一、運營團隊組建
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輕資產的運營特性，注定團隊規模不會很大；但園區運營繁瑣的工作，又對組別配置提出了極高的要求。所以，作為項目負責人，應將任務拆解分類、細化到每個部門、每個人的。
一個功能完善的園區團隊，由項目總經理牽頭，下設招商、運營、物業監督和辦公室四個部門。
運營團隊基本構成
下面一一分解各部門的任務：
項目總經理是項目的「代言人」，也是項目的業務中臺。
主要職責：1、全面主持招商運營工作，負責項目的戰略線條管理，對總體項目負責；2、協調與政府、同行和大客戶等的關系，樹立項目及個人品牌形象，為項目發展提供資源支撐；3、負責重大項目的商務談判；4、負責團隊建設及人員管理。
項目副經理與總經理的不同，在于總經理多偏向于項目管理，在戰略層面制定總體發展計劃；副經理多以項目為導向，深入項目的運營管理，對項目經營目標等負責，同時在重大決策上給予總經理意見建議。
招商部是園區的「錢袋子」，對招商指標負責。
主要職責：1、負責完成項目招商管理工作及招商（才）任務指標；2、拓展整合各類招商資源，維護關系；3、提出招商計劃，組織實施招商活動及對外聯絡工作；4、負責客戶的跟蹤聯絡、談判和合同的簽訂、管理；5、負責入園企業的布局，制定并落實各項優惠政策（若是政府項目，則負責提出建議由政府決策）。
運營服務部是園區的「心臟」，活躍園區氣氛，維系（入駐）客戶關系，配合招商工作開展。
主要職責：1、負責園區的活動策劃、物料準備、現場執行；2、負責項目品牌建設、總體營銷宣傳；3、負責入駐客戶的關系處理，根據客戶需求，對園區軟硬環境進行改善；4、負責客戶來訪接待、展廳介紹等；5、負責入駐企業的其他服務工作；6、負責園區合作機構的拓展，園區服務平臺的搭建；7、負責協助企業完成企業注冊、政策申報等；8、負責企業租金的收取，協助企業兌現優惠政策；9、負責園區主體的各項申報、運營報告撰寫等。
物業監督部是園區的「守護者」，負責考核監督物業公司，并配合運營部門需求，與物業公司協調對接。
主要職責：1、負責巡查園區品質，向物業反饋改正意見并監督實施；2、制定獎懲機制、對物業公司進行考核與監督；3、對接客戶反饋的（物業）問題。
辦公室是園區的「后勤保障」，負責園區的各項內勤工作，根據園區規模大小，設置財務、人事、法務、行政等功能，篇幅有限就不多展開。
二、服務體系規劃
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優質的運營服務不僅能夠收獲良好的客戶關系，還能為創造股權投資機會、提升園區續租率等，為園區創造收益。一套合理的園區運營服務方案，是園區成功發展的基礎。
園區基本服務體系
第一項基本服務，是企業辦公的必備要素，也是園區的基礎工作。
基礎服務分類
待園區進入穩定經營周期后，再根據園區整體需要和企業現實需求，適當調整商業業態，補充、更新商業店鋪及綜合配套設施，提升園區綜合服務水平等。
第二項增值服務，是園區的核心競爭力，同時也是一個園區價值的終極體現，而此類增值服務，都以平臺為載體去實現。
增值服務分類
具體來講：
1、經營服務平臺，包括知識產權代理、工商財稅代理、企業管理咨詢、法律事務咨詢等；
2、技術服務平臺，包括技術的試驗化驗、檢測認證、合作技術研發、加工、制造等；
3、金融服務平臺，包括企業股權融資、債券融資、科技信貸、上市輔導等；
4、創業教育平臺，包括創業活動、路演大賽、創業系列課程、精細孵化等；
5、市場服務平臺，包括行業咨詢、市場渠道拓展、代理銷售、市場營銷策劃等；
6、知識分享平臺，包括專家公開課、行業沙龍、創業咖啡、論壇等；
7、信息服務平臺，包括行業信息數據庫、行業研報、科技信息交流、競品信息數據庫、產業地圖等；
8、人才服務平臺，包括檔案管理、人事代理、人才征信、人力資源外包等；
9、政策申報平臺，包括政策申報、政策咨詢、政企對接等；
10、行政服務平臺，包括企業接待、商務資源對接、公共資源共享等；
一般來說，園區可以通過三種途徑搭建園區公共服務平臺：
1、整合社會資源與政府資源，聯手中介咨詢服務機構，共同搭建公共服務平臺，這也是最常見的方式；
2、「生物醫藥園」、「北斗產業園」等專業型園區，可以自主搭建專業化公共服務平臺，例如生物醫藥園的公共實驗室/化驗室，軟件園的軟件檢測中心等；
3、高新區、開發區內的「園中園」，可借「大園區」的公共服務平臺為己用。
第三項是園區的創新服務能力，能實打實做好這點的，基本可以說已經邁入一流園區行列。
創新服務分類
運營管理制度及流程
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園區管理中，流程質量決定項目的運行效率，也決定園區滿足客戶需求的能力，并最終決定園區的運營能力。
需制定的運營管理制度及流程包括但不限于：
1、入駐企業篩選標準；
2、項目入駐、孵化及退出管理流程；
3、政策申報、企業輔導培訓等企業輔導服務標準；
4、公共秘書、商務代理等行政辦公服務標準；
5、項目保潔、綠化、維修等物業管理制度；
6、各類增值服務標準；
7、投資監督管理辦法；
8、企業裝修管理流程；
9、項目運營月報、季報、半年報、年報；
10、入駐企業管理辦法（分級巡診服務、日常走訪制度）；
11、入駐企業經營信息及數據收集與檔案管理辦法；
12、入駐企業公約；
13、與政府各有關部門的日常對接與溝通機制；
14、入駐企業特定需求的回應與服務對接機制；
15、項目租金、水電、物業費的收繳管理制度；
16、與政府、客戶等的日常聯絡制度。
來源：園區在線
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