大企業(yè)就喜歡搞大事情。

剛剛在上半年房企銷售權(quán)益金額中奪魁的恒大，隨后就一舉拿出了寫字樓、酒店、購(gòu)物中心、商鋪等業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)，集體出售，數(shù)量達(dá)223個(gè)。

這些商業(yè)物業(yè)分布從北京到福建，從內(nèi)蒙古到珠三角，橫跨大江南北，幾乎涵蓋全國(guó)，重慶也有4個(gè)商業(yè)物業(yè)位列其中。

恒大要徹底告別商業(yè)賽道了？還是商業(yè)地產(chǎn)突然就不香了呢？

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大甩賣恒大是認(rèn)真的

此次恒大出售的223處商業(yè)物業(yè)，被恒大稱之為“非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)”。

清單顯示，恒大大甩賣的購(gòu)物中心、寫字樓、酒店分別為29個(gè)、30個(gè)、37個(gè)，此外還有分布全國(guó)的約100個(gè)住宅項(xiàng)目的配套商鋪，以及數(shù)個(gè)會(huì)議中心和醫(yī)院業(yè)態(tài)。

其中，像海花島這個(gè)宣稱總投資超1600億的文旅項(xiàng)目，其配套的3家酒店和1個(gè)會(huì)議中心，都打上了出售的標(biāo)簽。

同時(shí)，恒大進(jìn)軍大健康領(lǐng)域重點(diǎn)培育的醫(yī)療項(xiàng)目，三亞國(guó)際醫(yī)院和博鰲國(guó)際醫(yī)院也被列在了出售清單中。

不僅如此，早年恒大斥巨資從張松橋（中渝置地）、鄭裕彤（新世界集團(tuán)）及劉鑾雄（華人置業(yè)）等香港朋友圈拿到的內(nèi)地開發(fā)項(xiàng)目，例如重慶恒大中渝廣場(chǎng)寫字樓、成都西錦城商鋪和華置廣場(chǎng)寫字樓、酒店，以及海口恒大美麗沙、成都恒大天府半島的購(gòu)物中心等，如今也紛紛掛牌出售。

而出售，恒大也是認(rèn)真的。

恒大重慶公司相關(guān)人員就表示，包括重慶的項(xiàng)目在內(nèi)，此前一直在賣。

由于項(xiàng)目狀態(tài)不一、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成不同，是以散售為主，而非打包出售。

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重慶項(xiàng)目賣相不錯(cuò)

此次涉及重慶的4個(gè)出售項(xiàng)目，賣相都不差。

重慶恒大中渝廣場(chǎng)4棟寫字樓面積16.3萬㎡，位于江北中軸線紅錦大道與新溉大道交匯處，樓下即是軌道3號(hào)線站點(diǎn)，背靠山頂?shù)绹?guó)賓城、匯景臺(tái)等高端社區(qū)。

不僅有恒大自持的購(gòu)物中心和新光天地商業(yè)中心做配套，旁邊還聚集了重慶市高院等政府機(jī)構(gòu)，是區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)的代表項(xiàng)目，入駐了不少全國(guó)性公司的重慶分支機(jī)構(gòu)。

重慶恒大解放碑中心、重慶恒大城市之光2個(gè)項(xiàng)目，則是恒大在2017、2018年分別從英利和中航手上收購(gòu)而來，2個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)物中心，分別位于解放碑和渝北空港新城蘭馨大道上。

重慶恒大金碧天下雖在主城之外，但也位于重慶同城化發(fā)展先行區(qū)江津的雙福新區(qū)，加上成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈大發(fā)展的背景，坐享區(qū)域紅利。

單就這些項(xiàng)目所在的區(qū)域、地段而言，都可圈可點(diǎn)。

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曾經(jīng)也有逐夢(mèng)商業(yè)的心

早在2013年，恒大就開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，先后在深圳、上海等地收購(gòu)了商業(yè)地塊。

之后的2014年，恒大加快了商業(yè)地產(chǎn)的版圖擴(kuò)張。

一邊不斷在全國(guó)拿下多宗商業(yè)地塊，布局購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)；一邊還和國(guó)內(nèi)老牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)商王府井合作搞合資公司：一家商業(yè)物業(yè)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為城市綜合體或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，一家商業(yè)管理公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)是物業(yè)管理。

對(duì)標(biāo)萬達(dá)，恒大喊出商業(yè)地產(chǎn)總面積將翻倍，總資產(chǎn)達(dá)到千億元規(guī)模的目標(biāo)。

但命運(yùn)女神對(duì)許家印招了招手，送了他三個(gè)字“高周轉(zhuǎn)”。

之后的恒大憑借三字訣，加速規(guī)模化擴(kuò)張，在住宅物業(yè)領(lǐng)域迅速做大做強(qiáng)，成為如今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域三巨頭“恒碧萬”之一。

