各地去庫存的實際情況，在預售價格申請和備案等方面，總體按照“市場歸市場、保障歸保障”的導向進行，促進房價走勢和供求關系更加匹配。在此類政策下，2024年房價經歷了一輪深度調整，同時具有止跌回穩的更好基礎。
市場成交
（一）全國商品房成交面積：連降三年
2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%?；谇?1月增速和觀察12月份運行情況，本報告估算出2024年全年全國新建商品房銷售面積約97209萬平方米，同比降速約13%。這或也是首次跌到10億平方米規模線以下的情況。當然最終數據應以國家統計局公布的為準。
觀察歷史數據和最近幾年的運行情況，可以看出，全國房地產銷售市場出現較大和深度的調整。在經歷2016-2021年持續攀升的繁榮期后，2022-2024年經歷罕見的三年長周期下行過程，充分說明市場調整的幅度和程度都較高。連降三年，既和宏觀經濟的環境大調整有關，也和房地產所處相對成熟的階段有關。同時，房地產市場深度調整，產生了很多潛在問題和風險，比如說交易數據下跌帶來了房價持續下跌現象，進而形成惡性循環，既導致購房觀望情緒增加，也進一步拖累交易數據。其對于房企債務的化解也帶來沖擊，導致化債難度加大。雖然2024年四季度交易指標有所改善，但總體上當前新房交易數據位于歷史偏低位水平。
我們同時觀察2024年新建商品房銷售市場的月度數據，即全國商品房年初累計銷售面積同比增速曲線。除去異動數據，本輪樓市降溫周期始于2021年5月，隨后該曲線總體處于下行和下跌狀態，進而也對年度數據產生持續性的拖累影響。觀察2024年的月度交易數據，盡管指標跌幅有所收窄，但主要原因在于2023年基期值偏低（尤其體現為先高后低的特征），這使得2024年同比降幅數據容易收窄。但我們必須清醒認識到其絕對規模是偏低的。當然隨著一系列政策的效應釋放，包括2023年認房不認貸、降低首付比例和房貸利率、降低普通住宅標準等；2024年全面取消限購、首付比例和房貸利率降至歷史最低、取消普宅標準、降低交易稅費等，2024年四季度相關指標有較為明顯的改善，在各線城市中都有所體現。
（二）城市分類：一線城市率先止跌回穩
2024年城市分類方面，最值得關注的城市類型即一線城市。其呈現了市場波動大但政策吸收效果好的導向，進而也表現出率先止跌回穩的良好態勢。本部分對各線城市的表現進行系統分析，以理解城市復蘇的邏輯和脈絡，更好理解止跌回穩后續的方向或可能路徑。
一線城市的市場波動較大，是本輪房地產下行周期中受沖擊較大的城市類型。觀察下圖，其在2021年市場表現較好，源于“資產荒”背景下各類資金加快進入房地產市場。但2022年開始出現明顯的下跌態勢，并延續到2024年。該期間類似認房不認貸等系列政策，從市場反饋來看表現并不好，即政策效應一般。到了2024年9月份開始，包括上海等城市落實全面和深度的購房政策放寬做法，尤其是限購政策近乎全面退出，持續降低了購房門檻和購房成本。相關數據反饋，由于限購政策的放松或取消，一線城市郊區市場迎來一波交易熱，新房交易中至少有20%比例和購房資格新獲得的人群入市有關。
二線城市也面臨較大的調整情況。本部分選取32個二線城市進行分析。對比2016-2021年的銷售數據，2022-2023年出現了明顯萎縮狀態，到了2024年更是步入低點。這其中除了成都、西安等個別城市市場總體持續強以外，其他城市普遍萎靡，包括南京廈門等重點城市。當然2024年下半年開始，部分城市率先復蘇。最早即是杭州，其限購政策全面放開；而包括成都、武漢、南京和廈門等重點城市也有較好態勢。其市場邏輯和一線城市有相似之處，即城市基本面不錯，具有率先復蘇的基礎。
三四線城市方面，其面臨的壓力更大，但市場關注度相對要少。從降溫周期時長來看，其超過全國水平（比如說重點城市降溫周期持續3年，而三四線城市則持續5年）。從各地三四線城市的反饋情況來看，購房需求潛力不足、房價持續下跌、產業支撐基礎薄弱等都是較大的問題。2024年各地推進新型城鎮化工作、城中村改造擴圍至地級市，都對三四線城市樓市發展帶來新的支撐。
（三）二手房成交：近兩年增速普遍較高
