前11個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資增9.7%，房地產(chǎn)商為何“無視”政策信號(hào)？

       12月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年1至11月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。今年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。

　　從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，大部分?jǐn)?shù)據(jù)的增幅都在回落，尤其是投資、銷售、購地三大關(guān)鍵指標(biāo)的增速幾乎都在連續(xù)下滑，基本確認(rèn)了房地產(chǎn)已處于下行趨勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)不再讓人觸目驚心

　　12月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。今年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　拿地方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25326萬平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款13746億元，增長(zhǎng)20.2%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　商品房銷售方面，1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.1%。商品房銷售額129508億元，增長(zhǎng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.8%。

　　對(duì)比過往數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，最近3個(gè)月住宅銷售面積增長(zhǎng)幅度分別為3.3%、2.8%、2.1%，除土地購置面積增速已連續(xù)2個(gè)月下滑外，銷售面積增速、銷售額增速都至少連續(xù)下滑了3個(gè)月，開發(fā)投資增速也呈下降態(tài)勢(shì)，且已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月低于10%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然同比數(shù)據(jù)依然在上漲，但細(xì)分單月數(shù)據(jù)，9、10、11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售面積數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)同比下調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)確立了下行調(diào)整的趨勢(shì)。

　　房企高管：沒有消息就是最好的消息

　　除了數(shù)據(jù)能說明一定問題，中央的研判及態(tài)度也非常關(guān)鍵。

　　中共中央政治局12月13日召開會(huì)議，今年第三次提到“六個(gè)穩(wěn)”，但此次的中央政治局會(huì)議新聞稿中沒有提及房地產(chǎn)。這是繼今年10月底的中央政治局會(huì)議之后，又一次在新聞稿中未提及房地產(chǎn)。

　　對(duì)此，房地產(chǎn)商咋解讀？

　　14日，萬科董事長(zhǎng)郁亮在與廣深媒體交流時(shí)說，萬科從來不預(yù)測(cè)政策，我們沒有時(shí)間研究政策怎么出臺(tái)，我們唯一就是好好干活。政策好跟不好都不要抱怨，沒有這個(gè)時(shí)間。把活干好。我們一定要打造客戶愿意買單的好服務(wù)好產(chǎn)品。這是根本。

　　某房地產(chǎn)銷售前20強(qiáng)房企的高管表示，盡管此次中央政治局會(huì)議沒有提到房地產(chǎn)，“但我個(gè)人的認(rèn)為還是會(huì)延續(xù)中央此前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。我覺得這個(gè)總基調(diào)沒有變。要說變化，未來可能會(huì)在房企融資的環(huán)節(jié)出現(xiàn)一些微調(diào)，比如最近提出的企業(yè)可以發(fā)債，但這個(gè)調(diào)整主要是為幫助部分房企度過難關(guān)做出的一些安排”。

　　“現(xiàn)階段沒有消息就是最好的消息，先穩(wěn)一段時(shí)間。”某房地產(chǎn)銷售前10強(qiáng)房企的高管如是說。

　　業(yè)界專家：總體還是穩(wěn)

　　與房地產(chǎn)企業(yè)出言謹(jǐn)慎相比，業(yè)界專家口風(fēng)更松一些。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，連續(xù)兩次中央政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)政策來說，將起到更多穩(wěn)定的作用。

　　“從地產(chǎn)角度看，尤其從今年10月份開始，市場(chǎng)雖然有調(diào)整，但調(diào)整尚未完成，所以高層還是維持現(xiàn)有調(diào)控政策不變，不會(huì)加碼。” 同策集團(tuán)首席分析師張宏偉表示，估計(jì)市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)回調(diào)一段時(shí)間，但也不會(huì)形成向下的大幅波動(dòng)，總體還是穩(wěn)。

　　上海半夏投資創(chuàng)始人李蓓認(rèn)為，地產(chǎn)去化率大幅下降，庫存正在以較快速度上升，同時(shí)地產(chǎn)商不愿意買地，補(bǔ)庫存的意愿也沒有。在這樣的環(huán)境下，地產(chǎn)開工和施工的加速，只不過是房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌的背景下，地產(chǎn)商在跟房?jī)r(jià)下跌賽跑。只有開工施工足夠快，跑得足夠快，才能在下跌趨勢(shì)中實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格。而這種賽跑，一旦去化率下降到一定程度，或者存量土地消化到一定程度，或者資金壓力大到一定程度，就會(huì)戛然而止。而這個(gè)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)該在幾個(gè)月以內(nèi)就會(huì)到來。