中國經濟從過去低端的溫飽型的經濟，轉向高端的休閑型的經濟體。相應的文化地產、旅游文化、休閑地產會出現好的發展。旅游地產如何成功運營，成為最關鍵問題。
未來中國經濟發展的思路已經在轉化，現在中國已從過去的溫飽經濟轉向休閑經濟，已經從過去的滿足大家最基本的需求，向精神層面轉變，滿足大家玩樂的需求。經濟發展本質上就是四個字，吃喝玩樂，吃喝的階段已經過去，未來拉動經濟增長只有兩個字，就是玩和樂。中國經濟從過去低端的溫飽型的經濟，轉向高端的休閑型的經濟體。相應的文化地產、旅游文化、休閑地產會出現好的發展。旅游地產如何成功運營，成為最關鍵問題，飆馬商業地產為您分享一下旅游地產科學運營的“七種武器”。
注意多元業態創意
對城市的公共休閑空間和休閑生活進行關注，打造休閑業態的集中區域。如城市商業、城市商務、城市會展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業態集群；在產業集聚的同時，要注意和引領產業與公共服務空間的融合，如城市的步行街、步行區及寧靜的廣場、綠地、花園一體規劃與運營相統一；要加強城市傳統風貌的保護和城市格調的保護，為城市休閑化發展提供良好的人文特征；要注重重點休閑載體建設。
例如城市公園和市民廣場，城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現方式之一，也是多數市民日常休閑活動的首選區域；如中央商業游憩區，結合休閑娛樂、商業活動、飲食、文化等產業元素，凝聚城市休閑氣氛；如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點和重點，同時也是生活質量的體現點和提高點；如休閑餐飲體系，要構造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等；如娛樂體系，要特色突出，形成一個多層次的業態構成；如健身體系，要方便齊全，包括運動場館、水療保健、高爾夫等；如文化體系，要體現時尚與綜合，主要構成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業街、創意街區等。
強化綠色生態修復
綠色山水、生態田園往往是旅游地產開發的獨特賣點和核心吸引力，是旅游地產項目開發成功的基礎和前提。歸類起來主要有：
①出入便捷的生態觀光路，在旅游地產的橫穿區域打通一條生態環境良好、視野開闊同時道路等級高的旅游觀光和體驗路；
②建立綠色隔離帶，以實現旅游地產區域與周邊一些傳統項目的生態隔離；
③生態水體景觀環境的再造，以及水岸景觀和休閑設施的建設，整體營造環山繞水的優美環境；
④對荒山裸地進行植樹造林和景觀治理，提升各種經濟林種植面積和適宜種類。將已經存在的林帶擴大成林和產業種植區，通過科學引導和體驗產業的戰略定位，形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態產業區；
⑤對農田景觀進行大地景觀設計，形成具有特色的田園景觀生態，各設施的造型及顏色均考慮整體環境的調和效果，而景觀上配合生態資源做出最適當的建構。
引導綜合政策扶持
目前可以利用的政策集成：
①旅游度假區政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎代補扶持，3年內減半征收市政公用設施配套費。同時，在安排國債資金、財政貼息或補助資金時，享受其他經濟主體同等的政策，給予適度的稅費優惠；
②新農村建設示范工程。國家和省級政府對新農村的建設有比較多的鼓勵和優惠措施，國家農業部每年有固定基金對“新農村建設示范點”進行相應的獎勵和宣傳；
③農村公路建設(國家補貼和國債工程)、旅游公路(非干線)建設(國家旅游局、吉林省旅游局)工程。國家旅游局和省級旅游局重點對基礎設施，特別是旅游公路建設具有較大支持力度；
④國家民生工程的資金補貼以及國家發改委批給各地都有鼓勵民生發展的支持資金；
⑤設施農業的推廣政策；
⑥江河湖海水源保護以及涵養林造林工程政策以及生態堤防建設資金；
⑦國家鼓勵農村沼氣池和節柴炕灶利用（國債補貼、省補貼）以及自然村屯自來水改造項目（國家），按照年度自來水改造實際情況進行一定補助。
拉動空間功能轉換
一個旅游地產項目的開發有時因為周邊的一條路、政府的一條法規、區域的一個村莊而改變了整個發展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點，并可快速反應獵得新的發展思路和空間，成為項目成功的關鍵所在。
《泰山風景名勝區旅游產業發展規劃》項目組進駐泰山深度調研后，通過權衡中國風景名勝區保護與開發的關系、與泰安城市的關系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了“一軸兩翼一環線”，即提升中軸線，擴展兩翼，貫通沿山大環線的大泰山旅游產業空間發展戰略。
從實踐效果來看，此空間格局的創意，首先有效的解決了中國風景名勝區如何堅持保護與開發并重的原則；其次從產品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時代繼續引領中國旅游走出中國、影響世界的國際競爭力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發展，形成“雙軸驅動、兩翼擴展”的大泰山旅游格局，構建了目的地的復合旅游產品。
第三，規劃創意的環山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的“中國國山風景道”，因為這個舉措不僅僅有旅游的特質與形象，同時也成為泰山與泰安山城和諧發展，既有效的保護泰山避免城市化的開發侵擾，又把環山旅游景觀價值最大化的標志與表現。
