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2015年到2019年是許多房企“彎道超車”的5年。
2020年到2024年是大多房企“平穩(wěn)發(fā)展”的5年。
2020年，作為十四五的開局之年，也堪稱房地產(chǎn)“最慘淡”的一年！
結(jié)合最近持續(xù)的地產(chǎn)30強交流與調(diào)研，老潘也談?wù)勛罱禺a(chǎn)一些感受、記錄和部分總結(jié)。
1，近四成房企完成2020年銷售目標(biāo)有難度。
截止11月底，近60%房企完成年度銷售目標(biāo)90%以上。近三成完成85%到90%，少數(shù)房企目標(biāo)完成率不到85%。
也就是說，近4成房企完成2020年度銷售目標(biāo)“有難度”。
怎么看這個格局？
其一，今年“近四成”房企沒有完成目標(biāo)，可以用慘淡來形容，尤其在年初目標(biāo)“本就預(yù)設(shè)不高”的前提下。
其二，銷售業(yè)績沒完成，意味著房企回款現(xiàn)金流也沒“達(dá)標(biāo)”，再加上“三道紅線”下的融資現(xiàn)金流的超級嚴(yán)厲和受控，后續(xù)一則2021年投資決策會“更趨于保守”，二則得加速貨值去化和回款。但完成業(yè)績目標(biāo)、三道紅線壓力不大的房企2021年將有足夠余地將資源、精力用于土地獲取和相對樂觀的融資計劃。
2，再差的行情，也有優(yōu)秀的企業(yè)，可惜“只是少數(shù)”。
好的行情普天同慶，是漲多漲少的畫面，
差的行情，是“謹(jǐn)慎樂觀”與“悲觀憂心”的分化畫面。
2020年最慘年份，依舊有金茂、世茂等業(yè)績增長的“弱市黑馬”，也有泰禾、福晟、富力等的調(diào)整。
以金茂舉例，2020年金茂的目標(biāo)增速24.4%達(dá)2000億，屬于增速“領(lǐng)先者”，但如今2020年前11月金茂銷售2003億，全年目標(biāo)早已完成，而與2019年同比“還增35%”；同時，今年3月疫情月，金茂總裁李從瑞也透露，金茂2020年2000億元、2021年2500億元，2022年3000億元。幾乎20%多的復(fù)增率。
比如世茂也是“弱市黑馬”，世茂前11月銷售增速15%，位列TOP10房企前三。同時提出，明年2021年比2020年增長超10%，同時還強調(diào)增收增利，從規(guī)模之路向利潤之戰(zhàn)進行升級。
比如濱江、越秀、恒大、時代等用11個月時間提前完成全年目標(biāo)，目標(biāo)完成率分別為118.4%、106.0%、105.5%、101.6%。
另一個滑落陣營是富力前11月累銷1173億，同比下降2.55%，僅完成1520億元年度銷售77.2%。同樣業(yè)績完成率不足8成的還有首創(chuàng)置業(yè)和建業(yè)地產(chǎn)，分別只完成年度目標(biāo)的75%、71%。
有人歡喜有人憂，而且這是發(fā)生在地產(chǎn)50強之內(nèi)的“悲歡離合”，放到全行業(yè)，分化就更大了。
3，地產(chǎn)金融化不是趨勢，而是現(xiàn)在！
相信2020年每家房企都深深感受到了地產(chǎn)金融化的內(nèi)涵和嚴(yán)峻性。不僅如此，最近有關(guān)部門也提出：房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的‘灰犀牛’。
其一，上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。而如今中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。
其二，居民杠桿率（居民債務(wù)/GDP）已經(jīng)超過60%，正在趕超發(fā)達(dá)國家。而在2008年時，居民杠桿率還不到20%，10年多時間翻了3倍。
如此高的金融化和“吸金大法”，如今中國依舊對房地產(chǎn)熱情有增無減，萬人搶房，城市分化下雖然有的城市不景氣，但有些樂觀城市、倒掛城市的萬人搶房、地王頻出依舊一波又一波。如此背景下，有關(guān)部門最近因此旗幟鮮明表態(tài)——房地產(chǎn)是中國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。
4，2020年行業(yè)蛋糕減少，但集中度卻加速提升了。
喊了很多年的房企集中度拉升，2020年照舊拉升，速度依舊有點猛。
其一，1-11月，TOP30房企集中度由2019年末的49%提升至52%，
其二，TOP50房企的集中度較2019年末提高4個百分點、達(dá)64%。
5，關(guān)于TOP3，有2個觀感。
其一，有人做了有趣的總結(jié)：碧桂園忙著區(qū)域調(diào)整，恒大急著降負(fù)債、萬科基于討好90后……都在忙著變革和強化內(nèi)功；
其二，2020年6月TOP3整體市占率11.8%，較上年同期10.6%提升1.2個百分點。
圖標(biāo)來源：公司公告，克而瑞，中金公司研究部
