產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的4個盈利點解讀，值得借鑒！

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是以通過可預(yù)期的土地增值和地產(chǎn)銷售租賃來平衡現(xiàn)金流，以提供各種增值服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，以良性的政企博弈為頂層框架的政治經(jīng)濟學(xué)。

雖然屬于一個新興行業(yè)，但終歸也是行業(yè)，由行業(yè)內(nèi)企業(yè)組成，回避不了“逐利性”的企業(yè)本性，不管是個人利、企業(yè)利、政府利，還是區(qū)域利，乃至國家利，企業(yè)必須要生存下來，成長起來，發(fā)展壯大起來，這其中的每一個過程可謂都是如履薄冰，不進則亡。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心盈利模式主要包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資4種類型，是一本浩瀚而又復(fù)雜的賬，既要算清楚整體大賬，又要算清楚各個層次、各個階段的細賬。所以，會算賬、算好賬絕對是一門技術(shù)活，它直接決定著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)怎么做、做多久。

物業(yè)銷售

不該被否定的現(xiàn)金牛

在目前國家實行房地產(chǎn)去泡沫、去庫存、去杠桿的號稱史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)整政策打擊之下，房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)走到了盡頭。尤其是深圳，最近新規(guī)明確提出：“限售、限離、限企業(yè)買房”的三限政策后，深圳的房地產(chǎn)市場更是增添了一層沉重的陰霾。難道房地產(chǎn)市場真的已經(jīng)山窮水盡，走到盡頭了嗎？非也！理由有三。

其一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商既然做產(chǎn)城融合，那么除了研發(fā)辦公用房之外，自然還要有商業(yè)、公寓、酒店及住宅等配套。園區(qū)物業(yè)不僅僅要滿足企業(yè)的需求，同時還要滿足企業(yè)里面人的需求，這些都具備了才是真正的產(chǎn)城融合。

其二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)為核心，地產(chǎn)為載體，兩者之間相結(jié)合就是為了培育產(chǎn)業(yè)，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。大家都知道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個投入大、回報慢、周期長、風(fēng)險大的行業(yè)，不像純粹的房地產(chǎn)行業(yè)那樣可以實現(xiàn)資金的高周轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在現(xiàn)金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那么隨著開發(fā)進度的深入，很有可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。所以，通過適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，回籠資金，達到現(xiàn)金流平衡，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商活下去的唯一途徑（不差錢的開發(fā)商除外）。

其三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做的是產(chǎn)城融合，看似是園，實則是城。無論是研發(fā)辦公、商業(yè)、酒店，還是社區(qū)、公共配套、住宅配套等業(yè)態(tài)，其產(chǎn)品線都是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計之下進行的合理布局，生產(chǎn)、生活、生態(tài)交融有序、有機統(tǒng)一。這樣的產(chǎn)城才能真正滿足人民對美好幸福生活的向往。

試問一下，在目前國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，像華夏幸福、宏泰發(fā)展、億達中國、聯(lián)東集團、上海臨港、招商蛇口等行業(yè)標(biāo)桿，又有哪一家不是靠著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來維持生計的呢？所以說，一個真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)城社區(qū)，配備適當(dāng)比例的房地產(chǎn)非但無過，而且還應(yīng)該是必備品，錯的只是那些在房地產(chǎn)市場中隨意炒作的投機倒把者而已。

華夏幸福打造的新鄭產(chǎn)業(yè)新城

物業(yè)租賃

資產(chǎn)證券化的利器

物業(yè)租賃也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重要的一塊收入來源。租賃收入除了可以在一定程度上平衡現(xiàn)金流之外，甚至還可以成為重要的盈利端口。物業(yè)租賃的價值在于，通過有效的招商和運營，實現(xiàn)租賃價格的不斷提升，從而實現(xiàn)租賃收入的穩(wěn)定和持續(xù)增長。

