存量改造與資本未來 商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)路口在哪里？

城市的發(fā)展，少不了那些讓人紙醉金迷的購(gòu)物中心、一排排鱗次櫛比的寫字樓等，在享受城市商業(yè)繁榮帶給人們便利的同時(shí)，也感受著它帶來的變化。

相較于監(jiān)管趨嚴(yán)、逐步回歸理性的住宅開發(fā)，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的包容度仍然較大，吸引眾多開發(fā)商和投資者到來，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目變得炙手可熱。

近年來，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也從過去傳統(tǒng)單一的業(yè)態(tài)向大型綜合體轉(zhuǎn)變，整體行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型變革期。而國(guó)內(nèi)一線城市居高不下的地價(jià)和稀缺的土地資源，使得土地競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，獲取土地做增量開發(fā)的機(jī)會(huì)越來越少。

跨入存量時(shí)代后，外資涌入、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、同質(zhì)化加劇的情形下，不得不使開發(fā)商重新思考商業(yè)地產(chǎn)的第二條出路——如何盤活手中資產(chǎn)？

然而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之道并不唯一，在眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商新軍突起、搶占市場(chǎng)分量的同時(shí)，存量改造是重要一環(huán)。最新的一起案例便是龍湖商業(yè)在上海的首個(gè)收并購(gòu)改造項(xiàng)目——華涇天街項(xiàng)目開業(yè)，總體量達(dá)6.5萬平方米。

經(jīng)過一年半時(shí)間的改造和升級(jí)，龍湖上海華涇天街的整體招商率與品牌同步開業(yè)率雙雙達(dá)到100%，此舉也填補(bǔ)了上海徐匯南華涇區(qū)域高端商業(yè)的空白。

對(duì)各個(gè)熱門國(guó)家及城市在商業(yè)地產(chǎn)上的投資青睞，其核心永遠(yuǎn)都是回報(bào)。存量改造不僅能挖掘商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)回報(bào)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，還能在一定程度上助力城市更新，形成更好的口碑市場(chǎng)。

除了龍湖商業(yè)以外，港資恒隆集團(tuán)花費(fèi)了16億翻新上海的兩座商場(chǎng)及寫字樓、世茂投資3億元改造的上海世茂廣場(chǎng)、銀泰升級(jí)改造的in77街區(qū)式購(gòu)物中心等等，此舉種種均是開發(fā)商為了適應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)變化，保持項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

除了企業(yè)對(duì)自身存量資產(chǎn)的改造升級(jí)以外，輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式也不斷受到開發(fā)商和投資者的追捧。伴隨這一模式出現(xiàn)的還有外資頻頻入局，這也進(jìn)一步加劇了存量開發(fā)戰(zhàn)場(chǎng)的激烈性和復(fù)雜性。

據(jù)世邦魏理仕發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在海外資本的推動(dòng)下，2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，超過2600億元，較2017年增長(zhǎng)10%。外資在國(guó)內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)的投資總額超過850億元，同比大幅增長(zhǎng)68%。

于今年一季度，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資仍繼續(xù)活躍，交易金額超過530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，是自2016年以來創(chuàng)造單季。不論是在資金鏈上，還是在運(yùn)營(yíng)管理上，外資有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，于兩個(gè)月前，全球幾大私募股權(quán)投資基金巨頭之一的KKR與翰同資本成立了合資公司，稱將對(duì)適合的北京、上海的老舊存量項(xiàng)目進(jìn)行改造投資。

最新一個(gè)動(dòng)態(tài)是，上述雙方搭建的投資平臺(tái)已在上海外灘附近拿下了一宗地理位置絕佳的存量項(xiàng)目，其前身是福都商廈，項(xiàng)目建面逾16000多平方米，將打造城市綜合體來輻射更多的業(yè)態(tài)。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)主管李志榮在最新的一份全球商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中表示，對(duì)于中長(zhǎng)期投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，供應(yīng)量較高的城市，比如上海和深圳，仍存在大量的投資機(jī)遇。

在房企躍躍欲試的背景下，重塑商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值顯得格外重要。被灌注成型的鋼筋混凝土中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的存量改造并沒有唯一標(biāo)準(zhǔn)或途徑，未來的形態(tài)也在不斷探索中。

11月14日-15日，在上海召開的觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，眾多嘉賓將相聚在這里，思想碰撞關(guān)于存量改造典型項(xiàng)目當(dāng)中的難與易，交流與探索商業(yè)地產(chǎn)新的未來。