金融界網站訊中國經濟發展進入新周期，在未來增量市場向存量市場過度的過程中，商業地產對房地產行業的重要性在逐步提升。從資產配置的角度來說，成熟市場模式中，商業地產也是重要的配置方向。而當下，技術和消費變化，又給這個領域帶來更多機會與挑戰。10月11日，由金融界主辦，陽光海天停車產業集團特別支持的金融界價值沙龍以“商業地產預見未來”為主題。商業地產存在怎樣結構性機會，參與者的思考與打法怎樣差異化？如果存量改造將成為新戰場，哪些改造路徑幫助企業進行卡位？商業地產通過改變物業功能是否能提升賽道競爭力，實現物業價值最大化？停車資產專業運營如何促進實現物業價值最大化？
提質增效之路停車產業助力商業地產發展
商業地產過去的問題主要體現在消費降速、供給過剩及線上沖擊三個層面，但目前行業面臨如下改善：促消費政策紅利、線上飽和、供需改善、管理溢價提升等四因素提升營運收益，資本化率下行帶來重估機遇，資產證券化打開管理半徑。未來將走向互聯化、精細化，商業地產運營提質增效的道路上，停車產業能夠助力商業地產發展。
陽光海天董事長兼CEO、停簡單聯合創始人閆亮在談到商業場景數字化背景下，專業的停車場運營商如何賦能時，他說：“在創新升級成為驅動商業地產行業資產價值遞增的大背景下，停車服務以其場景的剛需性和頻繁性成為優化商業項目價值體系的核心要素。”
陽光海天作為國內規模最大，也是產業鏈最全的停車管理公司。閆亮詳細解釋道：“我們有完整的停車產業鏈，從停車場資產收購、長期經營權租賃，到BOT方式(包括停車地產、停車金融的新業務模式的運營能力)，技術能力有中國停車規劃設計研究院，可以提供一站式的解決方案。除此之外，最基礎的停車場運營能力和停簡單智慧停車，從資產端到停車場的B端。陽光海天以運營管理為基礎，其中最核心競爭力是資產管理。我們認為一個商業停車場從它的服務、安全需求和客戶體驗出發，所有商業運營都進入到真正的精細化運營階段。”
對于停車場未來價值的判斷，他認為：“停車場有兩個價值，第一是空間價值，停車場是第一大堂。陽光海天在十幾年前有中國停車規劃設計研究院，幫助中國的一些大型商業做了將近400多個停車場的規劃設計，我們推行的理念是停車場是第一大堂，大型商業運營最優質的客戶是通過停車場到達的，希望進入到停車場的空間能夠給客戶很好的視覺感受，能夠通過這種場所文化的營造調動消費的欲望，甚至我們提供的停車場人員服務能夠充當迎賓員的角色，能夠讓客戶感覺到他作為一個顧客來到這個‘場景’中被尊重，它其實是空間第一大堂的概念。第二，場景價值，停車場是流量入口。整個出行過去幾年是比較熱的，衣食住行是分不開的，現在的商業幾乎都是以體驗式的服務為主，吃或者是購物，或者是娛樂，跟他的出行是密切相關的。未來要通過停車場這個最重要的引流點，進到你的商場這個空間里面引流的點發揮它的作用，通過用戶的交互能夠實現更大的增值。”
金融界上市公司部總經理、金融界上市公司研究院產品經理槐靜表示：“房地產和汽車都是經濟發展中的主導產業，它們的變化和新的發展需要新的價值連接者，需要新的價值提供者。在這個背景下，陽光海天的探索帶給我們的一些新的思維和路徑。通過停車資產這個角度，我們發現一條橫切面，可以看到不同公司對資產的理解和結構能力，也能看到通過停車這個重要入口，商業地產的運營思考和精細化程度。”
綠景集團副總裁徐紅星從未來商業地產的發展趨勢、停車場的運營等方面闡述了自己的看法。他表示，停車場是商業地產最重要的運營服務內容之一，不過目前停車場的運營，特別是偏住宅的物業停車場，盡管收益不錯，但面臨龐大的物業支出，往往作為物業收入的一部分，很少獨立考核。“要做好這一塊業務，需要真正認識到停車資產的價值，轉變理念，將停車資產作為一個獨立的經營板塊，它將成為一個利潤增長點。大城市尤其是深圳等一線城市，停車非常困難，其中一個重要問題是車位嚴重不足。在這種情況下，智慧停車是無效的，非常需要專業的停車管理，綠景集團目前也在積極尋求解決辦法。