6，慘淡樓市，大塊頭反而跑得更快，2020年或迎來40家千億房企。
中指把主流房企分位5個陣營。即超級、第一、第二、第三、第四總共5大陣營。
你猜前11月，大家各自增長速度如何？你按照常識想象的所謂“大象跑的慢，或者小魚個頭小容易“彎道超車”，這都不正確了，看看中指的統(tǒng)計：
前三大陣營，大塊頭正向“雙位數(shù)”左右“正增長”！
超級陣營“即1000億以上房企”銷售增長率均值為9.7%，
第一陣營（即500-1000億）27家房企的銷售額增長率均值為12.3%，
第二陣營（即200-500億）60家房企的銷售額增長率均值為10.4%。
剩下的三四陣營不樂觀，小個頭反而“個位數(shù)”負(fù)增長
第三陣營（100-200億）共38家，銷售額均值為147.6億元，增長率均值為-0.1%，
第四陣營共13家，銷售額均值為77.1億，增長率均值為-5.3%。
結(jié)論顯而易見，深度調(diào)整的弱市之下，大中房企依舊頑強增長，但中小房企弱增長或是負(fù)增長了，相對而言，大中房企增速比小房企“跑得快”。
資料來源：公司公告，克而瑞，中金公司研究部
2020年預(yù)計千億房企提升到40家。
大塊頭跑得速度反而更快，這意味著留給中小房企的時間不多了。
7,2021年房地產(chǎn)銷售額又是一個“”穩(wěn)字，但“穩(wěn)中有微漲”！
總的來說，2021年市場整體以“穩(wěn)”為大基調(diào)，目前在這個穩(wěn)字基調(diào)下的“高位箱體”盤整。
對此，2021年銷售額預(yù)計會微微超越2020年。
比如中信建投就預(yù)計2021年房地產(chǎn)行業(yè)三大核心指標(biāo)增長為：銷售面積增速0%、新開工增速0%、投資增速+5%。
比如中金判斷2021年新房成交面積較2020年有所下滑但幅度有限，成交金額仍可實現(xiàn)小幅上漲，預(yù)計2021年全國商品房銷售面積同比下降2%，銷售額同比增長2%。
事實上，全球房價與GDP漲幅關(guān)系規(guī)律發(fā)現(xiàn)，房企銷售均價其實每年與GDP增速相當(dāng)，這也意味著中國經(jīng)濟本身疫情之后會逐漸恢復(fù)，未來5%左右的名義房價上漲是合理的。
比如中指判斷，預(yù)計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%~3.8%；鑒于銷售均價在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及一二線城市銷售較好等因素影響下仍將保持結(jié)構(gòu)性上漲（3.9%~5.4%），2021年商品房銷售額仍有望實現(xiàn)新突破。
8，未來5年，房地產(chǎn)從過去的“高增長、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤、低成本”的“四高一低”，進入低增長、低利潤、低杠桿、低成本和高周轉(zhuǎn)的“四低一高”新階段。
9，未來規(guī)模房企就是“做強地產(chǎn)主業(yè)”和“做成第二曲線”2件大事！
2020年千億房企40家左右后，未來30強房企的規(guī)模會在2000億左右。
當(dāng)然，未來行業(yè)也會穩(wěn)定很多，這是好事。
因為房住不炒、不刺激房地產(chǎn)等大基調(diào)至少短期3、5年內(nèi)不會調(diào)整的話，也意味著未來大型規(guī)模房企，老潘權(quán)且以30強為例，對他們而言，行業(yè)環(huán)境相對恒定，所以戰(zhàn)略目標(biāo)與路徑更加清晰和穩(wěn)定，這戰(zhàn)略上看是一件好事。
未來30強房企，主要有2件大事要做。
其一，地產(chǎn)格局基本“大定小調(diào)整”之后，因此，在地產(chǎn)主業(yè)提升管理內(nèi)功，精細(xì)化管理，通過管理出效率，出效益。
畢竟房地產(chǎn)還是很粗放的，毛巾能擰出很多水來。
畢竟房地產(chǎn)今天的管理很多都是百萬級為基本單位的。
其二，用5到8年時間，其實也不會太長時間，培育第二曲線。
必須提醒的是，房地產(chǎn)中短期還是15萬億的天字一號產(chǎn)業(yè)，所以規(guī)模房企擁有資金和品牌優(yōu)勢，培育第二曲線是很容易形成第二曲線所在細(xì)分市場的“龍頭”。
比如綠城管理進入代建賽道，萬科進入物流賽道，融創(chuàng)進入文旅賽道、龍湖進入商業(yè)和長租公寓賽道，佳兆業(yè)進入體育館為基礎(chǔ)的文體賽道……
10,15強的座次表已經(jīng)基本穩(wěn)定，每前進1位，都需要巨大修煉。
未來行業(yè)格局基本確定，未來加杠桿“彎道超車”的捷徑將被堵死。
未來15強穩(wěn)定性增強，15強座次表基本只有微調(diào)，哪怕每前進一步，都需要巨大的修煉。
進一位，越來越難的，但這并不是不可能。
其一，對手可能會犯錯，對手犯小錯，自己就是進步。
