一、京漢股份更名“奧園美谷”，美谷到底是個啥？
2020年10月26日，京漢實業投資集團股份有限公司發布關于擬變更公司名稱(含證券簡稱)的公告。公告稱，結合公司發展現狀和未來戰略方向，公司擬變更公司中文名稱、公司英 文名稱、證券簡稱及英文簡稱，具體如下:
2020年5月15日，公司原控股股東京漢控股集團有限公司(以下簡稱 “京漢控股”)與深圳奧園科星投資有限公司(以下簡稱“奧園科星”)簽署了股權轉讓協議，京漢控股將其持有的共229,231,817股無限售流通股轉讓給奧園科星，2020年6月24日完成過戶手續，公司第一大股東變更為深圳奧園科星投資有限公司。
為增強公司整體競爭力，依托新的控股股東在品牌、管理和資源等方面優勢，擬將公司名稱變更為“奧園美谷科技股份有限公司”(最終以市場監督管理局核準登記的名稱為準)，將公司簡稱變更為“奧園美谷”。變更后的公司名稱與公司主營業務相匹配，突出企業特點。變更公司名稱及證券簡稱可以更好地體現公司的戰略和發展規劃，促進公司經營及戰略的融合與協同。
YHCC 二、“奧園美谷”與“東方美谷”
要了解奧園美谷，首先還要從上海市奉賢區政府主推的“東方美谷”概念說起。東方美谷是上海奉賢區的“美麗健康”產業定位的實際落地載體，從實際上來說是一個在區域產業定位下整合了奉賢區在美麗健康產業相關生產園區、研發園區以及其延伸對內零售、對外貿易載體的概念性總稱。
圖 – 泛美谷（整個區都是東方美谷）概念
當然，其中可以包括“產城融合”“產學研轉化”“研用結合”等一系列概念，其中有2點是值得記憶的
（1）東方美谷自身定位是中國化妝品產業之都，結合上海區域先進化工基礎，瞄準國產化妝品廣闊的高利潤市場；
（2）奉賢區產業基礎還是比較差的，在上海市產業地圖中，大多數區都最少有2-3個主導產業，如靜安區主導產業是商貿服務、專業服務、大數據，而奉賢區僅有一個產業定位即美麗健康；
（3）奉賢區為東方美谷招商不遺余力，區委書記莊木弟多次親自上場招商，拜訪企業推介“東方美谷”。
根據東方美谷官網介紹 - 狹義概念上，“東方美谷”不是一個物理概念上的園區，而是一個以奉賢區全域為載體，以“美麗健康”概念相關的產品軸、服務軸、產業軸3大坐標系構成的“三維立體產業體系”。在產品軸坐標上，由包括研發、生產、包裝、銷售等環節構成；在服務軸坐標上，由包括原料采購、ODM設計、OEM生產、檢驗檢測、營銷策劃、品牌推廣等配套功能構成；在產業軸坐標上，通過產品展示、用戶體驗、美容護理、醫藥保健、貿易流通、互動咨詢等業態實現了以美容健康產品為基礎，以“產品+服務”的形式實現應用拓展和價值鏈延伸，構成一個多層次立體系統。
廣義概念上，“東方美谷”通過“跨界以至無界”理念和方式把總部經濟、文化創意、旅游休閑、電子商務、體育運動、金融服務、時尚產業、奢侈品等跨界產業整合形成一個以美麗健康產業為核心，多種產業共生共贏的“美麗健康產業聯盟”。它是一個通過全區域覆蓋、全功能整合、全產業配套、全要素服務來實現“都市產業生態圈”。
總的來說，東方美谷推介需求還是很強的，也難怪奧園依托于產業在上海這樣寸土寸金的區域拿到地，還是不容易的，上海近年來能以相對合算的價格拿到地的只有吉利汽車在虹橋、其次就是奧園在東方美谷了。
YHCC 三、奧園東方美谷獲地過程
奧園東方美谷規劃分為兩大區塊：南地塊為奧園醫美國際總部；北地塊為跨境電商板塊，引入跨境電商平臺、打造奧買家大中華區總部，將項目整體打造為奧買家特色產業園區平臺。與之對應的應該是上海奉賢區工業綜合開發區11A-01A號地塊與上海奉賢區工業綜合開發區11A-01B號地塊。
（1）以產業拿地，獲得1080元/方的C65
2019年12月12日，奧園健康(03662.HK)公告公司的間接全資附屬上海奧慧妍健康科技有限公司為買方贏得一幅位于上海市奉賢區地塊的競標（上海奉賢區工業綜合開發區11A-01A號地塊），并已訂立國有建設用地使用權出讓合同，總代價為人民幣8200萬元，樓面地價僅1080元/方。上述地塊為科研設計用地（C65），總面積約為3.04萬平方米，地上建筑容積率為2.5及地上建筑面積約為7.59萬平方米，期限50年。