在多元化發(fā)展的探索上，恒大對(duì)商業(yè)也并非一開始就放棄。

起碼2018年初，重慶恒大還在擴(kuò)招商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，只是到了當(dāng)年底，才出現(xiàn)了分流。

隨著恒大在文化、旅游、健康乃至汽車板塊的漸成格局，原本其寄望頗大的商業(yè)物業(yè)逐步邊緣化，終成為了“非核心資產(chǎn)”。

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乏力的商業(yè)

事實(shí)上，從恒大重慶商業(yè)項(xiàng)目的表現(xiàn)，以及相關(guān)數(shù)據(jù)來看，其在商業(yè)方面的確玩不轉(zhuǎn)。

以重慶恒大中渝廣場(chǎng)為例，其體量達(dá)8萬㎡的購(gòu)物中心，引進(jìn)了包括MUJI、H&M、UR等在內(nèi)的快時(shí)尚品牌，還有韓國(guó)CGV影院品牌。但人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、導(dǎo)視都比較槽糕，營(yíng)運(yùn)管理未見起色，雖然比對(duì)面的新光天地早開業(yè)，人氣始終不足。

此次出售對(duì)象，居然不是這個(gè)運(yùn)營(yíng)無特色的購(gòu)物中心，反而是把區(qū)域內(nèi)還算拔尖的寫字樓物業(yè)掛牌，也是比較謎了。

從恒大的年報(bào)來看，從2014年開始，其自持的投資物業(yè)賬面總值，隨著高速擴(kuò)張也在快速放大，到2019年達(dá)到1626億元。

不過后期降速明顯，2018年到2019年整整1年時(shí)間，只增加了3億元的投資物業(yè)。

除了戰(zhàn)略上的挑戰(zhàn)，恒大這些自持商業(yè)物業(yè)的租金收入增長(zhǎng)，和規(guī)模非常不匹配。

2019年恒大已竣工的投資物業(yè)價(jià)值已超過1400億元，包括了建筑面積約895萬㎡的居住社區(qū)商業(yè)裙樓、寫字樓及約36.3萬個(gè)車位。

但全年下來只產(chǎn)生了13.6億的租金收入，收益率連1%都不到。

橫向?qū)Ρ纫幌律虡I(yè)領(lǐng)域2個(gè)大家耳熟能詳?shù)钠放疲�華潤(rùn)2019年租金收入有120.3 億元，龍湖去年的租金收入也有57.9億元。

規(guī)模龐大的恒大，在商業(yè)物業(yè)租金的收益上，可以說被無情碾壓。

也無怪乎有人總結(jié)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)上，華潤(rùn)是優(yōu)生，龍湖是特長(zhǎng)生，恒大則是差等生。

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行業(yè)啟示錄

有人說恒大此次大甩賣是為了降低負(fù)債率，也有人說恒大只是退出自己不擅長(zhǎng)的商業(yè)板塊，專攻住宅領(lǐng)域。

背后的原因我們不去猜，但從恒大乃至此前一些房企的動(dòng)作中，似乎可以看到一些行業(yè)的發(fā)展軌跡。

比如，把商業(yè)物業(yè)進(jìn)行大甩賣的，并不止恒大一家。

融創(chuàng)孫宏斌此前在2019年業(yè)績(jī)說明會(huì)上就表示，今年將賣掉部分酒店、商業(yè)、樂園等持有型物業(yè)。

萬科則將深圳2個(gè)黃金地段商業(yè)物業(yè)及2個(gè)辦公物業(yè)擺上“貨架”，在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行出售。

去年，SOHO中國(guó)也擬以80億美元的總價(jià)，打包出售旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)盛傳黑石大概率會(huì)接盤，但至今還沒有下文。

與此同時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入排名門檻在降低。

2019年上半年，國(guó)內(nèi)房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入TOP10的入榜門檻為20.3億元，TOP20入榜門檻為12.3億元。

但到了今年上半年，這2個(gè)門檻分別降到了19.4億元和10.7億元。

可以說，在房地產(chǎn)整體下行承壓以及疫情的疊加影響下，重資產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)，回報(bào)周期長(zhǎng)、回報(bào)率低，并不適合一般非專業(yè)類房企長(zhǎng)期持有。

而大甩賣開了頭，后面還會(huì)陸續(xù)有跟進(jìn)者。

只是，當(dāng)初被視為房企多元化拓展最容易上手，最有可能在住宅之外取得新增長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，在“現(xiàn)金為王”的新時(shí)代，終成為眾多房企的明日黃花。