商業地產代理機構的分類以及服務內容

現在商業地產開發商需求一個怎樣的專業代理機構

商業地產代理機構模式一：咨詢顧問策劃模式： 盈利模式：收取服務費

    即憑借自身的資源代理下來商業地產開發商的項目，并為之進行項目規劃、定位、策劃、招商服務。這類代理企業居多，而它們所做的幾乎都是商業地產開發過程中的前期工作，這樣對于代理機構沒什么劣勢，可是對于發展商確不是什么好的模式。通常一個項目代理機構在定位、策劃階段不會再發展商項目現場辦公，這個階段后進入招商階段代理機構會在派駐約3-5人左右組成團隊進入現場。到這里幾乎是商業地產代理和服務的一個結點，好的則繼續做下去，可大多數代理機構此時和發展商會由于種種原因“離婚”！
    此類機構沿海城市和南方居多。大多是以前從事住宅代理公司轉型后進入，對于商業地產開發商的幫助不大，反而害處卻是很大的。因為前期的服務費靠的是腦力+忽悠能力，大都是紙面上的東西，沒有真正走到市場中去，是否經得起市場和項目的鍛煉還不知道呢，可是，發展商卻為此而付出了他該負擔的那些所謂的“服務費”，退不回來了%……

商業地產代理機構模式二：品牌和管理輸出模式
盈利模式：收取品牌輸出費和管理服務費
    即憑借品牌和供應商資源協助商業地產開發商進行項目規劃定位、策劃招商和運營管理。通常一個新開店中.代理機構會在前期派駐約5人左右組成的管理團隊.在新店進入運營軌道一年后管理團隊將會撤出。這種模式資金投入少，不拖泥帶水，幾乎沒有風險。

商業地產代理機構模式三：整體包租業務模式(即所謂“二房東”)  盈利模式：利用品牌價值賺取租賃差價
    即從地產商手中將物業整體承租下來.然后再轉租給各家商戶。由于地產開發商希望借助知名代理機構的品牌名氣和知名度.把開發物業及周圍商圈的商業價值炒作提升起來.通常承諾給二房東（大賣場/主力店也是這種模式）的租金和配套條件非常優惠.而二房東則可收取豐厚的租金差價和商場管理費用，運作良好的情況下，自家使用物業幾乎是白用或略有盈余。

商業地產代理機構模式四： 全程管理顧問模式 盈利模式：昂貴的服務費和管理費
    即從地產商開發物業的前期就進入，協助發展商做項目的全程策劃、市場調研、數據匯總、規劃定位、招商策劃與實施、開業策劃與實施和開業后的管理運營，還有就是負責發展商的融資難題，在發展商資金出現危機或問題時，代理機構將解決這個難題才是重要的，這個環節協助不可以。這可是國內目前和將來最緊缺的“寶貝”，少之又少的啊……

商業地產開發的盈利模式主要有兩種，一是“殺雞取蛋”的快速賺錢模式， 通過快速銷售回籠資金；另一種是“養雞生蛋”的長線盈利模式，通過可持續經 營獲取穩定的租金收益，或經營成熟后再售賺取更大的利潤。無論哪種盈利模式 都離不開廣告通路的全程整合。專業的地產中介能銷售招商，經營管理團隊能有 效運營，商業卻依然需要專業的商業地產代理機構全程運作。 商業地產讓最早涉足的一批開發商賺得盆滿缽滿， 但隨著市場競爭加劇和市 場日益成熟，商業地產已是“冰火兩重天”，商鋪可能是“金餑餑”，也可能是 “燙手的山芋”。

