商業地產開發

商業地產開發
商業地產常被簡單地理解為商場、商鋪、MALL、步行街購物中心之類。其實，商業地產不是一種業態，也不是一種建筑形態，它是一種物業形式。廣義的商業地產：依托泛商業的概念，用于商業用途或者具備商業功能的地產。它包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義的商業地產：是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、休閑等。他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。
  放眼下商業地產開發可謂是方興未艾，大量資本向它積聚。其成因，一方面是因為城市建設發展，城市人口積聚，對商業發展提出了客觀要求；而更主要的原因是商業地產潛在的巨大利潤空間。隨著合肥市城區擴大和商業中心悄然轉移，商業地產現實的利潤空間與未來的商業價值不斷凸顯。而各級政府對商業項目的扶持，也令地產商們趨之若騖。      
這種商業地產開發的不斷升溫，一系列問題也接踵而來。大致可以分為以下三類：
一是當中有的開發商雖然看到了區域市場的巨大商機，卻未能及時有效地給自身做好定位，忽視了前期規劃，業態定位不準確，消費需求不去分析就匆匆上馬。急功近利必然引發短視行為，盲目擴張市場規模，造成規模與資源不匹配，或因為開發后實現不了銷售，無法回收建設投入，導致資金鏈斷裂而黯然收場。而有的開發商雖然實現了銷售目標但未吸納有效經營者，利潤的驅使下商鋪完全賣給了投資人，導致樓盤空置，投資者得不到利益的回報。      
二是所開發的樓盤已經銷售完畢，但仍然還不能代表商業項目開發得成功。很多項目銷售完畢也已經成功開業，但后期商業運營不能及時跟進，不能獲得經營者與消費者的認同而逐漸衰落；
三是招商和產品都很理想但市場知名度不夠，消費跟不上，有貨沒人買，導致經營者無法生存，對市場未來逐漸失去發展信心而最終撤場，“乘興而來，掃興而歸。”     
這些現象都是商業地產開發運營中屢見不鮮的。甚至一些比較成熟的傳統性市場的現代專業市場變革中也都或多或少地“老市場遇到新問題”。舊而不敗，新而不旺。        
“市場發展的任何一個階段，任何一個環節都有可能出現問題，過去市場有緩慢積聚的余地供開發商和管理者來培育，而目前，商業地產風起云涌，競爭日益升級，給商業地產后期運營和有機互動提出了新的問題。如何實現最初的開發目的，定位本身就不準確，后期管理不可避免地會陷入困境。作為市場管理方要想持續繁榮，必須要有將服務貫穿始終的理念。今天的商業流通領域已經進入了大發展，大流通的嶄新的發展階段。如果單純地抱著區位、硬件等傳統優勢發展商業地產，而不去掌握新時期商業地產的特點和把握商業管理模式上的創新，必將被時代所淘汰。”
商業流通領域已經步入了新的發展階段，商業地產開發也應該隨之轉變，我們的開發觀念要走在前面。“事物沒有絕對的優劣，它的成敗在于執行者的把握。我們既要看到商業地產豐厚利潤回報的一面，更要注意到它風險的一面。場所是固定的，而商業則是流動的。把握這一特征，有序地開發和培育，它可以繁榮一方經濟，為經營者提供創富平臺，反之則不但不會創造利潤，反而成為社會經濟的負擔。只要我們科學的定位，有效的管理，扎實做好 „售后服務‟，是完全可以規避風險的，并獲取經濟效益與社會效益的雙豐收。”一句話，要想在日益升級的商業競爭中立于不敗之地，入駐的產品需要品牌化，市場也要品牌化。實現“品牌商品托起品牌市場”，品牌市場帶領品牌產品不斷發展，實現兩種品牌互為依托，互為推動，將消費者有效購買力發揮到極致，充分發掘消費潛力。