隨著泰山環山風景道、西翼旅游綜合服務區、東翼《封禪大典》大型實景演出、漢武帝封禪御道及古鎮文化創意園等大型項目的落地運營，2010年將是泰山走向全域化產業布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產品、國際化品牌價值的豐盈時期。
利益驅動土地流轉
土地資源的有效流轉是旅游項目落地的重要保障，在旅游開發中怎樣才能使農民、企業、政府的土地利益維持均衡，在蘇州市虞山尚湖旅游度假區項目開發的過程中，采用的土地流轉利益共享戰術很好的解決了這一問題。按照旅游區發展“進三、優一、退二”的產業導向，對不符合旅游區發展要求的工業企業（主要指非農、非涉旅企業）實施“退區進園”。工業企業搬離旅游區內的工業用地，遷入工業園區內，享受優惠的產業政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發展，實現土地空間置換。
申報國家、省或地市級重點扶持或旅游示范項目，取得上級政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據經濟區產業發展需要，可從多角度申報項目，如：當代江南文化示范基地江南文化藝術中心——國家文化產業示范基地;常熟古琴藝術中心——國家級非物質文化遺產的保護和繼承；江蘇省硒茶產業園——江蘇省農科院合作重點試驗項目；中國風景名勝區保護與開發論壇會址——中國風景名勝區的研討交流基地等。
整理農村集體建設用地，盤活存量土地資源。比如通過“減法”將旅游經濟區內部分農戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項目的建設用地指標；比如清理農村集體建設用地，成立農村土地股份合作社，所有者以地折價入股介入旅游開發獲得相應收益。比如置換宅基地功能，對民居進行改造，農民在自愿的情況下直接或間接（土地入股）介入旅游經營，獲取收益。合理流轉農、林用地，實現農業規模化經營、促進土地集約化利用。
保持土地性質不變，引導特色農業規模化、特色化生產;旅游經濟區內地塊置換，達到占補平衡。農民、企業、政府在土地流轉的過程中共享了利益，保障開發商快速啟動項目，促進了項目落地。為虞山尚湖旅游區成為“山水城”一體發展的、復合多種產業的全國知名旅游區打下了堅實的基礎。
主題特征有效運用
旅游地產的開發愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風景區附近。選址遠離市區，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達不同區域、不同民族豐富多彩的地域風情、歷史文化等。
度假酒店經營季節性強，對娛樂設施要求較完善，突出個性化服務。在設計風格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創造休閑放松的環境。所以主題化成為其核心的開發理念。
主題特征的運營方式主要有：
1、強調生態環境主題化。
地理位置遠離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉村、湖泊、溫泉等自然風景區附近。度假酒店與大自然有著密不可分的聯系，它多處于環境優美的生態敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調，達到與現實生活的短暫隔離、和自然風光親密接觸，實現自然、人文與時尚生活的完美結合，呈現度假酒店獨特的風格與個性。
2、強調生活方式的主題化。
擁有完善且獨立的生活配套設施和綜合性的游憩、娛樂服務設施。度假酒店的主訴求，就是為游客提供多樣化服務、多類型休閑及娛樂服務。旅游地產不只是單純提供食宿的驛站，更是要為旅游者創造一種全方位的休閑生活經歷。這種經歷往往與它所處的極致自然環境產生共鳴時顯得更加豐富并容易讓旅游者產生一種場所感和歸屬感。從居住的角度看，猶如多個設施完善且相對獨立的居住單元體的集合。
3、強調人文服務的主題化。
服務理念更注重營造人文歸屬感。在服務理念上除了給游客營造一個“家”的舒適感覺外，更注重于用我國多重文化因素,注重人文關懷，給游客營造一種人文歸屬感，不但是一種體驗型經歷，更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗。
服務內容更為全面與完善。既要加強服務細化，更要注重所能提供的服務項目主次結合，優化服務項目結構，已達到對資源的有效利用。通過挖掘酒店所在地最有影響力的地域特征，文化特質，確定一個有意義的主題文化，以此作為統領旅游地產的核心發展脈絡，建設具有全方位的頗具個性的度假氛圍和經營體系，從而營造出一種無法模仿和復制的獨特魅力與個性特征，達到實現提升酒店產品質量和品位的目的。
4、強調產品主題的豐富化。
產品差異化是吸引旅游者的核心。產品在表現手段上注重綜合運用聲、光、電等多種形式的高科技設施和技術來包裝，以達到在形式上給顧客“耳目一新”的體驗。增強活動項目的互動參與性，結合自身區位、資源優勢開發游客參與性主題娛樂項目，既給顧客以全新的親身體驗經歷，又為其提供了交流的平臺，滿足了顧客的交際需求。
5、強調物業主題酒店化。
投資置業、酒店消費，使旅游與地產形成兩個產業、兩方面需求的有機結合。旅游與地產結合發展的旅游房地產可概括為：旅游的業態、地產的模式。旅游具有自然資源的不可再生性的特點，開發商要考慮如何在開發期間既能快速回收投資，滿足現金流需求，同時通過不可再生資源的升值為自己預留一些未來收益、通過一定的房地產完整產權型銷售、通過酒店管理模式帶動升值、通過代理完整產權型房產租賃擴大使用價值和投資者收益，達到經營者和投資者的雙贏。所以旅游地產投資模式創新應該首先從理念上、觀念上進行。
投資融資途徑確立
