受到新冠肺炎疫情的影響，今年上半年房地產行業遭遇了重重一擊，銷售冷清、回款艱難的現實讓大小規模房企都負重前行。在危機面前，不同規模的房企也有不同的應對舉措，有的通過分拆旗下業務單獨上市來募集資金，有的緊抓窗口期發債融資，有的則尋求外援。它們能順利實現“突圍”嗎？
分拆物業板塊單獨上市
房企分拆旗下物業公司單獨上市的做法近幾年一直很火，今年上半年尤其多。數據顯示，今年以來，已有弘陽服務、建業新生活、金融街物業、興業物聯、燁星集團、正榮服務等多家企業成功上市。此外，世茂服務、合景悠活等九家企業也已遞交了招股書。
從上市表現來看，物業公司也領先于房企。金融數據和分析工具服務商萬得（Wind）數據顯示，按照萬得四級行分類，港股141家房企的動態市盈率中位數為5.63倍，而港股27家房地產服務企業的動態市盈率中位數為15.68倍。從股價來看，多家物業公司上半年股價飆升，房地產行業研究平臺貝殼研究院監測的10家物業公司從年初至今股價平均漲幅超過60%，例如保利物業股價從去年年底的46.55港元上漲到如今的82.8港元，幾近翻倍。眾多商業評論認為，物業公司背靠“大樹”，有穩定的現金流，且沒有明顯的周期限制，受到資本市場熱捧。
貝殼研究院分析師潘浩表示，物業公司上市主要有三個動力。一是資本市場對此高度關注，加上疫情下人們對物業管理具有較高期望，這帶來物業板塊的高估值水平；二是相較趨于成熟的房地產開發市場，物業管理市場具有較為廣闊的市場空間；三是目前傳統房企業務規模和利潤收縮，房企多元化意愿加強。
房地產服務商第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想表示，目前主流房企大部分已經上市，資本市場看中的新題材就是“物業管理”。這幾年，物業公司上市一直很火，而疫情使得物業行業的重要性更被凸顯出來。實際上，只有發展到一定階段、經營比較好的房企才能成功分拆旗下物業板塊單獨上市。
合碩機構首席分析師郭毅表示，上市是物業企業對模式創新和經營策略升級的主動探索，這將引發物業管理行業新一輪的洗牌，相比過去行業魚龍混雜的狀態，未來行業會出現服務體量和品質都領先的龍頭企業。總之，物業企業上市更多的是謀求發展，而不是解決生存問題。
緊抓窗口期密集發債
除了一些大型房企分拆物業板塊上市進行股權融資之外，更多房企選擇發行債券的方式融資，房企密集發債是今年房地產行業的另一大看點。萬得數據顯示，今年上半年房企在境內市場共計發行3640.91億元債券，同比提高14.9%，為近四年來的最高峰。
這和當前較低的發債成本有直接關系，眾多商業評論認為，房企發債處于“窗口期”。萬得數據顯示，今年以來，0.5年期以下房企債券平均年化利率為2.56%，而0.5-1年期平均利率為3.11%，為近年來較低水平。
從發債類型來看，中原地產數據顯示，今年一季度房企發債熱情高漲，3月份房企發布了19宗海外債券，合計融資規模達56億美元。而后受海外疫情影響，房企海外發債受限，4月無新增海外債券，但境內債券表現活躍，對沖了境外債市的短暫低迷，6月房企海外發債再次迎來井噴。
從募集資金的用途來看，房企發債主要用于償還舊債。據了解，今年是房企償債高峰期，眾多房企壓力很大。市場數據顯示，今年房地產行業的到期債務約為1.46萬億元，其中7月份到期債務高達1490億元。貝殼研究院數據顯示，今年下半年房地產行業境內外債券到期規模約為5588億元，同比增加58%。
中原地產首席分析師張大偉表示，房企加大融資投入、新增眾多融資手段背后是整個房地產行業資金緊張的現狀，房企緊抓發債窗口期也反映了其對未來銷售的擔憂。
郭毅表示，房企密集發債折射出當前資金環境下房企都在尋求現金流的安全性和穩定性。她認為，今年，商業銀行對房地產行業融資較為謹慎，信托融資監管嚴格，房企的融資途徑仍較為局限，密集發債是規模房企的正常融資行為。
引入戰略投資者尋求援兵
如果說分拆物業板塊單獨上市和密集發債都是規模房企尋求更好發展的手段，那么引入戰略投資者則是部分房企“求生”的策略。
今年1月13日，世茂地產宣布與福晟展開戰略合作，共同組建世茂福晟這一平臺公司；4月15日，協信地產與新加坡城市發展有限公司合作簽約，根據協議，新加坡城市發展有限公司將成為協信地產的第一大股東；4月26日，綠城發布公告，將引入新湖中寶作為綠城的戰略投資者，若交易完成，新湖中寶將成為綠城的第三大股東；5月14日，新華聯也發布消息，披露引入戰略投資者——中國國際金融股份有限公司；5月14日，泰禾集團也發布公告表示，公司控股股東正在籌劃引入戰略投資者事項，相關交易可能導致公司控制權變更。
對此，郭毅認為，引入戰略投資者是個別企業的策略，這些企業面臨的共同問題是土地資源遠低市場預期，賣項目、賣地不足以支撐企業渡過難關，只能尋求第三方支持。而第三方是否愿意充當援兵還要看這些企業本身資產的價值度、創始人對企業未來發展的規劃以及創始人對自身定位的調整等。
李想表示，如今經常對外收購標的、甘愿充當援兵的龍頭并不多見，這說明當前房地產行業的大環境不比當年，龍頭企業的日子也不好過。而未來需要引入戰略投資者的房企會越來越多，因為房企單純依靠賣房子維持生存的模式受到挑戰，且過去的盲目擴張導致部分房企自身發展也存在嚴重問題。
文章來源：中國商報