為了全面、客觀、合理地反映大中城市二手房成交狀況，我們選取22個典型樣本城市[1]（具體城市見備注），其中一線城市4個，二線城市13個，三線城市5個。觀察二手住房的交易數據，可以看出幾個重要特征。第一、總量上看，2023年開始二手房就呈現明顯的升溫態勢，此類態勢總體延續到2024年。且在2024年四季度止跌回穩的導向下，數據繼續攀升和向好發展。第二、該指標和新房走勢相比，很顯然二手房數據要好很多。非常重要的原因是二手房價格出現積極的深度調整，進而使得認購二手房的性價比增加。尤其從一線城市來看，二手房交易數據表現不錯，部分城市月度數據屢創新高、頻頻突破榮枯線。第三、二手房對一手房的支撐作用偏弱，部分房東出售二手房后會持續觀望，說明持幣觀望心態比較濃重，沒有很好轉換為“賣舊換新”的需求。
總結2024年認購二手房的買家心態，包括：基于租售比變化而投資、希望獲得動拆遷機會、認購學區房、市區新房選擇面少而轉向二手房、取消限購進而以單身名義購房、租轉購降低租金成本等。另外2024年百余個城市落實“以舊換新”工作，對于促進二手房房源去化等發揮了積極作用。
市場供應
（一）全國房地產開發投資：連降3年總體乏力
2024年1-11月，全國房地產開發投資額為93634億元，同比增長-10.4%。根據前11月同比增速做類推，預估全年全國房地產開發投資額為107761億元，同比增長-10.5%。我們認為，從年度數據看，最近三年全國房地產開發企業開發投資額數據乏力，是投資端萎縮和不振的重要指標體現，其比較真實反映了房企供給端擴張方面遇到了阻力和堵點。第一、此類指標壓力大且已經連續下跌三年，說明房地產市場深度調整具有較大的破壞性和沖擊性。直觀的感受即是最近幾年房地產企業拿地少了很多、投資部門出現非常普遍和力度大的裁員現象。第二、其也說明房企去庫存出清遇到阻力，進而限制了開發投資能力。同樣，房企龐大的債務規模，也會限制此類企業投資拿地和供給能力。
從2024年房地產開發投資的月度數據看，雖然該指標連續6個月位于兩位數的跌幅水平，但四季度開始總體得到較好控制，即跌幅擴大態勢有所遏制。隨著房地產市場止跌回穩和向好態勢發展、房企供給端政策優化和金融大力支持、城中村改造擴圍和銷售數據資金的回籠，此類指標也有筑底的機會。不過需要正視一點，銷售端數據止跌回穩要傳導到投資端，至少需要6個月時長。在目前房地產市場形勢下，審慎預估該時長還會拉長。
（二）全國房企土地購置面積：連續4年萎縮
由于2024年國家統計局并不公布全國房地產開發企業土地購置面積數據，這里我們選取全國重點30個城市的房企購地數據進行分析。選取的原因是，觀察2024年土地市場，房企拿地總體呈現區域差異，主要集中在基本面不錯的大城市，即一二線城市。同時，我們基于截止2024年12月11日的日度交易數據做簡單類推，進而得出全年重點城市的土地成交建筑面積預測值。這30個典型樣本城市[2]（具體城市見備注）中，一線城市4個，二線城市26個。數據顯示，2024年全年，全國30個重點城市土地成交建筑面積預計為17673萬平方米，同比增速-36%。這里的土地包括純住宅用地、商住用地、商辦用地和綜合用地等，但不包括工業用地。當前已連續四年出現土地交易數據下降現象，或者說最近四年房企拿地積極性陷入持續低迷狀態。
具體觀察2024年土地交易市場的特征。第一、其和房地產開發投資、新開工等指標一樣，均是衡量房企投資端擴張能力的指標。目前房企購地出現萎縮現象，即便是一線城市，也出現了地塊未開發和要求退地的操作，即土地市場“負向操作”。第二、購地更加集中在優質城市。主要是因為大城市房地產市場的基礎較好，同時新出讓地塊后續項目去化速度快，符合房企資金回籠的導向。第三、拿地的新面孔開始增加，尤其觀察一二線重點城市，均可以看到優秀的陌生面孔，包括民營企業面孔，說明投資拿地的競爭主體結構有所變化。此類企業屬于開發經歷雖少但資金狀況不錯的房企。
（三）全國房屋新開工面積：連續5年放緩
2024年1-11月，全國房企房屋新開工面積為67308萬平方米，同比增速-23.0%。根據前11月同比增速我們做簡單類推，得出2024年全年全國房屋新開工面積約為73440萬平方米，同比增速約為-23.0%。
觀察該指標的歷年表現，可以看出，新開工出現了非常明顯的萎縮，且連續五年出現節奏放緩現象，這和購地以及房地產開發投資等指標是同頻的。第一、新開工和房企投資拿地規模以及房企資金狀況有密切關系。購地減少資金趨緊，房企自然會放緩新開工節奏。尤其是在銷售數據總體偏低位的情況下更是如此。第二、新開工力度不大，也影響了后續新房項目的供應，對于未來幾年新房供應會造成壓力。
