有人評價中國經濟發展與地產發揮的關系，逃不脫的話題就是兩者之間幾十年的相互依賴，共同促進的關系。而文旅地產的出現，正是映襯國人社會生活的新需求下，于本世紀發展成熟的新形態。上世紀，深圳世紀之窗拉開了國內主題旅游，尤其是主題公園建設的一波熱潮，以東部華僑城為首的文旅地產形態，一時間成為華僑城乃至其他文旅地產商，復制或效仿的模板所在。成熟的文旅地產，憑借其文旅業態獨立運作形成長期“造血”功能，而往往其他文旅地產商，尤其是中小地產開發商，初涉文旅，如何形成盈利型“文旅業態”呢？
第一步 大配套
文旅地產消費彈性大，客戶對于品質的敏感度大大高于價格敏感度，亮點配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門一腳。文旅地產一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足，以高品質的配套帶動項目升值。有價格測試表明，五星級酒店、高爾夫球場等高端對項目升值的帶動作用可以達到30%左右。比較具有代表性的就是雅居樂采用高投入換大產出的方法，旗下清水灣項目規劃6個超五星級酒店、游艇碼頭、高爾夫球場等頂級配套，以復合式的多功能產品配置，成功驅動度假旅游大盤開發。盤點成功的文旅地產項目，無論是“三菜一湯”（景區、高爾夫、主題公園，溫泉）還是“六大引擎”（景區、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園），核心配套無非是為了實現五大功能。
第二步 大資源
文旅地產建立于資源基礎之上，資源挖掘或整合不足是目前多數文旅地產項目普遍面臨的問題。從已有項目成功經驗來看，有兩類資源可以重點挖掘利用。一類是自然景觀資源。能夠搶占一個區域最核心、最稀缺的景觀價值，是文旅地產項目后期成功的必要條件。例如恒大已在14個城市的資源區布局19個文旅地產項目。自然資源對文旅地產是驅動價值仍然高于人文資源，像西安兵馬俑、某些古村落等人文資源尚無法構成驅動文旅地產的核心因素。另一類是嫁接商務資源，會議驅動的文旅地產一再驗證了其巨大的價值，如博鰲論壇、昆明世博會等。結合會展產業鏈，有助于形成優良的會展旅游氛圍，并且通過完善的基礎商業配套建設，迅速提升區域價值能級，從而對文旅地產項目形成長期利好。
第三步 大布局
文旅地產由于上述固有特點，往往要經歷8-10年甚至更長的開發周期。開發周期的拉長，導致投資回收期的滯后，拉低企業的資產周轉率。因此，從房企項目整體配置來看，文旅地產應屬于中長期布局的一類項目，需要搭配一些短平快的項目以提供現金流和短期利潤。
第四步 大內涵
文旅地產的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是文旅地產形成特色競爭力區隔的關鍵因素，也是最難以達成的領域。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足，沒有靈魂，但目前仍然沒有出現幾個真正主題鮮明的項目。
第五步 大蓄客
相對城市住宅而言，文旅地產絕對屬于窄眾客群，缺少客戶是項目常態，因此要做好打持久戰的準備。文旅地產在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長期續銷。今后文旅地產的蓄客必將是全國范圍內的大蓄客，在爭取本地客戶的同時，區域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關鍵。另外，短期的客戶還可以想辦法爭取，但長期的客戶從何而來，如何保障銷售的可持續性？在廣布渠道的同時，還需深挖老客戶資源，通過老帶新或重復購買支撐長期銷售，這是文旅地產操盤者需要重點關注的突破點，進而解決長期續銷的問題。
第六步 大整合
文旅地產涉及范圍非常廣泛、關系錯綜復雜。房企承擔著品牌的塑造和管理、持有物業的經營管理、地區開發各方利益的協調管理等重任。如果無法理順這些關系，文旅地產的深入開發將會遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發和運營。
第七步 大運營
文旅地產的主體產品包含三個層面，第一層是可見的物業，第二層是可感受的體驗，第三層是可升值的資產。任何一個層面的運營水平都會關系到文旅地產的成敗。文旅地產項目前期經營狀況的優劣，對后期投資消費者的信心也會發生關鍵性的影響。對于客戶而言，信心往往比折扣更重要。讓客戶看到資產升值的空間，不管是項目品牌還是企業品牌。資產升值是文旅地產的原點，運營的關鍵是樹立客戶對項目的信心。因此，需要將長期運營視為文旅地產項目產品的有機組成部分，做好商業、酒店、主題公園等業態的運營。
