房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為我國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用，同時由于特有建設用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。在當前發展新的時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。
任何產業發展都會受到政府政策、市場需求、產業發展模式等內外部形勢的重大影響。房地產行業在經過三十多年的高速發展之后，也面臨當前產業發展新的形勢�？茖W分析理解房產產業發展的新形勢，對找準產業轉型升級的方向與突破口有重大意義。
近年有不少龍頭房企開始業務多元化，萬科在去年股東大會宣布拋棄房地產，轉型為美好生活場景師，意味著開啟多元化發展的道路，包括養老公寓、發展商業、物流、長租公寓、冰雪度假、教育、產業辦公等業務，業務幾乎涵蓋一個城市生活所涉及的所有領域。近期萬科更宣布入股華人文化集團，并宣布參與投資中信資本醫療健康專項基金。此外，除萬科外，中國恒大也向健康、文旅和高科技產業進軍，上月宣布入主美國新能源汽車公司Faraday Future，正式進軍新能源汽車行業。碧桂園則進軍智能制造，打造起機械人產業園，今年亦成功分拆其物管業務——碧桂園服務（06098）到港股上市。
由于地產行業整體轉型升級，龍頭企業的多元化布局一方面是為了適應新形勢，另一方面也是為了捕捉未來潛在的盈利機會。那么，房地產企業的轉型有哪些呢？飆馬商業地產總結了一下
1.轉型到商業地產行業：
講到國內傳統房地產做商業成功的企業，華潤置地是典型代表，龍湖也是一個做商業比較早且成功的房地產企業。
商業綜合體地價更便宜。出于政府的區域發展模式、綜合體本身的帶動效應、綜合體靠出租為主的收益性質,商業綜合體的土地出讓價格顯著低于周邊住宅地價。拿著這么個低價,再和政府好好磨一磨,在綜合體旁邊做一些附帶住宅、底商,溢價能力非常高。商業綜合體需要“大氣的”呼聲、“膨脹的”規劃。這些東西是拿來和政府談地價的需要,是招商的需要,是很多未來事情的鋪墊。
然而，商業地產并不是像以前的房地產那樣好做的，商業并不是外行易入行業。不同于前些年的住宅房地產，只要有錢，拉一票人馬就能做出來，然后也能賣出去。商業綜合體的覆蓋面要大得多，前期的定位規劃、開始的招商開業、后續的運營提升，真的是需要長久的心力和能力才能做好的一件事，遠不是一錘子買賣。房企轉型商業地產一定要有專業的，有經驗的商業地產代理公司做指導。
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20余年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建筑設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閑、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建筑設計方案；3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。
2.轉型做產業地產
其中現在比較熱門的是旅游地產和
伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅游市場。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。據了解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，海南飽和之后開始向云南轉移，擁有山海等自然資源的景區最受青睞。不少地產商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益于項目推進，還會帶來更大風險。
文旅地產從字面上是“文化+旅游+地產”，但其本質和核心是“文旅”而非“地產”。如今大多數項目是打文旅概念，實則促進住宅銷售，激活商業物業。還需提升認識水平和運營水平，真正的起到以文化旅游拉動項目長期增值，從而實現盈利模式轉型
國家政策重點力推特色小鎮的建設培育工作，房企也將特色小鎮作為轉型發展的新方向。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎認為，在目前的情況下，很多房地產企業轉向特色小鎮的開發、建設、運營是有道理的。
在他看來，房地產企業轉向特色小鎮不可怕，可怕的是企業不轉型。房地產企業應該從發展的理念、運營的能力、發展的模式等方面做出改進。例如樹立長期發展的理念，一個特色小鎮的發展需要很多年才能夠培育完善，房地產企業應拋棄過去短平快的思路。
此外，在特色小鎮的發展過程中應追求綜合性收益，包括房產的收益、地產的收益、產業開發的收益、資本投資的收益，也包括特色小鎮發展可能對于其他相關方面提升所帶來的收益。
如今，無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產業地產企業，或是上海元合、內蒙億利金威這類地方企業，都將轉型的戰略指向特色小鎮，產業地產成為新的利益增長點。
3.發展租賃市場，與金融結合
目前房地產市場是以銷售物業為主的，但未來的導向是發展租賃用房。目前政府已經開始供應只能建設租賃用房的用地，而且保障房中很大一部分是公租房，租賃物業需要很高的運營能力。作為開發企業，應該提前做好轉型的準備，提升自身的租賃物業運營能力，在未來的租賃市場之中分一杯羹。
當然，租賃用房需要開發企業持有很大的資產，這對于開發企業來說會有很大的資金壓力，這就需要開發企業積極擁抱金融，拓展融資渠道，同時積極發展資產證券化業務，比如說ABS、REITs等。發展租賃物業市場必須與金融進行很好的結合。
4，完全是很分散化的投資，有部分開發企業投資一些完全與房地產業關系不大的行業，比如有些投資了體育、娛樂、餐飲、教育等行業，甚至有些企業已經將部分新的業務培育成了公司的新利潤增長點。
總之，多樣化投資是房地產開發企業未來發展中一個不錯的選擇。
我們來回顧一下，改革開放后4波財富浪潮：第一波是制造業、商業，代表人物如魯冠球、劉永好、宗慶后等；第二波是房地產行業，如萬科、保利、綠城等；第三波當屬互聯網行業，如BAT，百度、阿里和騰訊；根據目前國內外形勢判斷，隨著我國供給側改革的推進，第四波應該出現在消費領域！民以食為天，隨著食品安全意識的強化和升級，以三產融合為典型特征的休閑農業異軍突起，無論是國家政策的支持力度，還是市場需求的熱度，都彰顯出這個行業的強勁發展。于是，很多人關注“休閑農業”領域，不足為奇。
那么，房企怎樣做好轉型升級，順利對接到下一階段呢，飆馬商業地產認為需要做到以下幾點
首先，企業應該完善戰略管理，投資和經營從“機會導向”轉變為“戰略引領”。例如，萬科的企業愿景從“中國最大的住宅市場企業”，調整為“城市配套服務商”。綠城也把自己的定位從高品質開發商調整為“城市理想生活綜合服務商”；
其次，重視分工合作，根據自身優勢，在房地產產業鏈的一些環節進行專業化、特色化發展，突出自己的核心能力。例如，平安不動產突出自身優勢，只做“投資商”，不做“開發商”。許多開發能力強的開發商，如綠城、濱江、萬科等，則大力發展“代建”和合作開發，“為更多的人造房子”；
第三，主動適應互聯網經濟發展，采取“互聯網+”或者“+互聯網”等各種方式，創新業務模式。例如，萬科前副總裁毛大慶離職后，創業“創客工廠”。寫字樓開發商SOHO中國決定不再拿地，轉型為持有物業經營管理。
地產行業的轉型升級之路道阻且長，在這條路上不能急于求成。在數字化轉型進程中，移動互聯網、云計算、大數據、物聯網等與智慧城市、交通、能源、教育、醫療、制造、旅游等行業的深度融合，將進一步形成更加開放、融合、協同發展的數字化生態體系。未來的地產行業一定是一個開放合作的中小企業各具優勢、競相創新、梯次發展的數字化產業格局。
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