在城鎮化進程加快、人口集聚的優勢上，中小城市規模發展迅速，疊加市場下沉、線下消費回暖等因素，諸多房地產企業進軍三四線城市，尤其是在華東區域。
中國指數研究院日前發布的報告顯示，三四線及以下城市依然是商業地產企業投資和開發的重點區域。
下沉市場機遇雖大，但也需要看到中小城市在商業地產發展中面臨的問題，例如商業地產呈現數量多質量不高、同質化現象，而當下房地產融資趨緊的大環境也需要考慮。
全聯房地產商會商業地產工作委員會會長、商務部市場運行專家王永平近日在第三屆全國中小城市商業創新商業發展論壇上提出，中小城市既有一二線城市比如區域供應量過大、招商比較難的共性問題，也有自身的問題，即用綜合體做商業地產模式的優勢不明顯。
如何布局中小城市、擴大市場占有率，并改變中小城市的商業發展面貌，成為近年來商業地產開發運營企業關注的問題。
下沉市場潛力
今年以來，國家和各地方政府著力推出了一系列促消費、穩增長的措施。國辦今年8月發布的《關于加快發占流通促進商業消費的意見》（下稱《意見》）提出，當前流通消費領域仍面臨一些瓶頸和短板，特別是傳統流通企業創新轉型有待加強，商品和生活服務有效供給不足，消費環境需進一步優化，城鄉消費潛力尚需挖掘。
中國指數研究院最新發布的《2019中國中小城市商業地產發展研究報告》（下稱“報告”）認為，隨著城鎮化持續推進，中小城市城鎮人口快速提升，消費總量逐漸擴大，消費結構升級。
圖片來源：2019 中國中小城市商業地產發展研究報告
根據統計，全國縣與縣市一級小城市就有2800多個，加上一些三線城市就有3000多個。
中指控股CEO、中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴第一財經，從商業地產新開工、賣地等市場份額來講，三四線城市占到了市場的60%左右。從總量來說，這是一個比較龐大的數量。人口在進一步向大城市聚集，但更多農村進城的人會選擇在就近縣城，很大一部分人會聚集在中小城市，人來了需求也來了，也就需要商業配套服務，再加上消費升級，市場面臨的機遇比較大。
“比如，消費升級、市場聚集之后的需求還是帶來了很好的發展機遇。有一些小鎮青年也在不斷追求時尚，實際上，我們升級這塊也會給原有城市注入一些新的活力，也會帶來新的發展機遇。”黃瑜說。
中小城市崛起的龐大消費群體，將成為支撐商業地產市場發展的核心動力。
同時，報告提出，今年以來，線下零售回暖，而線上零售增速下滑明顯；而且，線上線下逐漸融合發展，線下零售企業在“互聯網+”轉型下經營狀況有所改善。2019 年前三季度線下零售額累計同比增速為5.6%，重新恢復正增長；而前三季度線上零售額累計同比增速已經下降到16.6%。線上和線下零售額同比增速的差值已趨向于逐漸收窄，整個零售市場正面臨著新的發展格局。
黃瑜也表示，和東部城市相比，中西部城市城市化率沒有那么高，不過這也是機會。可以看到一些中部、西部地區不太發達的地市，最近幾年房子賣得不錯，也在一定程度提升了城市化率。需求是隨人流的，中西部地區的人口大省同樣也有機遇。
報告顯示，根據全國重點中小城市典型購物中心首層在租商鋪樣本的調查數據，2019年重點中小城市購物中心租金整體水平穩中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%；分行政區劃來看，重點監測的縣級行政單位中，2019年有65.9%的區/縣/市租金水平同比上漲；18.2%的區/縣/市租金水平同比下跌；15.9%的區/縣/市租金水平同比持平。
現狀與困境
根據報告，從商業用房市場看，2019年1~9 月，三四線及以下城市商業營業用房開發投資額、新開工面積、銷售面積占全國商業營業用房對應項的比重分別為54.0%、63.2%、65.4%。三四線及以下城市商業營業用房新開工及銷售規模持續領先于一二線城市。相較于其他地區，華東地區三四線城市商業營業用房新開工面積和銷售面積整體偏大。
從商辦用地市場看，三四線城市的成交面積保持穩定，成交樓面均價連續六年保持上漲，市場有所升溫。2019年1~9 月，全國商辦用地供求均下降，成交樓面均價同比下跌。相較一、二線城市，三四線城市商辦用地成交規劃建筑面積同比增長、成交樓面均價同比上漲。
圖片來源：2019 中國中小城市商業地產發展研究報告
在線下零售回暖和消費結構升級的背景下，中小城市商業地產面臨升級機遇。
王永平認為，一二線城市常常住宅銷售比較好、房價高，開發商拿地時通常都是做綜合體，商業物業的成本在住宅利潤中可以消化、覆蓋。但是，不少三四線城市住宅的漲幅比較小，用綜合體做商業地產這個模式的優勢并不明顯。
目前，最常見的商業地產項目的商業模式是，用商業項目捆綁低價拿地，以住宅和街區的利潤來平衡購物中心的投入，獲取商業資產。商業地產“捆綁紅利”的屬性，決定了商業必須要做。但開發商往往事前輕視了，事后卻發現要么地拿錯了、要么樓造錯了，當項目啟動推進后，才發現陷入了兩難境地。
恒太商業管理有限公司董事長胡敏杰透露，在過去十年，全國商業營業用房開工建設達20.9億平方米，但建成開業率為43%左右；而百強房企所持有的商業項目,達到盈虧平衡點的為36%。
就商業模式的同質化而言，綠城管理集團副總經理祝軍華表示，中國商業發展的第一階段是規模化過程，如果沒有規模就沒有話語權，規模需要標準化，標準化就需要可復制，所以導致了同質化。不過，他也認為，規模發展階段就要過去了，因為投資已到了邊界，加之整個回收周期太長和融資環境的變化。“第二階段會朝著多元化的精準定位發展，盡可能減少同質化構成的商業模式出現。”
圖片來源：2019 中國中小城市商業地產發展研究報告
市場前景可觀
祝軍華表示，就中國房地產的形勢而言，上半場的增長是投資驅動的資本性增長，并不是能力性增長，而進入下半場，就要靠運營來增長，管理、優化、盤活資源，使資源發揮更大的社會價值，中小城市有質量的增長或基本保障，吃、住、學等投入是接下來的重點投資方向。
同時，報告認為，未來隨著城鎮化的持續推進、三四線城市居民消費能力的提升，能夠滿足整個家庭不同年齡段人群購物、娛樂休閑、餐飲等消費需求的一站式購物中心將成為中小城市商業升級的主要趨勢。在滿足大眾消費的基礎上，能夠與一站式購物中心形成差異化經營的“小而美”主題型購物中心也將成為部分企業打造獨特產品定位的選擇。
從發展趨勢看，文化IP的塑造正逐漸成為中小城市商業項目運營的關注點。而數字科技的賦能，則是購物中心實現效率提升、增強購物體驗的重要技術手段。
就發展夜間經濟而言，王永平認為，三四線城市都在提夜間經濟，主要是因為政策因素較大。發展夜間經濟，需要考慮到企業的管理成本、城市公共交通配套等問題，還有是對城市形象和城市管理造成的問題。
上述《意見》提出，活躍夜間商業和市場，有條件的地方可加大投入，打造夜間消費場景和集聚區，完善夜間交通、安全、環境等配套措施，提高夜間消費便利度和活躍度。同時，降低流通企業成本費用。推動工商用電同價政策盡快全面落實。