另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。我們以成熟園區(qū)穩(wěn)定的、可預(yù)期的物業(yè)租賃收入所產(chǎn)生的現(xiàn)金流做為基礎(chǔ)資產(chǎn)，然后通過一定的結(jié)構(gòu)化設(shè)計進行信用增級，從而在此基礎(chǔ)上發(fā)型資產(chǎn)支持證券進行融資。

例如，今年年初碧桂園租賃住房REITs一號第一期在深交所掛牌，該租賃住房REITs是國內(nèi)首單達到100億級規(guī)模的REITs產(chǎn)品，也是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。該產(chǎn)品以碧桂園位于北京、上海和廈門三地的租賃住房物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，由原始權(quán)益人碧桂園地產(chǎn)集團對整租租金支付義務(wù)進行擔(dān)保，整租方佛山碧函公司負責(zé)實際對外運營，產(chǎn)生租金收入，帶來回報。

增值服務(wù)

想象空間豐富的收益路徑

對于不同定位的園區(qū)來說，運營方可提供的服務(wù)內(nèi)容會有所不同；對于相同定位的園區(qū)來說，園區(qū)企業(yè)的需求也不盡相同。運營方需根據(jù)園區(qū)企業(yè)及人的實際需求提供相應(yīng)的有效服務(wù)。總結(jié)起來，其實也不外乎金融服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、產(chǎn)學(xué)研服務(wù)、海外資源對接服務(wù)、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、法律服務(wù)、人力資源服務(wù)、財稅會計服務(wù)、培訓(xùn)輔導(dǎo)服務(wù)、員工服務(wù)等等。

運營方既然可以提供這么多服務(wù)內(nèi)容，那么就應(yīng)該運用一定的方式，實現(xiàn)服務(wù)增值、服務(wù)變現(xiàn)。如運營方作為中介橋梁，讓企業(yè)與人力資源機構(gòu)對接，滿足企業(yè)的人力資源需求，從而運營方從中可獲得一定的服務(wù)費用；再如園區(qū)的水、電、燃氣等能源服務(wù)，可由園區(qū)運營方與相關(guān)市政部門簽訂園區(qū)內(nèi)能源資源售賣的委托代理協(xié)議，園區(qū)運營方直接掌握這些能源的售賣代理權(quán)，再出售給園區(qū)客戶，從而獲取增值收益。

做園區(qū)服務(wù)，不僅僅要做線下的服務(wù)，更應(yīng)該做好線上的服務(wù)，利用互聯(lián)網(wǎng)、信息化手段，搭建全方位的線上線下服務(wù)平臺，向平臺型公司轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型的成功與否，主要是看運營方的資源掌控及整合能力。

通過開發(fā)智慧園區(qū)平臺，把園區(qū)內(nèi)資源、園區(qū)外合作伙伴資源、國內(nèi)外創(chuàng)新及科技資源全部導(dǎo)入到平臺之上，分門別類，讓服務(wù)需求方與服務(wù)供給方在平臺上可以進行充分的溝通對接，從而完成各種服務(wù)交易。平臺上面資源越多，服務(wù)成交的概率越大。園區(qū)運營方作為資源整合商、平臺提供商和服務(wù)中介商，需提前制定好交易規(guī)則，然后根據(jù)交易類型、交易金額等，約定每完成一筆服務(wù)交易，則收取合理的服務(wù)費用，從而獲取源源不斷的服務(wù)增值收益。

比如，深圳灣園區(qū)開發(fā)的Mybay智慧園區(qū)平臺，以產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營為核心，提供專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，通過生態(tài)運營服務(wù)信息系統(tǒng)將園區(qū)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源全部打通，充分整合資源，為企業(yè)發(fā)展壯大提供全鏈條、全生命周期、全方位的配套服務(wù)，推動園區(qū)和入園企業(yè)協(xié)同共贏發(fā)展；

