核心提示：資產證券化是實現輕資產發展不可或缺的重要手段，也是構成星河未來城市運營引領者的核心能力之一。
判斷一個人說的是實話還是場面話，就看他日后是否為這件事情付出實際行動。
近日，星河控股旗下公司——星盛商業管理股份有限公司（下稱“星盛商管”）的企業出現在港交所上市聆訊申請名單中，終于證實早前市場猜測。
約半年前，星河商置（星盛商管的前身）發布公告表示，因公司發展需求并結合自身情況，擬申請公司股票在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。終止掛牌不久，就有消息稱，星河可能會轉戰主板上市，但星河方面一直以“不知情”為回應。
企業轉板并非什么新鮮事兒，但此次事件的主人公黃楚龍和他的企業一直以低調著稱，不上市，不負債經營是外界對這家企業的描述。
“你不好，我好個鬼”
作為深圳地產界的實力房企星河地產在外界一直非常低調，但在業內這家房企卻因精品眾多，老板黃楚龍為人豪氣而頗受好評。
上世紀80年代，改革春風拂過深圳，為了討生活20來歲的黃楚龍來到深圳謀生。那時深圳到處都在興土木，自然黃楚龍在工地上謀得一份泥瓦匠的差事兒。
圖/黃楚龍
“在家靠父母，出門靠朋友。”
只身來深圳打拼的黃楚龍深知這話的重要性，在認真砌灶、打沼氣池、粉刷房子之外，他一直堅持“你好我才好，大家好才是真的好。你不好，我好個鬼”的人生信條與人相處。
漸漸的，黃楚龍身邊聚集了好多兄弟，他也從一名泥瓦匠成了一個包工頭，深圳第一大道深南大道（上海賓館至上步路）的建設工程就是他早年承接的工程，也是他事業做強的開端。
1988年，黃楚龍創辦了怡和公司，做起了房地產生意，開發出了海悅華城、怡和樓等樓盤，并在公司成立第二年將公司從怡和改名為星河。
黃楚龍多次在公開場合表示，“星河的經營原則是‘做一個就成一個’，星河品牌是通過每個精品樓盤來塑造、來積累的。”他是這么說，也是這么做的。
據悉，星河的“星河丹堤”、“星河國際”、“星河盛世”、“星河時代”等項目在深圳開盤時均爆出客戶徹夜排隊哄搶房源的盛況。其中，2006年開盤的星河丹堤，銷售額近9億元人民幣，一舉為其奪得了深圳“豪宅開發商”的江湖名號。
圖/深圳星河丹堤項目
憑借著對朋友真誠，蓋房子蓋一個就成一個的信條，黃楚龍的生意越做越大，從一家地產公司發展成一家主營地產、產業、置業、金融四大業務集團，業務涉及地產開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務、金融投資、產業運營等多元領域的國內大型綜合性投資集團。
但有一件事兒還是頗為少見，地產行業是一個高度依賴資金的行業，可公開報道顯示，星河的負債才140億元。
此外，作為一家資金過千億的公司，星河至今沒有主板上市公司，僅有“智善生活”、“星河商置”兩家在新三板掛牌的“準上市公司”。也因此，不少人說深圳地產圈內真正的老大是星河集團的老板黃楚龍，福布斯排名并不能顯示出黃楚龍的真實財富狀況。
如今這家不上市的企業，也終于要進入主板市場了。
地產 金融兩條腿走路
作為一家房企，星河的業務早已經覆蓋珠三角、延伸至長三角、環渤海區域。布局深圳、廣州、惠州、東莞、珠海、普明、天津、常州、寧波南京等城市，但140億左右的負債著實在房企公司中不算多。
除了星河在地產業務上穩扎穩打不急于擴張，做一個成一個外，還得益于其公司的戰略布局。早于2009年，星河便開始涉足金融產業，并逐漸形成地產、金融兩條腿走路的發展路線。
2018年星河控股和中國產學研合作促進會下屬的中國科創金融聯盟，共同成立了一只首期規模30億元的國家級基金——中國科創金融創新基金。
黃楚龍表示，星河金融將在5年內形成房地產特色顯著的金控平臺，完成金融服務體系閉環，實現自有資產管理規模超300億元。此外，他還控股了深圳創新投資集團、陽光保險等金融公司。
雖然有金融業務做支撐，但在近年星河也喊出要在2023年讓地產業務上邁入全國四十強，商業邁入全國十強，因此他們在資本市場有更多動作展開，即資產證券化。
