6月，作為沖刺上半年業績的最后機會，房企表現不俗。克而瑞研究中心數據顯示，百強房企6月實現全口徑銷售金額14517.2億元，環比增長33%。從累計業績來看，上半年，百強房企全口徑銷售業績規模同比下降2.7%，但降幅自3月以來持續收窄。
基本面持續修復的房地產市場反映到股市上卻有些讓人琢磨不透。7月初，沉寂已久的地產板塊迎來估值修復：7月前四個交易日，地產板塊累計上漲17.4%。但在連續多個交易日走高后，地產板塊卻在7月7日、8日整體降溫，一些龍頭房企股價均有1%-4%左右的回調。在業內人士看來，市場仍處恢復期，疫情的不確定性尚存。對于房企而言，下半年把握市場窗口期、“促銷售、抓回款”仍是重點。
規模房企優勢凸顯
中小房企面臨考驗
在行業增速放緩、疊加疫情影響之下，規模房企競爭加劇，資源開始加速向優勢企業集聚。
中國指數研究院7月2日發布報告稱，上半年，房企逐步修復因疫情影響的業績，行業三強碧桂園、萬科、恒大上半年合計銷售超過萬億元，銷售額破千億元房企13家，較去年同期增加1家。此外，百億元房企107家，較去年同期減少14家。
在喜人業績背后，房企項目推盤節奏也在明顯加快。克而瑞研究中心數據顯示，6月，28個重點監測城市新增供應明顯放量。
具體來看，6月份，28個重點城市累計供應面積升至2961萬平方米，創年內新高，環比增長21%，同比基本持平。過半城市供應同比轉正，福州、廣州、常州等同比漲幅皆超40%。其中，一線城市6月份累計供應264萬平方米，同、環比略有回升，漲幅在5%左右。在二三線城市供應方面，被監測城市中，累計供應2697萬平方米，環比增長23%，同比持平。
相比頭部房企的抗壓能力，疫情對中小型房企的負面影響似乎更大，行業集中度也較去年進一步提升。觀點指數指出，今年1-5月，TOP3房企的市占率達到了17%，而TOP10房企的市占率為33%。不過，隨著6月份中小型房企開始發力復蘇，TOP3房企市占率環比會有一定程度的下降，但同比仍會進一步提升。
“疫情是一次風險洗禮，優勝劣汰是自然法則。”高級經濟師周正國表示，事實上，去年的百強今年也有退出百強或者被兼并的，但總體上看，偏小的企業抗風險能力弱。
“市場集中度越來越高，市場儼然成了大房企之間的游戲，中小房企面臨著巨大的壓力風險。”諸葛找房運營中心總經理劉光宇表示。
基本面獲持續改善
房企拿地熱情漸漲
在當前流動性寬裕及居民購房需求持續釋放的情況下，行業基本面有望進一步向好。
從行業資金面來看，根據國家統計局數據顯示，今年1-5月，全國房地產行業累計增速收窄至-6.1%，其中，國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款累計金額基本達到去年同期。
諸葛找房分析師王小嬙表示，“隨著下半年積壓需求的進一步釋放，個人按揭貸款和預付定金將會進一步好轉，房地產行業的資金同比降速進一步收窄，不排除轉正的可能性。”
從房企境內融資的成本來看，融資成本改善明顯，多數境內債的融資利率低于前次發行的利率。由于海外疫情暴發，海外融資基本停滯，房企紛紛將目光轉向境內債，境內債的發行規模上升，房企融資迎來窗口期。
這在房企拿地舉措上可略見一二。今年1-3月份，房企還處在謹慎拿地的狀態，但自4月起，房企拿地的力度顯著回升，達到近半年最高點。5月略有回調后，6月又有所回升。
中國指數研究院數據顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額為2.54萬億元，同比增加10%。其中，住宅用地的出讓金總額為22166億元，同比增加11%；百強企業上半年拿地總額1.5萬億元，拿地規模與去年同期基本持平，百強房企門檻值升至40億元，環比增長21.2%。
“具有資金實力的企業在春節后的土地市場表現突出，高溢價成交積極搶地，而中小房企多因疫情承受較大資金壓力，難以在短時間內形成較強競爭力。”天津大學法學院教授楊雅婷表示。
此外，從區域表現上看，5月、6月市場成交量回暖明顯。中原地產數據顯示，廣州6月整體市場熱度持續，成交量升價穩。其中，新房市場供應高位平穩，成交量在6月下半月更是出現明顯反彈；北京市場則在4月逐漸恢復，5月出現了一次非常明顯的小陽春行情，6月上半月在二手房高位運行后，新建住宅供應井噴，但隨即因為疫情影響市場再次低迷。
整體恢復尚待時日
銷售回款仍是重點
疫情得到基本控制、持續向好的銷售數據提振了市場板塊信心，蟄伏已久的地產板塊，在7月首周迎來集體上漲。特別是7月1日收盤，房地產板塊漲幅達5.29%位居行業板塊首位 ，其中10只個股漲停。
在周正國看來，股票基本估值是和之前的預期相比，超過預期，股價就會較大幅度調整。疫情影響下，預期普遍悲觀，疫情高峰過去，房企銷售數據超預期，這是推動地產板塊走高的原因。
不過，在連續多個交易日走高后，地產板塊卻在7日、8日整體降溫，其中，綠地、萬科、保利等龍頭房企股價均有1%-4%左右的回調，只有蹭上免稅概念的格力地產等少數幾只地產股保持上漲。對于回調原因，業內分析，這一波行情來得比較快，今年地產板塊總體壓力相對來說還是較大，很多資金出于謹慎考慮，觀望者多。
此外，值得關注的是，雖然上半年房企境內債融資環境改善，但信托的發行規模仍受阻。根據中國信托協會數據顯示，一季度，房地產信托余額為25788億元，環比下降4.6%。5月8日，銀保監會還出臺了《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》，非標業務空間受限。“該政策對信托發行量進一步約束，預計下半年房地產信托增長難言樂觀。”王小嬙說道。
市場分析認為，目前市場仍處于恢復期，疫情的不確定性尚存。在行業整體去化承壓之下，對于規模房企，特別是對上半年業績目標完成不及預期的房企而言，下半年把握市場窗口期和“促銷售、抓回款”仍是重要目標。
劉光宇表示，上半年市場不同尋常，也正因為特殊，讓我們看到了樓市調控的堅定，調控政策并沒有因為市場降溫而放開，卻因為部分市場過熱甚至出現房價異動跡象而不斷重申房住不炒的主基調。“其實，無論市場怎么變，房住不炒主基調不變，當然之所以這么說，是因為政策不會搞一刀切，還有因城施策來做市場平衡的保障。”
文章來源：中國商報