觀察2024年的月度數據，房企新開工指標呈現總體降幅收窄態勢。一方面和去年基數比較低有關，另外一方面也和2024年各類持續的保交房政策有關。從保交房政策來看，各地落實更加寬松和靈活的融資協調機制，促進各個樓盤項目可以積極主動拿到相關資金，進而加快新開工等數據提振。當然和前面的其他判斷相似，必須承認，新開工指標處于近幾年以來的最低水平，明顯看出房企新開工方面的窘境。
（四）全國房屋竣工面積：支持工作積極到位
2024年1-11月，全國房屋竣工面積為48152萬平方米，同比增長-26.2%。我們根據前11月的同比增速做簡單類推，得出2024年全年全國房屋竣工面積大約為73875萬平方米，同比增速為-26%。在房地產各指標尤其是供給端的指標中，竣工數據表現會略滯后。比如說，2023年包括開發投資和新開工等指標面臨下行壓力，但竣工數據表現不錯，體現了保交房等一系列資金到位對竣工的支持。但是到了2024年很顯然受最近兩年房地產企業拿地和投資端萎縮的影響，此類指標也開始出現較大的下行壓力。
觀察月度數據，2024年1-11月，全國房屋竣工面積同比增速為-26.2%。雖然該指標有較大的降幅，但從實際反饋來看，房屋交付情況總體不錯，有力促進購房者房屋交付和入住工作。尤其是在“提高質量”的導向下，各地也強化房屋交付質量的管控，確保保交房工作高質量推進。隨著后續各類房屋的交付和竣工，預計也可以為家裝家居等消費提振帶來積極作用。
庫存去化
（一）百城庫存與去化周期：去化周期越過歷史高位
本部分選取了全國100個典型城市的新建商品住宅市場[3]進行研究。從100個城市庫存（包括期房和現房）走勢看，2024年庫存并沒有持續大規模攀升，但去化周期卻明顯拉長。這說明當前去庫存方面的壓力源頭，并不主要是由庫存規模攀升所產生的，而是由購房需求快速萎縮、去化動力快速減少等所產生的。同時，2024年四季度出臺了一系列政策，進而促使去庫存周期指標出現拐點和明顯改善。
庫存指標方面，截至2024年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為46370萬平方米，同比減少-8.7%。在庫存規模連續50個月同比正增長的背景下，當前已經出現連續22個月的下降。我們認為，庫存規模下降，和房地產開發投資連降3年、土地購置連降4年、房屋新開工連降5年等有關，即供給端的萎縮明顯影響到了供貨能力。
去化周期方面，本報告定義：庫存去化周期（存銷比）=當月新建商品住宅庫存面積/最近6個月新建商品住宅成交面積平均值。根據歷史走勢，去化周期的合理區間大概為11-14個月，高于該區間說明庫存規模偏大，低于該區間則說明庫存規模偏小。2024年11月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為22.9個月，這意味著市場消化完這些庫存需要22.9個月。觀察歷史數據，該指標步入到歷史高位，尤其是明顯超過2014年水平，說明去庫存的市場壓力空前大。而從月度數據看，其已經越過2024年6月份最高點即26.8個月的水平，總體上呈現了持續優化的狀態，這和止跌回穩以來各地銷售市場快速提振、去化動力充足等有密切關系。
（二）城市分類：一線城市已有積極改善
城市分類方面，從100城一、二、三四線城市的分地區看，2024年11月，一、二、三四線100個城市新建商品住宅去化周期分別為14.4、19.5和32.3個月。三類城市去化周期的絕對規模都是偏高水平，也屬于歷史上比較高的水平，尤其是三四線城市此類指標壓力是最為明顯的。當然，要客觀看待目前的城市分化現象。1）看似分化，其實所有城市面臨的問題都是一樣的，即都面臨高庫存的壓力，這和過去年份有本質區別。所以過去“一二線城市好，三四線城市差”的判斷并不適用目前市場形勢。2）三四線城市居高不下，也說明潛在的購房需求不足。當然大城市此類問題也有相似性。區別是，新一輪利好政策下，大城市限購政策放松，市場表現更為積極，說明基本面不錯的城市，其市場消化效果好，去化狀況改善的情況也更為明顯。
市場價格
（一）土地成交均價：最近三年總體供應優質地塊
