本站訊 7月8日，應某大型開發集團邀請，飆馬專家組客戶總監張總、營銷總監程總、策劃總監辛總一行實地考察了該集團開發的某縣級城市綜合體項目。
據悉，該項目位于城區核心地段，原為老百貨大樓，改造后總建筑面積53萬方，集高端住宅、商業、酒店、公寓于一體的一站式休閑購物的城市綜合體。其中商業面積13萬方，由商業綜合體、臨街商業和商業步行街3塊組成，是當地龍頭商業。目前項目一期已經開業運營，經營過程中存在問題，二期還有4萬方，銷售和招商遇到瓶頸，希望能與國內專業做商業地產的飆馬機構合作，解決項目運營、招商和銷售上的困局。
在實地考察項目并聽取項目負責人介紹后，飆馬機構策劃總監辛總認為，項目存在6方面的問題：
1、體量問題。體量并不是越大越好，尤其在縣級市場，體量過大是把雙刃劍，一方面對外可以形成多元化的競爭優勢，另一方面對內也是一種惡性競爭，最后商戶不賺錢，要么退鋪，要么降租，無論哪種都是運營方不可承受之重。
2、產品創新。時至今日，我國經濟、人均可支配收入，包括工資，都是連年上漲，物價也是快速增長的過程，由此可見消費力是在不斷增長的，為什么商業地產越來越難做？有人說都怪馬云，飆馬認為與其臨淵羨魚不如退而結網，我國電子商務模式也是不斷創新的過程，之前的團購、秒殺、雙11到現在的直播帶貨，花樣不斷翻新，消費者應接不暇，紛紛買買買。而反觀我們的商業模式，大盒子+商業街，我可以毫不客氣的說，這是10幾年前的商業模式。過去我們說商業要5年一大變，3年一小變，現在要改改了，一年一大變，一季一小變，時不我待，只爭朝夕。
3、消費結構發生轉變。首先我們要肯定，消費的能級是在提高了。過去我們送口紅，可能幾十塊錢就算不錯的了，現在大學生都送的起迪奧了，而另一個方面，我們這個縣城的家用車也越來越多了，停車位也越來越緊張。在這種情況下，為什么來我們這個商業的人變少了，一部分選擇了網上消費，這個就是消費結構的轉變，如果我們商業還是秉持以前的思路，售賣產品，是無論如何競爭不過淘寶、天貓的。但線下有線下的優勢，如何把線上無法實現的商業做好，就能夠吸引消費者，目前看餐飲、娛樂、社交、教育、文化、體驗、休閑、運動，線下更有優勢，要打好自己手中的牌，吸引消費者走出家門。
4、客群管理。商業面臨的客群比較復雜，分為前來消費的消費者，租賃商鋪的經營者，購買商鋪的投資者。很多出現問題的商業地產項目往往過于關注投資者，商鋪一賣了事，而又往往一賣又無法了事，飆馬機構20多年實際操盤過程中，見到因售后返租產生的矛盾糾紛數不勝數，因主力店撤場早上商戶紛紛退租的屢見不鮮。所以飆馬認為，商業項目的成功在于經營消費者，只要有消費客流，就會又源源不斷的商戶，只有有消費客流，商鋪的價值才不會是無源之水，才會更有價值。商業地產不是為了更好的售賣商品，而是為了更好的生活。
5、商業引擎。目前項目一期的主力店包括肯德基、屈臣氏、成龍影院、大潤發超市，而二期是一條商業街區，并沒有主力店，缺乏磁石點，無法引導人流。這對于項目后期的招商、營銷、運營，均造成不同程度的影響。為消除影響，可以在室外景觀、場景布置、體驗消費等方面入手，營造項目引擎，有利于后期招商、銷售和經營。
6、招商與銷售。13萬的商業體量，目前看還是有點超標，但隨著我國城鎮化率的加快，以及城市向心力的提升，未來還有一定的市場機會。可以利用城市能級效應，向下游鄉鎮進行輻射。飆馬機構曾經操盤過一個縣級城市項目，商業面積6萬方，位于城市新城區，距離老城區有8公里的距離，人口數量不足2萬，飆馬通過調查發現，鄉鎮居民對于到縣城做生意、買商鋪有很大的興趣，飆馬通過3個月蓄客工作，在開盤當日成功去化70%商鋪，有效緩解開發商困境。
項目負責人魏總，在聽取飆馬機構建議后，承認項目前期工作存在很多缺失，比如沒有業態規劃，很多商鋪銷售出去后，無法做到統一管理，給后期經營帶來很多難題，進而影響二期銷售和招商，本次希望能過國內一線商業地產顧問機構飆馬進行合作，通過飆馬多年的項目操盤及銷售代理經驗，盤活二期項目，并使一期項目良好運營。