旅游地產由于有規模大、投資大、建設周期長、投資回報期長的現實問題，通常還受自然和社會經濟、國家房地產政策調控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內銀行信貸為主導的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。旅游地產項目投資融資的途徑和方法如下：
1、國外商業貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業貸款。最常用的是國際商業貸款方式，在我國現行的管理中，國際商業貸款包括國外商業銀行和其他金融機構貸款、出口銀行、發行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風險控制程序、特別看重企業現金流、特別看重企業是否穩健成長等因素，所以快而穩健的旅游地產項目才是最重要的。
2、旅游地產證券化的模式選擇。將旅游地產與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規模的項目開發中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產證券化根據其產生現金流資產類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地產投資基金等。其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎，以借款人對貸款進行償付所產生的現金流為支撐。
CMBS商業抵押擔保證券(簡稱CMBS，CommercialMortgage Backed Security)是指將傳統商業抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行的融資方式。
CMBS與MBS的主要區別在于，MBS以住宅地產作為擔保，而CMBS以商業地產作為貸款抵押品。REITs(房地產投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs一般從上市或非上市公司收購房地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產企業融資渠道，又能為購買者提供投資某項不動產的渠道。
一般來說，分為股權類、債權類和混合型三種。ABS它是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式;主要針對除不動產外的能夠產生穩定的、可預期現金流的資產加以證券化。目前，ABS資產證券化是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中采用。
海外房地產基金對中國房地產市場已改變以前觀望態度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式;因為旅游地產的資產范圍很廣。
除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產、流動資產和其他資產外，一般還包括景點與景區中的自然和人文資源，以及相應的基礎設施、附屬服務業、商業和零售業的固定資產、住宅和流動資產等，所以應該根據這些資產的特點來選擇不同的融資模式;
3、境內外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產開發公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發行的登記注冊，并發行股票（或其它衍生金融工具），向當地證券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所(NYSE)和納斯達克(NASDAQ);
4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。只要雙方協商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有;
5、典當融資。典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為；
總的來說，旅游地產行業是土地和資金的緊密結合體，二者缺一不可。在當前新的金融環境下，融資能力就是競爭力。面對以上眾多的融資途徑來看，國內商業銀行貸款相對容易獲得，這是企業主要融資工具。
國外商業銀行貸款一旦獲得，貸款數額相對巨大，利率較高;投資信托在期限、規模、風險方面與房地產開發匹配，融資方式靈活，節稅，適合中大型房企;投資基金關注成長型規范企業，回報要求高。
境內上市可以提升企業品牌，直接擴大融資渠道，適應房企改制需求；境外上市上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發行范圍廣；金融租賃節省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔保品，降低企業現金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當融資辦理時間短，借款成數高，無需評估費，當金用途不設限制；私募基金手續簡便，可節省企業發行時間注冊費用，融資數目大；合作開發互相補充房地產開發資源，推動資金有機結合，盤活開發項目，獲得合作比較容易；
從旅游地產企業角度來看，大型企業適宜選擇投資基金、境內上市、境外上市、發行企業債、國外商業銀行貸款；中型企業適宜選擇投資信托、企業并購、國內商業銀行貸款；小型企業適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發、典當融資；結合各個融資模式的特點，然后根據企業自身情況，找到企業自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。
文章來源：地產新視野