熟知上海產業地產市場的朋友基本了解，C65現在基本是房企在上海產業地產發展的主戰場，有很多擦邊球可以打，M類的工業土地一方面數量少，其次拿地主要還是愿意踏踏實實真干產業的企業。
奧園健康在公告中表示，該地塊將發展成為康養及醫療美容產業綜合體，包括于該產業綜合體開設大健康產業區域總部、大健康科技孵化中心、醫美旗艦店、醫美產品研發中心、醫美產品展示中心、體驗中心以及人才培訓中心。
而根據《上海市土地市場》數據，2020年1月2日，上海奧園置業有限公司，摘得奉賢區工業綜合開發區11A-01B號地塊，出讓面積(㎡)：31871.8，容積率2.5，成交價格8606.0，合同約定：投資強度要求1175萬元/畝，土地產出要求1360萬元/畝；仔細看出讓合同，其中約定10%配套，不超過1.2萬方人才公寓，公共服務設施等。
綜合算1000元左右的地價，關鍵難點是投資強度與產出強度，政府也不會讓自己吃虧，但綜合考慮奧園本身有電商產業，以及東方美谷政府產業區強導入下的招商資源，但7萬方的體量，當中可以配1萬方的商業，畢竟是上海，算下來應該還是比較合算的買賣。
（2）轉手 – 輕重資產分離，做大重資產，做強輕資產
2020年，3月13日晚間，奧園健康(3662.HK)發布公告稱，將此前通過公開市場競得的上海市奉賢區地塊，以6150萬元人民幣轉讓予中國奧園(3883.HK)。根據協議安排，中國奧園將負責該項目的整體開發、建筑、運營及管理，享有項目70%的經濟利益；奧園健康將繼續專注于輕資產營運業務，保留該項目余下30% 的經濟利益，擴闊奧園健康的收入來源，奧園健康預計奉賢地塊開發項目建成后，將在該項目中提供物業管理、招商引資及大健康產業運營服務等輕資產服務，也會以合理的價格收取管理、品牌輸出等運營費用。
這個公告其實并不讓人意外。首先，拿地主體奧園健康 - 主要業務是物業管理，冒然進行重資產布局本身就不被資本市場認可；其次，早在項目開工儀式上，開工背景寫的就是中國奧園。而我們反過來算這個賬，如果奧園健康與中國奧園對這個項目收益3：7分成。
實際情況（按筆者理解），這筆買賣絕對核算，對于地產企業中國奧園來說借助產業的力量，拿到了1000元/方的土地，在獲取長期土地價值的基礎上，還可以獲取運營的30%；而對于奧園健康而言，這個項目僅A地塊就能為上市公司提供非常好的業績支撐。
簡單算一筆賬，按寫字樓一天2.5元/方來算，7萬方按實際可租5萬方來算，一年租金收入在4500萬元左右，NOI利潤率估算為65%，按收益30%實際可分到的1000萬左右，還可以疊加物業管理、招商引資及大健康產業運營服務等服務。需要注意的是，這邊僅考慮了奉賢區工業綜合開發區11A-01A號地塊。如果考慮B地塊物業管理、招商引資等，也將是一個非常可觀的數字。
這種模式其實地產與運營各取所需，地產低價拿地、獲取一部分的運營收益、資產增值，運營則獲取運營收益，通過項目增加做大收益的同時增加自身競爭能力，進而獲取更高估值。當然，這樣操作一定程度上有中國奧園向奧園健康輸送業務、輸送收益的嫌疑，但這本身是多元化企業內部協同的一種模式。
YHCC 四、奧園的多元化業務的資本化之路
2019年1月，奧園副總裁郭士國透露奧園健康生活集團計劃19年2、3月在港上市；文旅集團計劃19年6、7月上市，后嘗試終止，但后續持續推進；電商板塊“奧買家”則計劃2020年上市，現在來看實現2020年上市難度較大。
4.1奧園多元化業務自身其實不少，主要在三大板塊
（1）奧園健康 – 物業服務為主，健康主要還在概念。
奧園健康根植大灣區、產業遍及全國，在管運營服務面積超4500萬平方米，并通過開發及提升線上線下平臺，滿足物業管理、商業運營及大健康產業業務間的融合發展，2020年上半年總收入約人民幣5.47億元。奧園大健康產業布局還在概念為主導的發展階段中，主要以醫美、健康園/社區運營業務為主，相當一部分產業資源主要靠合作與投資并購。
（2）奧買家 – 跨境電商，實力相對較強
