不良資產的處置較為復雜，涉及法律、財務、金融、投行、評估、債務化解等問題。全面系統地了解企業案例，能夠幫助我們快速、有效找到不良資產處置和困境企業盤活的最佳方案。以下結合三個案例，談談房地產不良資產處置和困境企業盤活的一些思考和建議。
商住地產的盤活重整案例——以幫助企業主自我盤活重整談起
某家企業出現資金流斷裂問題，急需進行自我盤整。這家企業在進入房地產行業后，相繼進行了商業地產開發及住宅和別墅開發。但之前制定的住宅先開發計劃出現變動，變成商業地產先開發，而在大量資金投入商業項目之后，商業地產項目遇到瓶頸，反而使住宅這一項目也陷入困境。接手項目后，我們開始分步驟進行處理。步驟如下：
第一，通過法律和財務盡職調查對不良資產項目公司進行全面了解，形成相對全面的法律盡職調查報告和財務盡職調查報告，為制定可行的企業盤活重整方案做準備。
第二，風險控制。在整個盡職調查過程中及時對每個環節可能產生的民事、行政和刑事等各種風險做認真的分析，及時完善和解決法律問題。
第三，形成方案。根據盡職調查報告，以及結合項目公司各關聯主體的各方面資源，制定可行的融資盤活重整方案。
第四，債務化解。做好爭取當地政府、金融機構、資產管理公司支持甲方的整體債務重整方案工作。與各債權人進行談判，針對不同的債權人提出不同的解決方案；并通過各種資金渠道，全面解決債務危機。
第五，資產盤活。通過對項目公司所有資產構成進行全面的分析，針對不同類的資產尋找不同的資源點，制定最佳優化路徑，使有限的資產獲得無限的盤活空間。
第六，戰略發展。依法剝離項目公司的風險點、建立防火墻，研究公司的產品定位，嫁接適合產品定位的優勢資源，讓項目公司產品定位更加準確、科學、符合市場的需求。
第七，企業內控。重新設計好每個階段公司的股權結構安排，讓創始人有效控制股權的同時，充分發揮股權在融資和調動員工工作積極性方面的作用；從而避免股權紛爭、股權失控或員工吃“大鍋飯”的局面。
第八，家族傳承。通過家族企業的風險管理，理清家業企業不分，企業牽連家業的情形分析，以及家庭關系變化帶來的法律風險識別；家族企業的股權頂層設計和家族財富的管理，運用信托、保險、各類基金等資金結構安排使家族企業品牌和基業常青，以及使家族企業的各個成員或個人財富得到有效合理的配置。
制定處理步驟后，我們在東南亞地區聯系了投資方，通過與政府進行合作談判、買資產包，與資產管理公司進行合作、引進戰略投資者等一系列工作后，企業終于走出了困境。所以，從資產盤活到戰略定位，最終再到企業內控，最關鍵的一點就是后續工作如何進行。
工業產業園區的收購與轉型升級案例——以引進投資者并購重整談起
某工業產業園區，因上市過程中遭遇金融危機及運營管理不當，致使資金鏈斷裂。最終因資不抵債從而停產。該項目通過三個工作階段實現成功并購盤活。
第一階段的工作內容：1．資產包購買前的債權購買方案；2．資產包購買后的盡職調查；3．形成了完整的盡職調查報告；4．形成了系統的債權處置方案；5．形成了租金處理報告；6．形成了債權依法公開處置報告；7．協調金融資產交易中心完成債權包的掛牌工作；8．積極向意向購買方推介債權資產包；9．積極配合債權購買方形成依法處置債權資產包流程。
第二階段的工作內容：1．形成債權招商方案；2．向國內外客商推薦債權資產包及債務公司的整體資產重整意向；3．與多家債權購買方或重整公司整體資產購買方的談判、協商和形成相應的方案；4．配合政府部門成立重整公司清算小組；5．配合法院查封債務公司的租金；6．配合安保公司接管重整公司物業；7．代為債權人向人民法院申請破產重整；8．配合法院選定破產管理人；9．配合破產管理人落實相應的破產管理所需進行的前期工作；10．經過債權人的允許向破產管理人移交相關的材料。
第三階段的工作計劃：1．配合管理人推進破產管理工作；2．取得債權人和政府的允許再次進行債權掛牌處置；3．引進重整方參與債務公司的重整；4．重整成功，符合多方的利益訴求。
別墅、產權式酒店的盤活重整案例——以與企業主共同參與盤活、投資、管理和經營談起
某家旅游地產公司由于政策、市場等各方面原因，現金流嚴重不足，面臨倒閉破產，急需進行債務重整、股權重整。別墅、產權式酒店的盤活重整的處理分為五個步驟：第一步找準盤活時機，及時處置各個問題；第二步及時風險隔離；第三步分階段資金結構安排；第四步重新市場定位，尋求新發展；第五步充分利用現有政策。該項目通過及時介入，有效推進，引進資金到位，產業延伸合理，最終獲得了較好的經濟效益、社會效益，并取得了多方共贏的效果。
房地產不良資產各主體關注點及利益訴求
房地產不良資產的市場主體分為政府、房地產企業、金融機構、債權人、稅務及個人，每個主體的關注點和利益訴求點都不同，且處置不良資產主體不同會產生不同的處置效果。了解各主體的關注點及利益訴求有助于企業合理處置不良資產。
政府的關注點：是否符合政治管理需求；是否符合區域的產業發展方向；是否合法、有效和可持續的經營。利益訴求：是否增加當地的GDP；是否提高當地的勞動就業；是否增加當地的稅收收入。
房地產債務企業的關注點：當地政府政策是否有利；對消費者是否有吸引力；是否能提升實際價值能力。利益訴求：是否有利于問題的解決；是否增加利潤；是否提升品牌和運營能力；是否得到政府支持；當地政府政策是否有利；是否能提升實際價值能力。利益訴求：是否有利于解決問題；是否增加利潤；是否提升品牌和運營能力；是否得到政府支持。
房地產并購方的關注點：當地的投資環境好壞以及風險是否可控；房地產不良企業土地的位置優勢、房屋的品質和定位是否符合并購方的投資偏好；被收購企業的文化水平和員工水平；是否有優惠政策。利益訴求：是否符合投資方向和偏好；投資回報率是否符合并購方或財務投資者的要求。
各債權人的關注點：債權是否能夠得到合法的保護、全額受償；債權實現的時間。利益訴求：最快時間實現債權；最大的額度得到受償。
稅務機關的關注點：稅務執法的正當性和合法性；稅收優惠的合法性和合理性；稅收的緩、減、免的合法性與合理性。利益訴求：是否能補繳之前所欠的稅款；是否能繳納當下的稅款；是否具有可持續發展，以及可持續的增加當地的稅務收入等。
兼顧各方效益談判的步驟：了解各方主體的訴求；針對不同的主體設計不同的談判策略；學會運用不良資產處置的信息不對稱。談判的思路：迅速共同行動，一起努力用共同的資源去換空間，用寶貴的時間去換空間。談判的目的：整合資源；平衡各方利益。
文章來源：不良資產掘金之旅