2018年7月，星河“方正證券-星河World項目一期租金資產支持專項計劃”在深交所發行，規模8.421億元。2019年5月，星河“平安匯通-星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃”在深交所掛牌。該項CMBS以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年收入為基礎資產，發行規模22.11億元，最終發行利率5.10%。11月，“南方資本-星河福田COCO Park資產支持專項計劃”已獲深交所受理。項目計劃發行金額45.76億元，發行人為星河實業（深圳）有限公司。
星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊曾表示，資產證券化是實現輕資產發展不可或缺的重要手段，也是構成星河未來城市運營引領者的核心能力之一。
在近年房企融資難的背景下，資產證券化作為房企金融創新方式，能為企業帶來更多的市場資金，同時也為商業地產退出找到好的方式，但實行起來并沒那么容易。
目前，零售物業的退出渠道有兩種方式，一種是銷售、商場主體店可以整棟出讓的形式退出；另一種是以商業地產并購基金的名義收購物業進行“蓄水”，未來以REITs形式上市完成退出。然而無論前者還是后者，都對項目運營回報率提出很高的要求，特別走真正REITs形式退出。目前，在國內商業地產領域做資產證券化最好的企業是來自新加坡的凱德。
進軍主板市場
近年來隨著住宅地產因宏觀調控而風險日增，商業地產迎來所謂的春天。但商業地產前期資金投入大，投資回報慢又是其短板。如何在這條賽道上找到可持續的穩定現金流繼續做大規模，是眾多企業進入商業地產后都在追尋的。
早在2002年就拿地蓋商業項目的星河，也算得上商業地產的老兵。2002年，黃楚龍在福田區買了一塊地，聘請了香港著名設計師陳幼堅親自設計COCO Park 商場。該項目于2006年問世，首創公園版情景式購物中心，一直是星河的代表項目，也是深圳CBD板塊的商業代表。
而后星河又陸續開發出，區域型購物中心COCO City及星河iCO、社區型購物中心COCO Garden及高檔家居布置購物中心“第三空間”等項目，構成一套完整的品牌系統。
招股書顯示，截止2019年9月30日，星盛商管已在全國16個城市，簽約服務38個大型商業地產項目，總服務面積約287萬平方米，其中57.1%由獨立第三方物業發展商開發，21項位于大灣區（15項位于深圳）、6項位于長三角地區、4項位于華中地區及7項位于其他地區。
在宏觀政策調控下，星河控股正從城市空間提供商向城市運營商轉型，定位成“城市運營引領者”。其中在商業端的表現就是加快輕資產輸出與擴張。如去年7月，星河經典項目COCO Park落戶南昌。這是該項目首次進行品牌輸出，也是這個品牌第一次走出深圳進行外地擴張。此外，區域性購物中心COCO City 也先后在汕尾、普寧、鄂爾多斯等城市落地。
2017年至2019年9月末，其獨立第三方物業發展商面積分別為96.8萬平方米、137.7萬平方米、164萬平方米，占比分別為59.61%、66.43%、57.14%。相對應的公司持續經營業務的收入分別為人民幣2.781億元、3.287億元及2.894億元，持續經營業務的利潤及全面收入總額則分別為5040萬元、8510萬元及8370萬元。星盛商管稱，公司業務“錄得穩定增長”。
但星盛商管也承認，由獨立第三方物業發展商開發的項目數量不多，所產生的收入相對較低。星盛商業由獨立第三方物業發展商開發的項目從2017年12月31日的7個增加至2019 年9月30日的13個，收入從2017年底的2722萬元到2019年年9月底的3296萬元，收入占比從9.8%提升到11.4%。
對要進入全國地產40強，商業地產10強星河，顯然這是不夠的，它勢必要打通各路渠道融資換取發展。而新三板交易市場活躍度低，顯然不能滿足星河需求。
星河商置在新三板掛牌三年，僅掛牌首年有大筆融資，為2352萬元，此后兩年分別為24萬元和0元。且其所取得資金均來自股東投資，并未進行借款、發行債券等其他融資活動。
而向來對租金收入模式為主的企業態度更為友好的港股市場，或許是對星河實現商業地產十強目標是個好選擇。不過，10強目標只是星河大藍圖的一部分，星河的大目標是：集團在2023年實現規模1500億元、營業利潤150億元戰略目標。
文章來源：奇點商業地產
