商業(yè)地產(chǎn)的四種運(yùn)營模式

商業(yè)地產(chǎn)的四種運(yùn)營模式
一、不租不售
開發(fā)商即投資商、經(jīng)營者。如廣州城建集團(tuán)的某些商業(yè)項目。但是這種形式目前還不是市場的主流，由于資金、資源掌控等方面因素，很多開發(fā)商無法做到不租不售。
二、只租不售
這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是銀行抵押融資；第二次可能是基金會、信用憑證等融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短。
只租不售模式租期較長。可分為分散出租和整體出租。
1.分散出租
分散出租是開發(fā)商在確定主體功能后對各個鋪位進(jìn)行招租，租期相對短些，一般在2~5年。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子市場。分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。
分散出租適用于區(qū)域商業(yè)或城郊大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場和卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)、售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。


 2.整體出租
整體出租時開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營。開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定租金。租金一般在第三四年開始遞增。前一二年主要幫助商家持續(xù)經(jīng)營，同時商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商繳納相當(dāng)于2～3個月租金的押金。這種物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間大，其帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪，但收益低，在3%~5%之間，租期長，套現(xiàn)難度大。
整體出租適用于資金實力雄厚，經(jīng)營相對保守的開發(fā)商。
三、只售不租
物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再進(jìn)行銷售，也就是當(dāng)前比較流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等。開發(fā)商通常希望通過提供后期的物業(yè)管理為項目提供服務(wù)。適用于資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商。如SOHO中國的SOHO系列產(chǎn)品主要是采用只售不租模式。
四、又租又售
為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分以套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路。這就屬于為售而租，為租而售，租售結(jié)合的模式。如將商業(yè)建筑的底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓、三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，一段時間后一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬元一平方米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。
商業(yè)地產(chǎn)三種主要盈利模式對比

盈利模式			優(yōu)點	缺點	適用類型	案例
只租不售	分散出租		租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售，租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營	需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風(fēng)險較大	區(qū)域商業(yè)、城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)	萬達(dá)廣場,中糧大悅城
	整體出租		不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售	收益低、在3%～5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對租戶的評估	沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬㎡
只售不租			相對省力且風(fēng)險較低	失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定	資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商	SOHO地產(chǎn)
又租又售,且租且售		分層或分片出租模式	租金相對整體出租要高一些，風(fēng)險分散、租金相對有一定保證，物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進(jìn)行重新招租	需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力	資金實力雄厚的開發(fā)商	六佰本, 大成國際購物中心
		層（或片）與分散結(jié)合出租模式	主力店的進(jìn)駐有助于帶動其他小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件	要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金：需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高	5萬㎡以上的商場