觀察全國30城土地成交均價數據，即樓板價數據?；?024年1月1日-12月11日數據進行類推，我們預估，2024年30個大中城市地價（包括純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業用地）為6948元/平方米，同比增長-2%。
土地市場的均價指標有幾個重要的特點。1）最近四年即2021年開始地價上升到較高的水平，這和各地供地結構的優化有關系?？紤]到房企拿地的積極性和拿地資金狀況變化等，所以土地市場供地方面更多側重優質土地，進而促使地價拉升。2）優質土地的供應，也和各類優化政策落地結合，包括限地價取消、不計容不計建筑面積規則落地等，客觀上增強了房企拿地的盈利空間和拿地積極性。3）此類土地在很大程度上促進了一些優質的具有較好資金狀況的房企進入，也反過來促使部分地塊溢價率拉升，進而帶動地價上漲。4）四季度全國房地產止跌回穩態勢下，一些城市加快供應優質土地，也使得地價本身相對處于較高水平。以一線城市為例，北京供應三環以內土地、上海供應內環以內土地的現象明顯增多。
（二）全國商品房成交均價：跌幅收窄
2024年1-11月，全國商品房成交均價9885元/平方米，同比跌幅5.7%。我們據此推算，2024年全年商品房成交均價跌幅大致為5.0%。觀察歷史數據，在2023年房價上漲的基礎上，2024年房價出現下跌。第一、當前全國房價迎來了直感上非常直接的下跌現象，各地銷售壓力增大，自然在價格方面會有較大的調整。而且部分城市也明確對房價下跌的幅度不再做約束。第二、總體上最近幾年房價處于疲軟狀態，除了2020-2021年房價出現炒作以外，2022年開始，各地實際反饋的價格都是下跌為主，部分跌幅甚至超過30%。
觀察2024年的月度數據。我們認為，2024年以來全國房價漲幅總體處于持續收窄的態勢。一方面說明房價本身的調整是深度的。房價下調周期始于2021年5月，其后有深度調整。到了2024年10月開始，出現積極信號。比如說部分房企出現了房價上漲5%的新現象。另一方面，從各地摸底的情況看，目前房價上漲的消息更多是噱頭，實際交易中房企還是愿意降價銷售，即依然有小幅度的以價換量操作。
（三）70城房價指數：迎來拐點
本部分對全國70個大中城市房價指數進行分析，主要包括一手房房價指數環同比漲幅、一二三線城市分類、新房價格上漲城市數量等三個維度。
觀察70個大中城市一手房價格指數。根據簡單算術平均計算，2024年11月全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-6.1%。房價指數出現重大變化。2023年下半年開始，全國房價指數總體步入持續下跌、跌幅擴大的通道，市場壓力總體較大。而此次11月房價指數環比指標明顯改善，即跌幅收窄態勢非常明顯?；诮诜康禺a市場止跌回穩的信號和市場表現，以及房價上漲城市數量明顯增加，我們認為，此次房價指數說明全國房價拐點已經到來。
從一二三線城市的分類來看，2024年11月一二三線城市的房價指數環比漲幅數據分別為0.0%、-0.1%和-0.3%。而同比漲幅則為-4.3%、-5.8%和-6.5%。當前數據呈現了兩個重要拐點。一是各線城市房價指數都出現了拐點，即一二三線城市環比跌幅都在收窄。二是一線城市房價指數環比由負轉正，出現重大拐點。據此可以認為，本輪房價拐點到來，是全方位的；同時一線城市扮演了非常重要的領頭羊角色。
房價上漲的城市數量指標也有積極改善。這里以新房價格為例進行分析。2024年11月房價上漲的城市數量明顯增加，從此前的7個變為17個，其進一步印證房價拐點到來。這充分說明各地房價總體上開始步入到止跌回穩的態勢，且預計12月房價指數上漲的城市數量會進一步增加。我們認為，這充分說明10月交易市場止跌回穩態勢下，“量-價”之間有較好的傳導效應，價格趨穩下，房地產市場信心也持續提振。同時從城市排行來看，當前房價指數環比漲幅為正的城市為17個，即杭州、湛江、上海、廈門、成都、武漢、天津、深圳、重慶、錦州、宜昌、南充、長春、寧波、太原、南京和平頂山。此類城市包括持續回暖的城市如杭州、上海、成都等，也包括市場充分調整的城市如廈門、武漢、天津、重慶和南京等，同時也包括一些重點三四線城市。這說明本輪樓市中房價上漲開始呈現趨勢性和普遍性。
文章來源：易居研究院