他強調：“未來，停車場專業化運營大有前途，商業地產領域特別是較大的商業地產項目對此有很大需求。”
皇庭國際旗下的皇庭戴維斯商業總經理曹劍認為：“目前，很多人認為商業地產整體過剩，但現在恰恰是一個結構性機會。”不過，目前商業地產還存在專業運營管理人才缺乏的問題。“國外的商業地產項目大部分掌握在基金手中，具有金融屬性，運營管理非常精細，它有一套模型，但國內目前基本沒有。并且目前尚未有大學專門開設購物中心運營管理專業，普遍缺乏系統化的教育，所以人才是比較缺乏的。”
在商業地產的精細化運營方面，招商蛇口商業管理事業部常務副總經理沈松認為，精細化運營一方面要依靠系統、平臺、技術、互聯網等新的工具，另一方面要依靠人才。但目前整個行業中面沉淀的商業地產人才非常缺乏，這也是行業面臨的挑戰。
陽光海天總裁江沁園針對商業地產運營中人才的痛點和難點時提到，“各位商業地產的運營者應該思考的是要與專業機構合作，還是自己接著獨立干。停車資產管理行業存在原因有兩個，第一，我見到的所有業主都不知道自己停車場的收入是多少錢。根據我們的大數據能夠告訴大家，停車收入大概占整體收入的1/20，管的一般或者是還可以；占整體收入的1/10，管的特別好。我們能幫助其提升運營能力，增加收入，可以讓這個數據成為1/6。第二，挖掘更多消費的可能。我們總結出來一些經驗數據，停車在收費開始計時之后到免費時段走的占整體停車數量的35%。我們想如何幫助客戶把這35%的人留下來，能把他轉變成消費客戶，這是我們公司在想的問題。”
存量改造商業地產預見未來的新路徑和新運營
由于土地驅動模式下商業地產經歷了一輪高供給，目前已經處于結構性過剩階段，優質商業依然稀缺，這也意味著存量改造成為新戰場。“三年一小調，五年一大調”，調整與改造是商業地產永恒不變的話題。商業地產行業，是一個資金和人力密集型行業。從前期規劃到后期的運營管理，都離不開對投資、融資、成本、租金、收入、利潤等的嚴密計算，直面運營成本與產出。
佳兆業商業集團副總裁彭華唯說：“城市化紅利消失、項目同質化嚴重、行業競爭加劇，推動著商業地產市場從增量市場向存量市場過渡。從整個行業來看，商業市場將整體進入以存量重組、改造、再盤活為主體的階段。這是機遇，也是挑戰，所以打好基礎、練好內功，深耕商業運營能力尤為重要。讓專業的人做專業的事，做到專業化才能精細化。”
他強調：“當下的商業地產已走向金融時代，那么未來商業地產的一個關鍵，是從資產管理角度來重塑商業的價值。資產管理，是一個包含了從拿地、到建設開發、到運營管控等的一個全生命周期的管理過程。大量的案例表明，商業地產運營真正的核心是系統優化，這個系統就是資產管理。”
南山控股戰略管理部王少軍則認為，商業地產存量物業的改造分兩個層面，一個是區域層面，一個是項目層面。前者要實現各個利益方的共贏，后者要對項目進行深耕細作，以停產資產做好商業地產的精細化服務，則是很優質的入口。例如北京朝陽某大型知名購物中心的停車場，其在會員是否駕車、會員的客單價、會員來購物中心的頻次這些數據間發現了很高的相關性，相對應進行了調改后，帶來了回報比較大幅的提升，這是通過停車數據的數據化、信息化，實現了停車場中流量入口的價值的典型案例。
“存量物業經營的效果，一是取決于內部管理的精細化和標準化效率的提高，二是體現在招商和運營的一些獨特能力。”王少軍最后表示。
從停車產業助力商業地產發展的角度來看，閆亮說：“我們確實感受到商業地產競爭越來越激烈，從最初管理停車場不用考慮招商的問題，到現在選擇停車場項目時，需要判斷商場未來業態是否有競爭力。這種變化在于中國的停車場比較特殊，它不是獨立的停車樓，基本上都是跟業態聯系在一起的。所以我們充分理解商業地產的經營，商業地產與停車產業是相輔相成的合作關系。希望通過我們的努力能夠為商業地產做到一些錦上添花。”
