商業(yè)地產(chǎn)各類業(yè)態(tài)應(yīng)如何選址

商業(yè)地產(chǎn)各類業(yè)態(tài)應(yīng)如何選址
商業(yè)地產(chǎn)中，不同的業(yè)態(tài)會有不同的選址要求。正確的選址，不僅可能讓各類業(yè)態(tài)有效合理的經(jīng)營發(fā)展，還能產(chǎn)生集聚效應(yīng)讓給類業(yè)態(tài)互利共贏，長久的發(fā)展，接下來我們將對十二種不同業(yè)態(tài)在商圈，建筑，面積租期，合作方式的不同要求進行羅列分析。
    1．酒店選址要求
    (1)商圈要求。鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通
往商業(yè)區(qū)及機場、火（汽）車站的公交線路，市郊結(jié)合部。
    (2)建筑要求。獨棟建筑，周邊有停車場。
    (3)面積租期。建筑面積3000～6000平方米，基本年限10年以上。
    (4)合作方式。合作方式主要有三種：特許經(jīng)營、租賃和共同投資。
    2．咖啡店選址要求
    (1)商圈要求。商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。
    (2)建筑要求。層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點，排
污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車位，至少10個以上。
    (3)面積和租期要求。一般在300～500平方米之間。房租控制在4.5～5.5
元／平方米／天，租房年限5年以上，一般至少7～9年。
    3．超市選址要求
    (1)商圈要求。市口較好，位于市中心、新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)
的門面房。對于大型超市，消費者步行到達店址所需時間在10分鐘以內(nèi)的范圍
為核心商圈，所需10～30分鐘的范圍為邊際商圈。商圈內(nèi)具有固定住所的常住
人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在15萬～20萬人，且周邊人口具有一
定的增長趨勢。
    (2)建筑要求。最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層，層高凈
高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30～50米為佳。
    (3)面積和租期。便利店面積80～120平方米、標準超市面積800～2000
平方米、社區(qū)店面積2000～5000平方米、大型賣場面積5000～20000平方米；
購買用房面積一般為10000～20000平方米。
    (4)合作方式。租賃、聯(lián)建、購買。
    4．火鍋店選址要求
    (1)商圈選擇。選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都
市型商圈。
    (2)建筑要求。框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同
餐廳，樓上商鋪也可以。
    (3)面積和租期。面積150～500平方米，租期至少2年。
    5．餐飲店選址要求
    (1)商圈選擇。商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象，一般選址在商務(wù)
區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為
主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市；快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，
如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或
特別繁華的社區(qū)型街市。
    (2)建筑要求。一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4米或5米。
    (3)面積和租期。一般要求不得少于三年，面積：快餐店要求200～500平
方米；大眾型餐廳80～200平方米，商務(wù)型餐廳150～10000平方米。
    (4)配套設(shè)施。電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有
油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均
可，但忌分布數(shù)個樓面。餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。
    6．面館選址要求
    (1)商圈選擇。面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài)，原料加工半工廠化，制
面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短
了生產(chǎn)時間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通
過10人次的區(qū)域。
    (2)建筑要求。同餐廳
    (3)面積租期要求。面積80～200平方米。2年以上。
    7．服飾品牌專賣店選址要求
    (1)商圈選擇。商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場附近；知
名度及客流量佳的商業(yè)街（客流需滿足目標顧客群特征）；知名度高的店鋪附近
（如：麥當勞、肯德基附近）：大規(guī)模住宅區(qū)附近。
    (2)建筑要求。商店可見度強，格局是淺方型最佳，門面不少于3米寬，且
越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃。
    (3)面積和租期。租期至少一年，面積15～80平方米，一般40～80平方
米為最佳。
    8．茶坊、酒吧選址要求
    (1)商圈選擇。消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的
輕松談話，這與進入其他餐飲業(yè)的動機不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以
及舒適和愉悅來吸引消費者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)
境，消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)。
    (2)建筑要求。茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術(shù)化要
求，但對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8
米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置
隔音層。
    (3)面積、租期要求。面積50～400平方米，2年以上。
    9．電器連鎖店選址要求
    (1)商圈選擇。位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省
級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬
以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級
市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先），副省級以上城市的較發(fā)達的郊
區(qū)縣核心商圈。
    (2)建筑要求。建筑具有獨立、清晰的產(chǎn)權(quán)。樓層從一樓開始，地級市場樓
層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開
闊的停車場地和門前廣場；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電
系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）。
    (3)面積和租期。面積：副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市
核心商圈5000平方米以上；區(qū)域商圈4000平方米以上；大型社區(qū)3000平方米以
上；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平方米以
上；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強
縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平方米以上。
租期10年以上。
    10.便利店選址要求
    連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司和大型連鎖超市不同，它在進入某個目標
市場之前先劃分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。
    (1)商圈選擇。便利店商圈的選擇不是以服務(wù)半徑為原則，而是以便利性為
原則，即以住宅小區(qū)為商圈的重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范
圍。一般位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動線上）。東西走向街道最好坐北朝南，南北
走向街道最好坐西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角。1150米半徑內(nèi)居民不
少于1萬人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶。
    (2)建筑要求。獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米；門窗可改
裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)；有正常排水、排污、通訊、五臺空調(diào)主機位。
    (3)面積和租期。面積限制在50～200平方米以內(nèi)；店前空地不少于店內(nèi)
經(jīng)營面積，可停放20輛以上自行車及摩托車。店前或附近50米內(nèi)可停放2輛以
上小汽車；店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年。
    11.影院選址要求
    (1)商圈選擇。二、三級城區(qū)中主要商圈；3公里內(nèi)不少于20萬人城市商
圈；有獨立的垂直交通。
    (2)建筑要求。層高不低于6米、跨距不小于8米。給排水、排油、排污、
煙道、消防安全到位，供配電負荷：300千瓦。
    (3)面積和租期。面積在1500 -6000平方米。自營租期15～20年。
    12. KTV選址要求
    (1)商圈選擇。大型商業(yè)區(qū)底層或高密度居住區(qū)附近，公交線密集，使得消
費者易達；但要求與居民區(qū)保持一定距離。
    (2)建筑要求。建筑通常有兩層，不排斥地下面積，層高不小于2.8米。一
個擁有200個包房的KTV應(yīng)需要200個停車位，以4.5平方米一個車位計算停車
場面積應(yīng)在900平方米以上。
    (3)面積和租期。一般建筑面積達到3000～4000平方米。租期5年以上，
租金2~3元／天／平方米。