一個商業項目的投入動輒幾個億、上十億，面對詭異莫測的市 場，很多開發商意識到邀請專業代理公司介入的重要性，卻忽視商業地產廣告推 廣的專業價值，往往為省小錢而隨便找一個住宅廣告公司，或自己“一條龍”做 到底，“肥水不落外人田”……當開發商深陷推廣困境后醒悟過來時，往往幾十 上百萬的廣告費用已經打了水漂，更重要的是錯過了最佳推盤時間，導致項目敗 北，甚至造成公司整體經營不良的惡性循環。
商業地產高利潤的表象下隱藏著高成本和高風險。 從前期規劃定位到建筑施 工，從銷售到招商，從開業到經營，開發商有太多的選擇要做。譬如市場定位是 做零售商業，還是專業市場？是做工業地產，還是物流或旅游地產……接下來的 業態定位、價格定位、策略定位等，一樣不能馬虎；在長期利益和短期效益的選 擇上， 如何突破制度、 資金、 管理、 人才等的束縛？是只租不售， 還是只售不租？ 如果是有租有售，那么租多少？售多少……在資源整合的選擇上，是全程借助專 業團隊運作，還是自己“一條龍”做到底，“肥水不落外人田”……
如果借助外部專業團隊，開發商在整合外力的過程中，如何選對真正具備商業地產運營經驗 的團隊？如何平衡多個團隊？如何平衡收與放的利害關系……
一切，都考驗開發商的智慧。 市場是殘酷的，而尊重市場運行規律、尊重商業地產開發的科學性、專業性，未 雨綢繆，防患未然，邀請成熟的商業地產專業營銷廣告團隊參與，已成為商業地 產開發規避開發風險的共同選擇。
 如何選擇專業的商業地產代理機構？
開發商在衡量一個商業地產代理機構時，往往會從過往成功案例、是否具備 商業地產操盤經驗、公司規模實力等方面來考核，而作為一個專業的、成熟的商 業地產代理機構，至少必須具備以下專業能

力、達到以下服務水準。
首先，要諳熟商業地產的本質特性，能準確認識住宅與商業地產的差異性； 不熟悉市場、不懂商業就做不好商業地產廣告。
其二，有成熟的商業地產推廣理念、全方位品牌整合能力。成熟的商業地產 推廣理念必須是系統的廣告攻略、高瞻遠矚的品牌戰略、全方位的整合能力。整 合優勢體現在縱向的全程整合、橫向的內容

整合及資源整合三個方面。
其三，能提供從銷售、招商、開業到經營的“一站式”全程整合推廣；能幫助項 目快速賣鋪，快速回籠資金，為開發商實施滾動開發戰略提供有力保障。能速戰 速決招商促成開業；能為經營期廣告提

供增值服務，成功度過市場培育期，創建 可持續經營的商業品牌，。
其四，有專業、穩定的執行團隊。商業地產推廣是一個多兵種協同作戰的實戰體 系，廣告更是一個以人為本的創新行業，穩定的專業團隊是廣告質量的保障。 
為什么商業地產廣告推廣的服務費更高？ 為什么商業地產廣告推廣的服務費更高？ 發展商有理由問，商業地產比住宅地價更高、營銷費用更多、投入更大，風 險也更大，為什么商業地產的廣告推廣服

務費比住宅高？其實，目前商業地產廣 告推廣的價值被嚴重低估，商業地產廣告無論從工作量、工作難度上，還是從投 入產出比來看都與住宅廣告不可同日而語，商業地產開發比住宅難度更大，商業

地產廣告也絕不是一個輕松活。 如果我們對商業地產廣告與住宅廣告的差異稍做 分析，便能消除大家的疑問。
 一是從工作內容、工作量上比較。住宅的廣告主要是服務銷售，而商業地產 廣告除銷售外，還有招商廣告推廣、開業廣告、經營期廣告，而且各個階段的廣 告因訴求對象不同而自成體系。
二是從開發商的收益上來比較。商業地產創造的利潤更大。商鋪的價格一般 是住宅價格的 2-3 倍，有些區域的項目商鋪比住宅的售價甚至高十幾二十倍。
三是商業地產是高風險、 高難度的挑戰。 商業地產的推廣不是住宅廣告的 “面 子”工程，對廣告公司的要求更高，商業地產廣告要求廣告團隊除了懂廣告、懂 地產、懂市場，更要懂商業。 俗話說

，“舍不得孩子套不住狼”。商業地產開發動輒數億、幾十億，可預 期收益更是成倍數增長，是走專業化營運道路，通過專業的商業地產廣告團隊確 保數倍增長的財富收益？還是為省廣告服務費的小

錢冒可能陷入推廣困境的風 險？“舍”或許就是“得”的開始！估計每一位開發商都會有自己理性的選擇。


 商業地產整體的經營理念和各操作環節都與住宅開發有著巨大區別。 商業地產需要通過 長期經營收益和物業增值來實現投資收益，涉及投資人、運營方、經營者和消費者等幾方關 系，需要通過調研

選址、定位策劃、設計建造、招商實施、規范運營、持續調整等各環節依 據統一的經營理念， 通過專業團隊來予以實現， 開發商需要具備許多與住宅開發不同的能力。 然而，目前許多轉型的企業，

在沒有完全具備以上要求的情況下，貿然挺近商業地產，風險很大。