搞投資的，大家都知道商業的價格往往是住宅的3-5倍（因地段不同而不同）。

因此，對于一些競價型的項目，大家都削尖了腦袋想多做點商業，把項目的貨值拔高，進而多向總部申請一些授權價。

但實際上，大部分項目商業還是比較難去化的，除非一些核心地段商業有它應有的價值。

而針對目前房地產的實際現狀，大部分新項目的位置都是遠離城市核心區，處于遠郊或者城市發展區，因此商業價值是相當有限的。

商業體量布局過高，只會導致項目最終的利潤都沉淀在這些難去化的商業貨值上，再加上車位，一個項目干三年毛利潤都拿不走……

可見，投資階段商業的合理布局，對于項目最終成敗有著關鍵性的作用。

一名有經驗的投資人員，一定不是僅僅考慮多布局商業把貨值拔高這么簡單，而更應該考慮商業的去化。

那么，強排階段的商業布局有哪些原則需要關注呢？

1、控制商業整體占比

很多投資朋友，為了拔高商業價值，往往不管三七二十一，上來先把小區四周圍一圈二層商業，盡量把比例做高，類似這樣：

四周布滿商業將大幅提升商業體量，降低商業稀缺性，同時騎樓商業將導致商業劃鋪十分困難，更加增大商業的去化壓力。

減少商業面積可以有效提升項目商業的稀缺性，提高商業的價值。

一個新項目基本的商業配套是剛需，滿足基本的商業配套只需要考慮社區底商就夠了。

而經驗數據來看，社區底商一般計容建面占比不超過3%，高了勢必存在一定的去化風險。

很多項目規劃條件通知書，往往只約定商業的規劃上限，比如低于10%，這樣的話只需要根據項目的實際情況進行擺布，在商業價值不佳的區位控制3%就歐克了。

當然區位較好的項目，可以根據實際情況多布置一些。

2、合理規劃商業形態

有幾個原則：

控制盒子商業。能不做盒子就不要做盒子，除非你是萬達、新城、華潤這些有商業運營能力的企業，除此之外建議盡量不要考慮。

大部分企業都高估了自己的能力，搞一些盒子最終爛在自己手里。

盡量少布局二層商業。按照定價上來看二層商業往往只能賣一層商業的一半，一樓4萬，二樓頂多2萬。

而且賣二層商業還要考慮一個問題，二層商業要么搭著一層賣，要么單賣。

如果搭著一層賣（俗稱“一拖二”），就務必要考慮清楚總價的承受能力；

如果單賣，那么二層商業就務必要預留過道（要不然二層商業如何上去？），同時，二層商業在銷售時也比較挑客戶，一般主要就是茶坊、培訓機構為主，餐飲就比較少了。

三樓、四樓就不說了，實際能去化的售價還不如住宅，那還不如直接修住宅算了。

盡量避免騎樓商業。商業盡量獨立住宅排布，很多地區都對商住分離有做規定，但部分地區沒有規定。

商住不分離就容易形成騎樓商業，導致商業內部受住宅柱、梁的影響較多，進而影響商鋪的利用效率大幅降低，價值也相應折減不少。

3、減小商鋪面積（開間、進深控制）

開間也叫商鋪門面寬，即一間商鋪的寬度，進深即一間商鋪的深度。如下圖所示，紅色為進深，藍色為開間。

商業進深一般有8米、12米、15米之分，很多朋友一來就搞15米進深商業，這會出現很多問題：

一是商業進深長，導致商業內部采光極差，展示面有限，同時極度不好使用。

大家可以試想一下自己走進一間15米深的商鋪吃飯是一種什么感覺，是不是非常壓抑？

二是商業進深長了以后，劃鋪面積就往往非常的大，按照常規1:2-1:3的開間進深比來算，15米進深的房間開間最低需要5-7.5米。

這就導致商鋪面積最少也要75㎡，再加上商鋪的高單價（例如4萬一平），總價就要到300萬，而商鋪首付就要50%，這就導致這間商鋪的投資門檻異常的高，那就比較挑客了。

可見，同一位置、面積的商鋪，開間進深合理的商鋪價值比不合理要高。

合理開間進深商鋪可以保障：

廣告展示面廣、品牌推廣宣傳到位、吸引更多消費者。

采光通風好、貨物不易潮濕、存放質量高、室內通透、節約15%用電量。

無面積浪費，提高10%使用率，提高商鋪價值及經營效益。

因此，在商業價值不佳的區域建議商業進深選擇8米即可，按1:3的開間進深比，開間3米不到，商鋪面積可有效控制在24平米以內，大幅降低投資門檻。

最后再來談談商鋪的定價。

商鋪的定價往往比較主觀，有時候項目利潤率離公司考核目標差了點，投資團隊會拔高商鋪的價格，而總部又覺得賣不了這個價格，因此有時候商鋪的定價就成了投資和總部搶奪的關鍵點。

了解一些基本的商鋪定價邏輯，對于合理定價或者為定價找“依據”還是有幫助的。

先說結論，住宅項目的商鋪定價現在主要有兩種，一是市場比較法，二是租金反推法。我們分別簡單說下：

1、市場比較法

顧名思義，就是參照周邊競品來定價。選取同等區位，同樣產品的競品商鋪來做參照。

注意一定要是同等區位，不能你的項目在城郊，卻選擇一個城市核心區的商鋪來做對標；

此外，就是必須得同樣的產品，你是底商你就選擇底商對比，而不要選擇別人的商業街來對比，你是二層商鋪，那你就參照二層商鋪，以此類推。

為了保證對標競品的合理性，我們往往還可以采取打分的方法來做定價。

比如，把目標項目與競品項目從區位、交通、周邊環境、產品規劃、品牌及營銷運營等維度進行打分，然后按打分權重來確定目標項目的售價。

2、租金反推法

租金發推法的基礎還是來源于市場比較法，首先依然是需要了解板塊同等競品的租金情況，然后按該城市一般租金回報率進行反推售價，即：

售價=年租金/年投資回報率

那年投資回報率多少合適？

這個沒有標準答案，看不同的城市和板塊，一般5%-8%不等，能達到10%租金回報率的項目很少見了，如果你們身邊有這樣的項目，請帶我開開眼界。

網上找到這樣一組租金回報率數據，你們幫忙驗證一下：

那有朋友說，我這個項目周邊就是沒有可以參照的競品，價格和租金數據都問不到，可咋整？

剛在文章開頭已經說了，主流定價是市場比較法和租金反推法，如果實在不行那就用第三種方法吧，叫成本利潤法。

3、成本利潤法

理論上講，商鋪用成本+利潤法來定價是不合理的，這樣會使得商鋪的價值非常之低，也就不能反饋它的市場價值，自然測算出來的項目利潤率是偏低的。

在沒有其它參照的情況下可以用這種方法，雖然商鋪的價值被低估了，但是風險系數低啊！

如果按這種方法項目利潤率也能達標，那自然是給項目加上了一道保險杠！

此外，還有一些可以借鑒的經驗系數方法。

比如一層價格可以按第1、第2種方法確定，可是二層三層沒有參照怎么辦？

這個時候可以二層按一層價格的0.5，三層按一層價格的0.3來確定，比較拍腦袋了，實在沒有參照的時候可以采用。

最后，各位投拓朋友們，需要提醒大家一點：

道路千萬條，客觀第一條；

商業不規范，老板兩行淚。

門口路都沒有，就別搞啥商業了。