每逢年中，各平臺都會對上半年的數據進行盤點，用以回顧過去展望未來，2020年也不例外。
7月上旬，CBRE世邦魏理仕、戴德梁行、中指研究院等多家第三方機構紛紛發布商業地產（商業營業用房及辦公樓，下同）2020上半年情況盤點，用數據更清晰地量化上半年的商業狀況。
疫情究竟對商業地產帶來了多大影響？銳裘梳理整體及6個重點城市相關的商業半年報告，一起來看看他們表現究竟如何。
整體趨勢
中國2020上半年的商業地產數據可以從供給端與需求端兩大視角進行觀察與分析。
從供給角度來看，上半年的疫情讓新建的項目停滯下來，無論是整體還是商業辦公，新開工的施工面積都迎來大幅下降。
值得一提的是，從18年開始商辦的開發投資已經呈明顯下降趨勢，今年上半年，商業辦公的投資和供地似乎也并沒有因此受到太大打擊，只是延續了下滑的狀態，甚至商辦用地和成交樓面價還有了一定幅度的上漲。
從需求角度來看，上半年商業辦公的銷售面積都大幅度的下降，幾乎是去年翻倍的下滑幅度。同時，根據抽樣調查寫字樓和購物中心商鋪的租金都有一定程度的下跌。
整體來說，商業供地體量仍舊較大，但開發商拿地較為謹慎，成交量下降。除此之外，商業地產的租金和銷售面積都受疫情影響下跌。可想而知，上半年的商業辦公供求兩端都面臨著不小的壓力。
一線城市北上廣深數據趨勢
▲一線城市數據總覽
上海
上海上半年有三個新增優質寫字樓項目入市，分別為：靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與上海金融街中心一期，總計12.2萬平方米。
受疫情影響，零售商貿、消費服務等行業出現退租情況，但同時醫藥及生命科學、專業服務、3C電子產品等行業出現搬遷擴租需求。上海多元的經濟結構使得其空置率較去年年底僅上升0.5%，租金下跌3.0%。且隨著上海疫情得到進一步控制，需求回暖，錄得凈吸納量達2.7萬平方米。
上海上半年無零售項目開業，相反中信泰富廣場與嘉杰國際廣場停業改造，新世界百貨虹口店宣告閉店，空置率上升，較去年平均租金下跌3.2%，但隨著上海“五五購物節”、“夜生活節”等多重刺激消費的措施推出，購物中心客流與零售消費額第二季度已逐步回暖。
▲首屆上海夜生活節
北京
2020年第二季度，北京中央商務區的三星大廈竣工交付，新增90,000平方米寫字樓租賃面積。上半年整體新增供應量僅有12.1萬平方米。整體來看，上半年租金環比下跌1.2%，寫字樓整體市場受疫情影響仍處于市場抑制期，下半年有望由危轉機。
同上海一樣，北京上半年也沒有新增的零售物業項目，五棵松卓展購物中心停業改造。同時，京南地區疫情的反復對于商業復蘇同樣起到了再次沖擊，餐飲、快時尚、娛樂等業態再次關店，空置率環比上升1.3%，購物中心租金環比下降1.6%。下半年預估有三個新項目入市，可能會緩慢復蘇。
▲以太古里即將入駐的United Tokyo為例，數個國際品牌重啟其北京首店計劃
廣州
2020年第二季度廣州越秀區的星寰國際商業中心兩個塔樓落成，總體量8.9萬平方米，上半年共計供應量21.8萬平方米。盡管受疫情影響，廣州辦公樓空置率較去年底上升2.5%，但仍屬于全國最低水平。租金方面，上半年同樣是下降趨勢，下滑1.8%。
廣州實體商業在疫情期間，受挫明顯，業主上半年推出多種租金減免措施。第二季度零售市場逐步復蘇，美妝業態活躍，但對于資金相對薄弱的零售商仍舊有較大影響出現退租現象，市場空置率上升1.2%，租金仍在繼續下調，累計下跌4.9。未來6個月，廣州預計將有兩個共計約23萬平方米的購物中心開業。
▲完美日記旗下的彩妝集合店完子之選在廣州正佳廣場開設全國首家門店
深圳
2020第二季度，深圳共兩個乙級寫字樓交付使用，多個項目受疫情影響延期。由于深圳主力需求行業為金融和TMT，受疫情影響較小，二季度吸納量較一季度增加，達到近9萬平方米，全國居首位。全市空置率也僅小幅上升0.9%，平均租金小幅環比下降1.0%。
深圳零售物業市場上半年共有兩個項目開業，新增供應11萬平方米。第二季度，深圳市發放優惠券鼓勵消費，購物中心人流逐步恢復，但仍有小型零售品牌退租，空置率環比上升0.4%，租金環比下降1.4%。
▲深圳福田區CBD購物公園二期進入市場
新一線城市杭州&成都數據趨勢
▲杭州&成都數據總覽
杭州
上半年的杭州共有5個新項目入市，分別為：為武林商務區的濱綠大廈、城北板塊的大悅城寫字樓、錢江世紀城的亨德利閩商大廈、以及未來科技城片區的歐美金融城T8和藍城鼎創財富中心。第二季度寫字樓租賃活動的回暖，使得凈吸納量超7萬平方米，租金下跌僅1.4%。
與上海和北京相同，杭州上半年也無新增供應入市。自3月復工復產后，杭州商場客流明顯回升，且隨著杭州政府發放電子消費券進一步刺激實體經濟復蘇，杭州市整體零售市場狀態回暖，上半年購物中心租金僅輕微下跌0.9%。未來六個月，杭州零售市場將迎來23.5萬平方米的供應，整體市場空置率預計繼續保持低位。
▲杭州連續多輪發放電子消費券，刺激消費
成都
對于優質寫字樓市場，成都上半年，天府國際金融中心南塔和萬科文創大廈交付帶來約12萬平方米的新增供應。第二季度疫情得到控制后，需求呈現復蘇態勢，凈吸納量由負轉正錄得7600平方米，居全國第四。但同時，受疫情影響，成都優質辦公市場空置率上升1.1%，租金下跌1.6%。
對于優質零售物業市場，成都次級商圈迎來紅唐購物中心和招商花園城的開業，定位皆聚焦于家庭親子消費，新增供應15.3萬平方米。疫情影響導致以服飾、教育培訓、正餐為主的租戶集中退租，空置率較去年底上升3.9個百分點至8.0%，系近三年來新高。
但展望未來，2020年成都還將迎來逾32萬平方米的辦公樓新增供應，迎來8個項目合計72萬平方米的零售物業新增供應。中長期看，成都商辦市場持續向好。
▲5月30日，成都招商花園城正式亮相
小結
總體來說，2020上半年對于商業地產而言，是極其有壓力的一段時光。無論是原有的開工計劃被打亂，還是商鋪、辦公樓租金普遍下跌，都對業主單位造成不小的負面影響。但值得慶幸的是，從各城市數據來看，第二季度各地商辦數據都有一定程度的回升，下半年也將迎來大量新增供應，整體發展趨勢向好。
除此之外，從各城市的數據比對中，我們也能很清晰的看出，每個城市的行業結構同樣決定了商辦市場在疫情下的受影響程度，TMT、金融、醫藥行業普遍有擴租趨勢。危機也是轉機，疫情下活躍的商業業態會有所轉變和調整，政府會發布更多利好政策，如果抓住機會合理招商，也許下半年會有更好的業績表現。
顯然，自第二季度起，整體的商業大環境已經逐步恢復，2020下半年的商業表現會值得我們期待。
文章來源：銳裘零售觀察
