文旅地產(chǎn)開發(fā)的三大需求、四大趨勢、八大關(guān)鍵

相比較我國住宅市場風險增大、商業(yè)地產(chǎn)增長放緩，因政策肯定、旅游市場與投資需求提升，文旅市場反而高速發(fā)展，市場日趨成熟，文旅地產(chǎn)進入剛需時代。國內(nèi)文旅與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合上從迪士尼、環(huán)球影城相繼進入中國后，市場開始變得非常火熱。那么你真的了解文旅地產(chǎn)嗎？要成功開發(fā)文旅地產(chǎn)需要哪些條件？

一、文旅地產(chǎn)開發(fā)的三大需求

文旅地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)滿足三個需求：生態(tài)、文化、健康。

第一個是生態(tài)的需求。

第二個是文化的需求。現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費文化、從消費文化到升華文化三個過程的輪回。

第三個是健康的需要。

所以，當休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、打造文化軟實力、經(jīng)濟提質(zhì)增效、美麗中國夢等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產(chǎn)成為了其中一個獨特而重要的抓手。天時、地利、人和均已具備，文化旅游地產(chǎn)迎來了自身發(fā)展的機遇期。

二、文旅地產(chǎn)四大趨勢

在十三五期間，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)將會成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，這兩個產(chǎn)業(yè)在未來5-10年將達到15萬億元的規(guī)模，值得關(guān)注。中國文化旅游產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展會呈現(xiàn)4大重要特征：

1、全球化，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展無極限。改革開放前三十年靠經(jīng)濟，后三十年靠文化。這句話背后的含義是：文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國軟實力話語權(quán)的一個重要指標;文化產(chǎn)業(yè)是我國下一步示范型服務(wù)業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)，文化不走出去，中國模式則不可能被全世界認可。文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)和我國的軟實力、我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整密切相關(guān)了。

2、信息化，數(shù)字融合與文化傳媒邊際收益遞增。十三五期間，新鮮的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值70%是文化+科技，文化+創(chuàng)意這一類產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的。

3、集聚化，從物理空間集聚到無形資產(chǎn)的集聚。現(xiàn)在旅游產(chǎn)業(yè)的已經(jīng)不是靠傳統(tǒng)意義的空間和投入產(chǎn)值打造。未來以技術(shù)為支撐的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展前途無量。

4、資本化，文化傳媒并購與集團化擴張。未來文化傳播平臺大規(guī)模并購會成為十三五期間一個顯著特點。今后文化+金融，旅游+金融的模式會成為行業(yè)非常大的一個顯著特征。

三、文旅地產(chǎn)八大關(guān)鍵

1、大盤

沒有大盤，難以成就文旅地產(chǎn)。文旅地產(chǎn)往往由于地段偏遠，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯。如果項目沒有規(guī)模效應(yīng)，就無法承擔高成本的配套建設(shè)，即使好不容易催熟的區(qū)域也是為他人做嫁衣。因此，做文旅地產(chǎn)要做好大盤長期開發(fā)的準備。

2、大配套

文旅地產(chǎn)消費彈性大，客戶對于品質(zhì)的敏感度大大高于價格敏感度，亮點配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門一腳。文旅地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足，以高品質(zhì)的配套帶動項目升值。

3、大資源

文旅地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上，資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)文旅地產(chǎn)項目普遍面臨的問題。從已有項目成功經(jīng)驗來看，有兩類資源可以重點挖掘利用。

一類是自然景觀資源。能夠搶占一個區(qū)域最核心、最稀缺的景觀價值，是文旅地產(chǎn)項目后期成功的必要條件。另一類是嫁接商務(wù)資源，會議驅(qū)動的文旅地產(chǎn)一再驗證了其巨大的價值。

4、大內(nèi)涵

文旅地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是文旅地產(chǎn)形成特色競爭力區(qū)隔的關(guān)鍵因素，也是最難以達成的領(lǐng)域。講故事、吃軟飯是文旅地產(chǎn)必不可少的功課。有些資源是可以進行嫁接式的應(yīng)用。

5、大整合

文旅地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯綜復(fù)雜。房企承擔著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無法理順這些關(guān)系，文旅地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發(fā)和運營。

6、大蓄客

相對城市住宅而言，文旅地產(chǎn)絕對屬于窄眾客群，缺少客戶是項目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準備。文旅地產(chǎn)在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長期續(xù)銷。今后文旅地產(chǎn)的蓄客必將是全國范圍內(nèi)的大蓄客，在爭取本地客戶的同時，區(qū)域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關(guān)鍵。

7、大運營

文旅地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個層面，第一層是可見的物業(yè)，第二層是可感受的體驗，第三層是可升值的資產(chǎn)。任何一個層面的運營水平都會關(guān)系到文旅地產(chǎn)的成敗。文旅地產(chǎn)項目前期經(jīng)營狀況的優(yōu)劣，對后期投資消費者的信心也會發(fā)生關(guān)鍵性的影響。

8、大布局

文旅地產(chǎn)由于上述固有特點，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期。開發(fā)周期的拉長，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因為文旅地產(chǎn)屬于中長期布局的一類項目，所以需要搭配一些短平快的項目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。

結(jié)語：文化是文旅地產(chǎn)的靈魂。通過文化符號、文化演繹、文化特色的包裝和塑造，文旅地產(chǎn)才能形成屬于自己的獨特標簽。傳統(tǒng)的文旅地產(chǎn)則過度依賴自然景觀資源，本末倒置。根據(jù)馬斯洛需求理論，在人們解決溫飽問題，生活走向小康之后，會越來越注重生活品質(zhì)所帶來的滿足感。未來文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將轉(zhuǎn)向文化體驗的方向，這就要求地產(chǎn)商逐漸回歸文旅的本質(zhì)，改變運營模式，以人的體驗為標準，發(fā)展更多元化的盈利模式，不能老想著賺快錢。

文章來源：鳳凰網(wǎng)