商業地產的立地選址重要性

商業地產選址是一項長期性的投資，他直接關系到企業的經營的戰略方向，也是商業地產鏈條中對消費者為中心的觀點最直接最重要的體現。同時也是直接影響著企業效益的關鍵性因素，也是制定企業經營目標和企業發展策略的重要依據。商業地產的立地選址重要性不言而喻，而影響選址的因素主要有五個。
(1)客流是否支撐
 
商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的需求，爭取可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。
1) 相同客流規模的不同地區，因客流的目的、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。商業集中的繁華地區，客流一般是以購買商品為主，或是與購買商品有聯系的觀光游覽，為以后購買做準備，這類地區的客流特點一般速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。有時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業規模的主要參考指標，后者則除影響規模之外，還決定了商業的特色和內容。
2)選址需要調查分析街道兩側的客流量規模，選擇客流較多的街道一側。
3)選址要分析街道特點與客流規模的關系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。
4)對于大型的購物中心和商業街，除了被動適應客流規律之外，還可以在原有路網基礎上加以改善開發，選擇有開發前景的區域，開辟新的道路交通系統，主動地引導客流，制造客流，進而創造新的商業環境。
(2)交通狀況是否支撐
城市道路交通是聯系顧客與商業設施的載體。因此，它是制約商業聚集與選址的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求盡可能大地吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。
(3)商業環境是否支撐
選址應考慮設店地點附近的商業規模和數量，如果在同一地區內已有過多的商業供應，勢必影響未來的經營效果，此為趨異性。這類商業物業的顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標而設置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，  有些商業物業又有集中趨勢，相鄰而居，此為趨同性。我們說中關村電子市場、廣州的崗頂電子市場、廣州白馬服裝市場、義烏小商品批發市場等就是屬于商業趨同性范例。這類商業物業的顧客，傾向于比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業氣氛、娛樂性、環境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因素。
(4)地形特點是否支撐
選址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增設出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。
(5)城市規劃要求是否支撐
商業設施的選址要符合城市發展規劃和配套設施的要求，不僅要考慮在規劃地塊內建立足夠數量的停車位，特別重要的是城市交通系統的支撐。同時根據商業設施的定位，應有城市級或區域級市政設施作為支撐。例如在北京、上海等地建設一個市級商業中心。如果沒有與之相配套的城市道路交通體系，一旦投入運營，將會為周邊城市交通帶來很大壓力，同時，市政配套系統難以提供足夠消費群體的支持，必然會影響到自身的經營發展。
因此，商業設施的開發需考慮周邊顧客群體支撐體系，包括周邊人口規模、收入消費水平、消費習慣、職業與知識結構等。同時，服務半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等都是影響商業設施的重要因素。