奧買家是以跨境電商為主業的平臺，類似阿里國際、網易考拉，但品類更為獨立垂直，在美妝等上具備一定人氣。但從整體實力來看，國內資本市場對但平臺電商估值不高，而且在寡頭市場自身垂直的打法，可能延續性自身有問題。單獨謀求資本化可能難度較大。
（3）奧園文旅 – 服務類收入占比20%
奧園文旅在開曼群島注冊了“中國文旅集團”的企業名，陸續建設了奧園英德巧克力王國、恩平泉林黃金小鎮等項目。但其核心還是以地產為主，地產營收占到了全部收入的80%以上，剩下的20%服務收入中是不是全是來自于門票二銷等還待進一步確認。其發展中兩個問題比較突出：
其一，債務問題壓頂，資金鏈緊繃，現金流情況現隱憂。業界分析人士認為，當下經濟背景下，港交所或對負債及現金流情況考量更嚴格。
從中國文旅去年10月23日在港交所發布的招股書上顯示，截至2020年5月31日，中國文旅的負債總額為16.24868億元人民幣。據大摩財經測算，中國文旅剔除預收賬款后的資產負債率為72.25%；凈負債率為141.6%；現金短債比僅有0.54，踩中三條監管紅線。在監管要求中，踩中全部三條紅線的房企，在債務改善完成前，將不能增加有息負債。
其二，在招股書中顯示，中國文旅銷售度假業務比例高達8成。其文旅與地產的身份難界定，使企業估值陷入難題。
相比于重資產運營的房地產企業而言，強調輕資產概念的文旅等企業，因其資金風險相對較小、行業發展潛力大等因素，更受港股市場的青睞。2017年至2019年期間，中國文旅銷售度假物業收益逐年上升，分別為1.86億元、2.67億元、5.94億元，分別占總收入的99.8%、79.8%、80.7%。相比之下，文化旅游板塊在期間的收益占比微乎其微，分別為0.2%、20.2%、19.3%。
4.2資本化之路 - 奧園產業的資本化三部曲
1）資產獲取 – 獲取IP或優質資產
奧園在并購方面從來都是一把好手，地產并購案例屢見不鮮，產業投資并購方面則操作相對比較少，例如2017年曾在深圳并購優質業研發(建筑面積約2.91萬平方米)、產業配套(建筑面積約2.91萬平方米);裙樓商業和裙樓產業研發(建筑面積約1.445萬平方米);及800個停車位(建筑面積約4.222萬平方米)等資產。而對于大健康等產業投資方面，物業投資新聞多于產業投資，一定程度上來說地產商做好主業，以資產為導向也是正確的道路。
2）挖人 – 找有經驗的人才
大健康板塊 - 京漢股份（現改名奧園美谷）聘任了擁有逾16年大健康產業醫療醫院管理、投資行業工作經驗的徐巍擔任公司執行總裁。徐巍多年來在醫美、大健康產業積累的深厚管理經驗，或能幫助奧園美谷加強上下游聯動，實現做大做強。同時，該人士表示：“相較已經進入下半場的房地產行業，涉及大健康、醫療等概念的上市公司正在得到越來越多的認可。聚焦主業、夯實自身優勢的公司有望獲得價值重估。
大文旅板塊 - 2020年4月，中國文旅邀請前迪士尼高管、萬達文旅管理公司總裁金民豪加盟中國文旅。在2020年10月中秋國慶假期期間，旗下項目創下10萬人次大關，占據珠三角周邊旅游市場的一席之地。其中，位于清遠市的奧園英德巧克力王國總接待10.2萬人次、江門市的恩平泉林項目總接待游客近2萬人次。
3）做大 – 輕重資產分離，拆分找殼IPO
先做大，通過資產和運營分離，做大輕資產規模，獲取上市條件與合適估值，前文提到的奧園東方美谷的打法就是一個典型案例。而在財報滿足上市條件后，筆者理解，奧園美谷其實是為奧園大健康運營類產業找的A股的殼。
YHCC 五、資產獲取+資本化真的是地產企業做產業地產的出路嗎？
從現在物業企業上市的套路來看，現階段主要還是將物業上市，套現給地產，雖然確實短期有規模和標準化的提升，但反而把行業內的人力成本、資產價格給炒的很高，這是地產企業轉型產業的通病，資本化思路下其實其對行業真正的價值和作用是打折扣的。
并購再拆分的思路下，關鍵是企業為社會創造了什么價值。奧園美谷的概念，如果更好的演繹應該可以做成一個產品，即根據區域不同，以一定自身合作或聯盟產業為主體，把多個區域產業打包貼合于區域需求，做成產品，這種思路是可行的。可以幫助區域產業集群快速發展，當然這種產品最終主要還需要市場的檢驗，而非簡單的跟隨政府的需求。
