核心提示：在人們從物質滿足向精神追求的進程中，旅游地產也在不斷更新迭代，進入新的發展階段。
閑時旅游已成為時下一大熱點，在區域特色資源的驅動下，旅游地產項目越來越受消費者的追捧。從北京居民來看，購買旅游項目的路線，遠到海南三亞，近到京津冀度假區，已然在悄悄發生變化，我們從客戶的關注點以及開發商的產品表現、營銷手段、運營方面等都可以有所啟發。
未來旅游地產要走復合+主題路線
旅游地產在初級階段，僅依靠優質外部資源，如自然資源等，通過強勢營銷，以達到吸引投資者的目的。但發展到現階段，客戶的需求在不斷升級，關注點在不斷迭代，這更加促使開發商在旅游項目打造上，向復合化、主題化旅游項目發展。
1、客戶更關注身心靈，重視生活方式構建。
客戶對旅游項目的關注點也在悄然發生變化，客戶更謹慎，開始關注使用價值；客戶更好玩，開始關注情懷體驗；客戶更純粹，開始關注低密社區；客戶更融合，開始關注價格與品味的有機體。
同時，客戶需求也在發生變化，更加喜歡自然健康的氛圍，重視項目文化旅游內容的構建，追求一種有別于城市的生活方式。
典型案例——飲馬川
基本情況：景觀資源眾多+主打情懷+藝術特色
項目位于金山嶺區域，周邊景觀資源眾多，項目主打情懷、匠心，致力于打造一種健康生活方式，項目注重細節打造，還有很多藝術品都是專門請藝術家設計的，并會定期進行業主藝術類活動，因此，項目在區域內特色明顯，價格也比周邊的高。
產品特色：低密+面積適度+高贈送
項目產品是合院戶型，產品設計性好，面積適度，客戶可選擇性多，項目體驗區文化氣息濃厚，再加上外部多處景觀資源，對客戶吸引力很大�？蛻魧Φ兔茉郝涫絼e墅的體驗感認可度還是很高的。
發展驅動：古北水鎮+區域眾多旅游資源
古北水鎮是一大休閑招牌，再疊加周邊眾多旅游資源，更加吸引北京旅游度假人群。
客戶偏好：追求品味生活，喜好低密院落式社區
客戶大多是自住兼投資，純投資的客戶不多，對小區的藝術感、產品認可度都很高，而且項目周邊的古北水鎮是最大的吸引力；客戶多為中產客戶，在品味滿足基礎上，追求一定性價比。
2、開發商重運營，社群理念是項目持續客流保證。
在北京周邊度假項目中，北戴河的阿那亞和懷來北的原鄉美利堅項目的成功，很大程度上與社群活動有關。比如，阿那亞項目在初期發展中呈現一些問題，后繼乏力。開發商從2014年開始轉變驅動，把業主作為驅動，通過200-300個不同類型的社群，社群主要通過會員制管理，線上線下相結合，基于行業、興趣愛好進行劃分，定期組織一些活動，有合唱團、舞蹈團、詩社、長跑團等，通過這些興趣和存在感的打造，聚集一些志同道合的朋友，把準業主及潛在業主緊緊聯系起來，出現滾雪球效應，實現客戶長線投資，項目雖然相對慢周轉，但盈利點增加，盈利鏈條擴大，確保永續收益。
3、旅游項目盈利模式多樣化。
從現階段旅游地產項目的發展來看，盈利方式可謂多樣化，在正常的銷售物業盈利基礎上，增加與旅居平臺合作，通過會員體系盈利，另外，還通過資產證券化形式，發行金融產品進行盈利。
作為旅游度假類項目，如何吸引投資客群是要重點，投資客群最關注的是房屋的收益情況，因此，京郊很多定位旅游度假項目都采取銷售托管形式或與旅居平臺合作，如金山嶺區域的龍湖長城源著項目，推出銷售托管的方式，為投資客戶提供多元化的變現渠道，增加項目的投資屬性。
另有一種方式，即項目資產證券化，通過發行金融產品實現項目融資和盈利。項目與銀行合作，把項目作為抵押品，銀行發行消費信托產品，另外還會引入項目運管公司，提供項目對外租賃服務及其他服務內容。消費者購買后，一是可以獲得長期收益，二是可以實現度假項目的有期居住權。
綜上，旅游地產在人們從物質滿足向精神追求的進程中，受青睞度日益增長，市場環境的變化，客戶認知、需求的變化，開發商自身資源的變化等，都進一步促使整個旅游地產發展在不斷更新迭代，進入到下一個發展階段中。
文章來源：地產雜志
