房地產收并購，無論是資產收購還是股權收購，實操層面都是系統工程。
一個成功的收并購項目，往往是在投資的牽頭下，需要各條線團隊的相互配合，以及借助外部團隊專業意見及能力，如律師事務所、評估機構等。
對于經驗豐富的做收并購的投資人員而言，往往能夠抓住項目的關鍵節點及合作的關鍵要素，配合團隊才能夠順利往前推進。
本篇文章將常規的房地產收并購過程分解為八個步驟及流程，對于每個流程的內容及操作事項均做了細致的講解，作為實操總結出的方法論。
希望對大家有所幫助！
前期準備階段往往對于一個收并購項目而言也是至關重要，常規股權項目主要包括以下幾個方面：
1、了解擬收購的目標公司、項目公司、目標項目的基本經營情況和法律狀況等。
2、了解對方轉讓股權的動機及訴求，這點是雙方能夠合作的契機及基礎。
3、梳理在后續并購中可能存在的法律和財務障礙等，尤其需要關注或有債務、潛在法律訴訟等，如果前期沒有梳理清楚，很有可能在后續收購和開發中埋雷。
4、公司內部成立并購小組，往往包括開發、市場、設計、財務、法律等各條線。
5、委派第三方談判協作人員，以便于后續并購的盡職調查、談判和合同擬定等工作的開展，比如外部律所、評估機構等。
收購雙方經過初步接觸后，如果雙方訴求均能夠得到滿足前提下，雙方能夠達成收購意向，就可以快刀斬亂麻，簽訂收購意向書。
收購意向書往往也可以用備忘錄或框架協議的形式。
簽訂收購意向書的主要目的在于為后面的收購活動提供一個合作框架，以保證后續活動的順利開展。
主要包括以下內容：
（1）收購標的及收購雙方主體；
（2）收購方式；
（3）收購對價及支付方式和節奏；
（4）其他條款包括保密條款、終止條款、違約條款等。
簽訂框架協議或合作備忘錄后，收購方就會正式委派的第三方機構如律師事務所、評估機構等，對目標公司、項目公司、目標項目等進行法律、財務等方面的的盡職調查。
盡職調查的目的是盡可能地在前期階段梳理出收購項目存在的風險，了解對方的“家底”與“底細”，更多的是一種風險管理。
盡職調查也跟后續談判策略及合作條款息息相關，所以盡職調查不僅是簡簡單單的走個過場那么簡單。
一旦明確了存在哪些風險和法律問題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎，從而在合同談判及合同的擬定中合理設定雙方的權利義務
首先是需要在盡調基礎上判斷項目值不值得收購。
如果在盡職調查過程中發現了無法解決的事項或風險，那么收并購就此戛然而止，以免浪費更多的時間與精力，合作雙方彼此說明緣由，好聚好散。
如果判斷項目風險可控，無較大瑕疵，那么接下來就可以對交易方案進行設計和細化，為后續正式協議內容打下基礎。
比如為了規避一定的并購風險，可以按照風險釋放的過程分階段支付股權對價。
在收購方案確定的基礎上，接下來就進入了核心的內容，包括但不限于收購對價、付款方式、付款節奏、退出條款、違約條款等均需要約束到合作協議中。
對于股權轉讓的交易文件，一般應包括以下內容：
（1）保證與陳述條款；
（2）合作模式及交易對價；
（3）過渡期條款；
（4）債權債務約定條款；
（5）目標公司治理內容；
（6）違約條款；
（7）退出條款；
（8）項目公司開發建設相關約定，如操盤條線、并表等。
在項目轉讓的情況下，除項目轉讓協議外，還需簽署其它相關交易文件，包括同意項目轉讓的股東會決議等。
如果涉及上市公司的，還需要根據上市公司管理規則中所定義的重大交易，是否應提交股東大會批準。
如果是部分股權轉讓且涉及股東優先購買的情況下，也需要目標公司另一方股東出具放棄優先購買的相關文件。
以上內容都是不容忽視的！
股權轉讓協議及相關交易文件簽署后，合作雙方根據股權轉讓協議的約定支付對價，就可以辦理相應的變更登記手續。
完成工商股權變更后，收購方才真正意義上成為目標公司的股東。
這一步完成基本宣告股權收購大功告成，剩下的就是掃尾和投后管理準備階段了。
對方房地產并購項目主要包括資產收購和股權收購，兩者的操作模式也是稍有區別，對于交割環節區別如下：
一、資產并購
土地使用權、政府批準文件、證照，項目可行性研究報告、立項批復文件、建設用地規劃許可證、土地使用權出讓合同、土地使用權出讓金發票、土地使用權證、工程規劃許可證、開工許可證、預售許可證、房屋所有權證等。
二、股權并購
主要包括以下重要內容的交割：
(1)股權證明文件;
(2)公司的新營業執照、公司所有的章證照等；
(3)財務資料(賬簿、驗資報告書、稅項申報表、支票簿、 現有發票等);
(4)以往董事會紀要；
(4)公司所有土地使用權、擬開發建設項目或已開發建設項目相關的所有政府批準文件和證照；
一個成功的收并購項目往往是雙贏的，在滿足交易雙方合作訴求的前提下，通過協議內容規避潛在風險。
而對于收并購的投資人員，也只有在掌握方法論以及在實操中不斷累積經驗才能夠運籌帷幄，項目推進才會有理有條！
