2019年7月底萬達完成其首單資產證券化發行：
產品名稱：中信建投-萬達廣場長江經濟帶一期資產支持專項計劃；
底層物業：上海松江、寧波江北萬達廣場；
產品類型：CMBS；
產品期限：18年；
發行規模：27億（其中優先級26億，次級1億）；
信用評級：優先級AAA；
票面利率：優先級6%
該單資產證券化類型為CMBS（商業地產抵押貸款支持證券），
CMBS交易結構示意
CMBS不要求產權轉移，萬達以其持有并運營的上海松江萬達廣場和寧波江北萬達廣場作為底層物業資產提供抵押擔保。兩個廣場同屬第三代萬達廣場：
上海松江萬達廣場
位于上海松江新城商圈
開業時間：2014年5月
可出租面積9.2萬平米
主力店：永輝超市、萬達影城、蘇寧電器、愛樂孩子王、銀吉姆體育等
出租率100%
寧波江北萬達廣場
位于寧波江北商圈
開業時間：2010年12月
可出租面積8.1萬平米
主力店：永輝超市、萬達影城、國美電器、寶貝王、美日健身等
出租率100%
對于CMBS來說，底層物業的租金現金流是付息的首要資金來源，底層物業資產價值是還本的首要保障。
1、現金流預測關鍵假設參數
2、NOI凈現金流預測
（1）2019上海松江萬達廣場平均租金預測：
14500萬元/9.2萬平米/12=131元/平米/月
（2）2019寧波江北萬達廣場平均租金預測：
10700萬元/8.1萬平米/12=110元/平米/月
3、估值
兩個萬達廣場估值合計46.13億，其中松江萬達廣場估值25.57億，江北萬達廣場估值20.56億。CMBS優先級抵押率為：
優先級抵押率=26億/46.13億=56.4%
4、估值隱含的資本化率
資本化率=首年noi/估值
（1）上海松江萬達廣場隱含資本化率為：
12000萬元/25.57億=4.69%
（2）寧波江北萬達廣場隱含資本化率為：
8500萬/20.56億=4.13%
啟示：
1、運營能力是基礎：資產證券化的規模取決于底層物業的租金現金流；
2、金融化是趨勢：商業地產對資金需求大，區別于傳統的開發+持有模式，萬達也在探索與金融相結合的大資管模式，而這也是凱德、大悅城、越秀等一直在做的事。
商業地產與金融的結合，或將成為下一階段商業地產比拼的核心能力。