天安云谷開發(fā)的SMAC（社交化、移動化、大數(shù)據(jù)和云）智慧園區(qū)平臺系統(tǒng)，連接空間服務(wù)，挖掘空間價值，實現(xiàn)智慧管理和服務(wù)，為客戶提供軟硬件應(yīng)用和服務(wù)，形成共生、共享、共創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)；

中集智谷開發(fā)的“辦公云、政策通、產(chǎn)業(yè)易、金融寶、樂生活”五大云創(chuàng)服務(wù)平臺，旨在為入園企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、IT咨詢、科創(chuàng)服務(wù)、金融服務(wù)、創(chuàng)業(yè)投資等全產(chǎn)業(yè)鏈增值服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)投資

獲取超額收益可能

產(chǎn)業(yè)投資是最具挑戰(zhàn)的一項業(yè)務(wù)，但同時又是最容易創(chuàng)造驚喜、獲取超額收益的一項業(yè)務(wù)。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，可從以下三個方面開展產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。

首先，要搭建全方位、多梯次的金融服務(wù)體系，橫向可以對接到所需的每一項產(chǎn)業(yè)，縱向可以覆蓋到企業(yè)發(fā)展的每一個階段。如我所在的深投控公司，目前正在搭建從種子基金、天使基金、到風(fēng)險基金、私募基金、并購基金的千億級戰(zhàn)略基金群，并建立起本部直接投資、產(chǎn)業(yè)集團投資及投資基金投資的三層投資架構(gòu)體系。通過基金群及投資架構(gòu)的建立，深投控在投資領(lǐng)域合縱連橫，投資業(yè)務(wù)深入到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及未來產(chǎn)業(yè)的方方面面。

其次，要組建專業(yè)化、市場化、國際化的投資團隊。投資團隊要在政策把控、產(chǎn)業(yè)研究、項目遴選、盡職調(diào)查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理論和實踐功底，以專業(yè)化的眼光看項目的當(dāng)下，以市場化的眼光看項目的未來，以國際化的眼光看項目的邊界。

再次，構(gòu)建孵化投資一體化體系。利用自身可以提供物理空間的優(yōu)勢，通過內(nèi)部自創(chuàng)或者外部引進眾創(chuàng)空間、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合園區(qū)定位的初創(chuàng)項目，通過提供各種服務(wù)尤其是金融服務(wù)早期介入項目，成為創(chuàng)業(yè)企業(yè)的空間合伙人、時間合伙人，助力創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大，從而實現(xiàn)退出盈利的目的。

在國內(nèi)目前來說，產(chǎn)業(yè)投資做的最成功的當(dāng)屬張江高科。根據(jù)張江高科2016年報表披露，張江高科實現(xiàn)投資收益7.97億元，占利潤總額的56%，投資收益首次超過地產(chǎn)營業(yè)利潤。

產(chǎn)業(yè)培育方面，張江高科通過創(chuàng)建895創(chuàng)業(yè)營，吸引相關(guān)優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)項目入駐。并通過與國內(nèi)外科研機構(gòu)的多樣化合作，吸引海外創(chuàng)業(yè)者來中國拓展市場、對接資源、落戶國內(nèi)，同時努力嘗試把國內(nèi)的好項目送出去。

金融渠道打造上，張江高科針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資，并通過與多個外部金融平臺合作，實施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。

張江高科的模式所取得的成功有目共睹，完備的孵化體系，產(chǎn)業(yè)培育與產(chǎn)業(yè)鏈招商打造的強勢產(chǎn)業(yè)，行業(yè)中唯一做到產(chǎn)業(yè)投資收入超過科技地產(chǎn)收入的成績，都使很多同行對學(xué)習(xí)張江模式充滿熱情。

當(dāng)然，除了上述四種主要的盈利模式之外，隨著金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，未來會有更多的、更容易實現(xiàn)的盈利模式涌現(xiàn)出來。當(dāng)盈利不再成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的痛點時，那個時候才是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人真正應(yīng)該嗨起來的時候。

文章來源：園區(qū)界