商業地產調研注意事項

 

飆馬做商業地產咨詢一塊，經常和一些老板們打交道，對于要不要做市調這一問題，通常國有企業、上市公司的老總們都會做市場調研，但是卻大多數私人老板不贊成做市調，因為他們認為自己是本地土生土長的人，對本地的消費習慣非常了解，因此做市調就是浪費。

 

那么到底要不要做市調呢？

 

原蘋果公司的CEO史蒂夫·喬布斯（Steve Jobs）曾經說過：蘋果不做市場調查，只想做出偉大的產品。如果亨利·福特在發明汽車之前去做市場調查，他得到的答案一定是——大家都希望買到一輛更好的馬車。這對亨利·福特發明第一輛汽車有幫助嗎？

 

飆馬商業地產和老板講這個故事的時候，老板們絕大多數是附和這個說法，贊成這一觀點。事實上，馬車到汽車和市場調研的結果沒有不同的差別，試想一下，汽車不就是更快的馬車嗎？因此問題的關鍵其實不在于市調是否有必要，而在于對事調結果的解讀和老板們對創新的需求程度。飆馬商業地產認為：說調查沒有必要的人還不如說自己根本不會市場調查更直接些，“調查無用論”只不過是掩蓋自己沒有調查與判斷能力。大部分時候，并非市場調查無用，而是我們使用了錯誤的調查方法。

 

那么，商業地產的市場調查到底要怎么做呢？飆馬商業地產認為：

商業地產前期調研的內容包括兩個方面：宏觀方面和微觀方面

 

宏觀方面主要是采用PEST模型，透過資料的收集和采用頭腦風暴的方法就可以很好地解決這個模型。

 

模型的主要內容：

 

P（Political）政治環境：經濟是離不開政治的。美國利用國內的301條款對中國近600億的商品加征25%的關稅，這不僅僅是經濟問題，更主要的是政治為題，而同樣美國總統簽署“臺灣旅行法”，不僅僅是政治問題，更主要的是經濟問題。所以無論是國與國之間，還是一個國家內部，政經分離是不現實的。

 

政治環境包括：

 

國家制度，包括政治體制和經濟體制

法律法規，包括政府的各類管制，如宏觀調控政策；房子是用來住的，不是用來炒的；環保法對商業的環境評估；消費者權益保護法規；產業政策，對電子商務的鼓勵和2025中國制造等。

以美國為首的西方國家越來越趨于保守，政治環境對商業地產的發展將會產生越來越大的影響，這不僅體現在產品的進出口上，如果特朗普繼續執政，勢必也會影響到中國消費者的消費習慣和消費心理。

 

E（Economic）經濟環境 這里主要分析宏觀的經濟環境。包括：

• 國際經濟：尤其特朗普上臺后，其不確定的政治、經濟和外交政策，將會對整個世界的經濟貿易秩序產生重 大影響，從而影響世界各國的經濟與金融秩序。

• 國內及地方宏觀經濟指標主要看：GDP及其增長率、三產比率、可支配收入及其增長情況、居民消費情況、 貨幣的流動性和貸款可得到性、利率、居民消費(儲蓄)傾向、通貨膨脹情 況、勞動就業情況、貨幣與財政政策。

   

在問卷調查中，根據被訪者的回答數據資料的種類可以分為四種：

類別數據資料

等序列數據資料

等距離數據資料

比率數據資料

市調報告得出的市場定位不被消費者接受主要原因是在調查活動中數據的精確度不夠，而造成數據精確度不夠的原因來自兩個方面：

1.問卷本身可能出了毛病：

• 問題含糊

• 提問順序有誤

• 同一問題的詢問內容安排不當

• 答案選擇不夠充分

• 問題銜接設置不夠明確

• 

  圖片來源于網絡

2.外部因素：

• 采訪者提問不當

• 被采訪者理解有誤

• 采訪者未能準確記錄，或出現遺漏

• 問卷本身存在缺陷，導致無法準確記錄

• 被訪者因為勞累或厭倦，無法保持注意力集中

• 采訪者因為勞累或厭倦，無法集中注意力

• 采訪時被訪者答非所問

• 某些行為方式的不精確記憶

• 由于時間久遠而造成的不精確記憶

• 可以讓被訪者對自己從未想過的事情進行描述

• 被訪者故意撒謊

• 被訪者為了取悅采訪者，表現過了頭

• 被訪者有意或無意地隱瞞真實情況

• 被訪者為了影響調查結果，有意提供帶有傾向性的信息。