今天我們說說產業地產開發、運營中必須注意的兩個關鍵問題，它們也是產業地產策劃過程中的核心要點。
一、先說簡單的吧，關于產業地產中的“地產”二字——“地產”到底應該開發成什么樣?提供何種服務?
有些開發商覺得，產業地產和常規地產一樣，不就是蓋了房子賣給企業么?根本不需要考慮產業!有些政府則覺得，產業地產必須有產業，但是究竟是什么產業，卻往往是跟著感覺走，他們不顧市場情況，主觀臆斷地確定了某些園區只能做IT主題、服務外包主題等等。
這兩種思路往往導致產業地產、尤其是大型產業地產，在銷售、運營等各個關鍵階段都面臨了不必要的問題和挑戰，有時這種影響對于項目的發展甚至是致命的。
產業地產，作為產業的載體，其實首先必須要研究的，是這個地塊的條件可以匹配什么樣的產業?只有搞清楚要匹配的“產業”，“地產”的開發、運營才能做到有的放矢，即考慮清楚要匹配的產業，才能提供與之需求相符的硬件設施和軟件服務。例如，如果引入的產業是偏向于創意設計的，“地產”就需要花更多功夫研究激發創意、提供溝通場所的公共空間設計等;如果引入的產業是偏向于數據存儲、研發試驗的，“地產”就需要著重考慮樓板承重、園區安防等。
因此，產業地產開發、運營中，“地產”離不開“產業”，更離不開產業落地的硬件、軟件“需求”。
二、接下來，我們說說產業地產中的“產業”二字。一個產業地產，到底應該如何確立產業主題，選擇導入的產業呢?
近年來，很多原來并未涉獵地產領域的企業，尤其是工業企業，對產業地產躍躍欲試。擁有一定的產業資源優勢，是這些企業產生邁入產業大軍念頭的重要原因之一。將旗下的產業資源直接導入并驅動產業地產，看似理所應當，但試過之后才知道，沒那么簡單。和大家分享一個案例。
一線城市某郊區山清水秀的地方，有一家大設計公司拿了一塊地，想把地塊開發成創意辦公園區。按理說，他們公司有很多設計師，也需要在這種環境優美的地方潛心做設計，把項目作為企業的設計師工作室應該是個可行方案�？墒堑啬昧撕芫脹]啟動，原因就是那些設計師們不僅需要潛心做設計，還需要與客戶頻繁溝通設計成果，反復修正，那里離市區太遠，往返不便，設計師們紛紛表示不愿意去，于是項目只得擱淺。這個“創意產業地產”，就是典型的有資源，但并沒有考慮清楚產業需求導致的失敗案例。
如何找到適合地塊的產業呢?今天我們就分享其中一個思路——發揮“比較優勢”。幾年前，我們在保定策劃了一個產業園區，當時我們提出導入服務外包類產業。為什么選擇這個產業?有一個很重要的原因，就是選擇這個產業，我們能夠發揮“比較優勢”。
研究發現，京津等一二線城市有大量服務外包類的產業正受高辦公成本、高人工成本的擠壓，向三四線城市外溢(例如，攜程的電話呼叫中心主要辦公地就從上海遷移至南通)。服務外包類企業的選址“需求”包括較低的辦公租金和人力成本、近市場(近京津等城市)、交通方便等，這些條件在河北各地都能滿足。但是我們為什么認為保定可以承接呢?因為保定的眾多院校恰好能為服務外包輸送眾多中端人才，這是河北其它地市所不具備的。項目的合作方又恰好有一些學校資源，這就是我們所說的項目具備“比較優勢”。有了這個比較優勢，當服務外包類企業在做出外溢去向的抉擇時，定會多看我們一眼。
因此，“產業”如何選擇，其實核心也是要搞清楚產業的落地“需求”，想清楚產業從哪里來?為何而來?面對產業地產，與其執著于開發創造各種奇招、怪招，不如踏踏實實地梳理清楚項目的核心問題，研究透項目的本體情況、市場競爭情況，以及如何實現項目價值最大化。一切從“需求”出發!——產業地產的策劃核心看似簡單，但意味深長。
