商業地產范疇及其經營模式的探討

商業地產范疇及其經營模式的探討
 
　　商業地產是現代商業的一個組成部分，是多元化、多層次、多業態、大跨度的產業經濟活動，是生產和消費的結合部和連接體，直接關系到市場的實現，以及國民經濟的協調、穩定和快速發展。隨著商業地產的迅速發展，商業地產將會受到越來越多的房地產業、零售業等相關行業人士和學者的重視和研究。由于商業地產尚屬新概念，筆者覺得有必要就商業地產的范疇及其經營模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家共同探討。
　　一． 商業地產的范疇
　　先看看商業的定義。
　　《辭海》對商業的定義是：指連接工業同農業、城市同農村、生產和消費的橋梁和紐帶；其職能是收購、銷售、調撥和儲存；其任務是為生產和消費服務。
　　而西方學者是這樣定義商業的：商業包括所有的交易形式-----批發業、零售業、進出口貿易、轉口貿易以及為進行交易而存在的一切服務業，如銀行業、儲運業、保險業及相關的中介服務等。
　　前蘇聯及其東歐國家的經濟學家則認為，商業是組織消費品的流通行業，但并不包含對外貿易、生產企業銷售和生產資料流通等。我國由于受到其影響，一直使用類似的劃分方法。在我國現行的統計指標體系中，“商業”為“批發零售貿易和餐飲業”所取代，進出口業和商業經紀代理業亦包括在內。
　　從行業結構來看，商業類型有批發業、零售業、進出口業；從投資主體來看，商業類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經紀代理和交易中介服務機構，如批發市場、商品交易所也列入商業范疇。商業地產正是這種交易服務機構。
　　商業地產就是指商業房地產開發商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行的商業活動。商業地產包括批發市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區服務市場等相關的商業運作；其內容包括策劃、招商和日常營運管理；其任務是為生產者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產開發企業獲取未來不確定的收益。
　　二． 商業地產的經營模式
　　商業地產的投資主體為房地產開發商，然而，絕大多數開發商并沒有配備商業專才，而且亦不打算介入純商業中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者，開發商有必要設立與商業機構對接的獨立經營管理公司或部門，并配備相應的商業管理專業人員。有些大型房地產開發商設立或委托有專業的公司分別進行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作，分工之細和專，令一些專業人員連連叫好。其實這是容易理解的，花點小錢做些商業策劃，可提高項目的成功率，幫助開發商追求股東權益最大化的目的。
　　商業地產的經營模式是商業地產開發商比較關心的，不同的商業地產有不同的條件及其所處的區域、商圈，如何在多種經營模式中選擇合適的模式往往是開發商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種商業地產經營模式的適用于范圍及其優缺點進行分析。
　　１、整體出租模式
　　整體租賃是指開發商不將物業出售，而將其整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃及經營，開發商每年向商業企業收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業企業培養市場，以實現項目的可持續發展；同時，商業企業向開發商交納相當于2—3個月租金的押金。
　　優點：
　　①不需設立專門的經營公司和配備專業的商業人員；
　　②交易簡單，結算方便；
　　③物業可進行抵押貸款，有利開發新的項目；
　　④物業的升值空間較大；
　　⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設計產權式商鋪。
　　缺點：
　　①收益低，其收報率在3～5%之間；
　　②租期長，物業就算升值，其套現的難度很大；
　　③不排除租戶經營失敗而沒法交租的可能，國而對租戶的評估要求準確。
　　適用類型：
　　①無商業專才的開發商；
　　②資金實力雄厚的開發商；
　　③經營相對保守的開發商；
　　④售后返租的產權式物業開發商；
　　⑤物業面積一般不超過30000㎡。
　　２、分層或分片出租模式
　　與整體出租模式相似，只是開發商按市場需求，將各層或各片區分別出租給不同租戶。
　　優點：
　　①租金相對整體出租要高一些；
　　②風險分散，租金相對有一定保證；
　　③物業可進行抵押貸款；
　　④比整體出租更適合日后帶租約出售物業或設計成產權式商鋪；
　　⑤某一層經營失敗時，開發商能掌握主動權，并進行重新招租。
　　缺點：
　　①需重視前期的商業策劃（業態組合、功能定位、市場定位等）；
　　②需設立相應的管理部門及配備有關的商業專才；
　　③各業態環環相扣，一家經營失敗，影響到其他租戶的經營，要求開發商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。
　　適用類型：
　　① 資金實力雄厚的開發商；
　　② 售后還租的產權式商城；
　　③ 物業面積在20000～50000㎡。
　　３、分散出租模式
　　分散出租亦稱零租，開發商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為2～5年；開發商應幫助租戶統一辦理相關的營業執照、稅務登記，甚至代開具銷售發票、財務結算等。許多成功運用模式的案例多數為大型專業批發市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。
　　優點：
　　①租金很高，開發商收益可最大化；
　　②物業升值空間大，容易出售表現；
　　③租期短，容易改變功能或調整經營。
　　缺點：
　　①需設立專業的經營管理公司負責經營管理；
　　②需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；
　　③招商能力的要求極高；
　　④ 日常經營能力的要求高；
　　⑤ 經營風險最大
　　適用類型：
　　① 商業區或城郊的大型商業物業；
　　② 面積在10000～500000㎡停車場及卸貨區的面積足夠大；
　　③ 售后返租的產權式商城。
　　４、 層（或片）與散結合出租模式
　　此模式是將上述第2種和第3種模式結合。在確定了功能后，采用第2種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租。目前多數大型購物中心采用此模式。
　　優點：
　　① 大小租戶的結構使項目穩定性提高；
　　② 主力店的進駐有助于將部分物業設計成產權式鋪位，并容易取得銷售的成功；
　　③有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發商業地產項目創造成功運作的條件；
　　④為開發商創造經常性收益。
　　缺點：
　　①要求開發商具備很雄厚的自有資金實力；
　　②需設立專業的經營管理公司和配備相關的商業專才；
　　③對主力店的招租能力要求極高。
適用類型：主要是50000㎡以上的購物中心。