扣點(diǎn)、保底租金與反保底

1、所謂扣點(diǎn)，是指商戶按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付給業(yè)主作為租金。

 

例：某租戶抽成比例

 

2、對(duì)于運(yùn)營(yíng)良好的購(gòu)物中心，抽成可大幅度提升租金收益。

 

例：某租戶租賃面積250平米：

（1）預(yù)估月營(yíng)業(yè)額35萬元，抽成比例9%，預(yù)估月租金為：

35*9%/250=126元/平米/月；

（2）該購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)情況良好，商戶實(shí)際月銷45萬元，按扣點(diǎn)方式實(shí)際收租：

45萬*9%=4.1萬元；

折合月租為：

4.1/250=162元/平米/月；

相比固定租金126元/平米，租金提升率為：

（162-126）/126=29%；

 

3、抽成租金的前提是抽成數(shù)據(jù)真實(shí)

 

商戶銷售數(shù)據(jù)不僅直接影響抽成租金金額，也是購(gòu)物中心日后漲租的重要參考。

 

例：某購(gòu)物中心通過預(yù)估到期租戶的銷售增長(zhǎng)率，并綜合考慮客流、競(jìng)爭(zhēng)及目標(biāo)租售比等因素，確定到期租金漲幅。假設(shè)某商鋪：

當(dāng)前租售比15%；

預(yù)估銷售增長(zhǎng)率5%；

目標(biāo)租售比16%；

則在不考慮其他因素的情況下，到期租金目標(biāo)漲幅為：

16%*（1+5%）/15%-1=12%

 

因此，商戶不愿配合上報(bào)營(yíng)業(yè)額也不難理解。在實(shí)際操作中，采取較多的是保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成兩者取高的模式，

 

凱德REITs約80%的租約帶有抽成條款

 

4、與保底相對(duì)應(yīng)的是反保底，用于某些特殊知名強(qiáng)力品牌。

 

例：某品牌入駐某百貨商場(chǎng)，并約定對(duì)商場(chǎng)按實(shí)際月銷售額10萬元進(jìn)行考核，如果商場(chǎng)未完成月銷售額，則銷售差額按照扣點(diǎn)12%填補(bǔ)，即商場(chǎng)給品牌方提供反保底。
假設(shè)某月實(shí)際銷售額為7.5萬元，則商場(chǎng)需承擔(dān)的保底為：

（10-7.5）*12%=3000元

 

5、最后是從部分純抽成租約/兩者取高租約整理的抽成比例，拋磚引玉。

 

 

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