其二，不少15強房企依舊磨刀霍霍。比如中海地產(chǎn)在編制新的5年戰(zhàn)略計劃時，總體目標(biāo)是希望進入TOP5陣營，同時確保經(jīng)營效益持續(xù)穩(wěn)定的增長。
中海在地產(chǎn)圈是一種獨特的存在，利潤王，1979年成立的最早房企之一，工科中海，融資4.01%……但基于未來房地產(chǎn)，中海認(rèn)為“在當(dāng)前政府限價、市場進入存量的大背景下，產(chǎn)品的價格、利潤率還是會有一定下降，在這種情況下，為了確保利潤總額在未來5年的持續(xù)增長，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模必須有比較大的提升。”
也就是最近3年，中海回歸和重倉一二線籌碼，提出“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的高經(jīng)營杠桿打法后，過去2、3年一度是十強房企增速第一第二，而且就在2020年前11月，中海在四個城市業(yè)績做到900多億，力爭2020年北上廣深破1000億。
的確，今天能在15強遨游的都非泛泛之輩，彼此的競爭依舊水深火熱。
11，未來5到10年，優(yōu)秀房企會實現(xiàn)“第二曲線”的快速崛起。
三道紅線之后，規(guī)模房企發(fā)展的速度普遍進入“慢牛時代”，整個行業(yè)的格局基本定型。
但由于地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模體量巨大，所以在相當(dāng)一段時間內(nèi)仍然占據(jù)主導(dǎo)位置，但這也不意味著第二曲線在地產(chǎn)企業(yè)之上控股集團的位置“處于弱勢地位”。
過去規(guī)模房企多元化更多在于勾地，服務(wù)主業(yè)，但如今地產(chǎn)主業(yè)被政府嚴(yán)厲“調(diào)教”和中長期定性之后，未來5到10年房企在多元化的態(tài)度、決心、力度和速度上會發(fā)生很大的改變。
比如以物業(yè)為例，地產(chǎn)PE5到8倍，而物業(yè)則是20倍到100倍，所以雅生活與雅居樂地產(chǎn)的市值都在400多億，旗鼓相當(dāng)了，同樣碧桂園服務(wù)如今2020年半年營收63億，未來5年力爭破1000億。同樣在商業(yè)板塊，龍湖商業(yè)租金未來會突破200億，300億，僅僅是租金就300億，而且不懼地產(chǎn)調(diào)控，商業(yè)租金收入相對穩(wěn)定長久。
今天房企去地產(chǎn)化更多是“虛晃一槍”，但老潘相信，未來5到10年，一部分優(yōu)秀規(guī)模房企會“改頭換面”，真正去單一地產(chǎn)化，真正蛻變成“一個多元化的金融控股集團”，真正演變?yōu)橐粋�“第一、二曲線并舉”的相關(guān)多元化協(xié)同的控股集團形成。
資料來源：公司公告，中金公司研究部
12，未來10年，泛地產(chǎn)進入百花齊放的時代。
未來規(guī)模房企多元化之路就是“一主多元”的格局，整個泛地產(chǎn)也真正進入一個“百花齊放”的多元盛開的局面。為何會有這種大格局之變，原因很簡單，地產(chǎn)主業(yè)告別了中高速增長時代，大型房企要真金白銀為未來10年提前做戰(zhàn)略打算了。
對于房企轉(zhuǎn)型和多元化探索的未來分類，目前有兩類。
其一，按照輕重資產(chǎn)分類。房企多元化可以分為三類（中金的分享）：
第一，重資產(chǎn)的泛地產(chǎn)類（例如購物中心、寫字樓、酒店、物流地產(chǎn)、文旅等）；
第二，輕資產(chǎn)的泛地產(chǎn)服務(wù)，例如合作開發(fā)時收取超額收益，物業(yè)管理，商業(yè)管理，長租公寓，等等。
第三，借力打力，依托充沛的資金沿著產(chǎn)業(yè)鏈甚至跨行業(yè)做鋪排。
圖標(biāo)來源：公司公告，克而瑞，中金公司研究部
其二，按照房地產(chǎn)全周期和成熟的美國房地產(chǎn)模式分為四類房企。第一，投資類房企，第二，金融類房企，第三，運營類房企，第四類，服務(wù)類房企。
中金提到一個觀點，某種程度上，規(guī)模效應(yīng)不是房企追求規(guī)模的主要目的。
統(tǒng)計過去會發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，即TOP30房企融資集中度與銷售集中度之間展現(xiàn)了較高的相關(guān)性。
其一，房地產(chǎn)是個特殊行業(yè)，很難像家電產(chǎn)品絕對標(biāo)準(zhǔn)化和更大規(guī)模效應(yīng)，因為分散的布局和在地化的特色和客群差異，所以經(jīng)濟學(xué)上的“規(guī)模經(jīng)濟”其實相對有限，比如很多房企標(biāo)準(zhǔn)化都是80%標(biāo)準(zhǔn)，20%個性化。
其二，房企追求規(guī)模與座次表，更多是為了融資規(guī)模的更大額度。規(guī)模的重要性更多體現(xiàn)在金融資源獲取便利上。
比如總量層面融資管控促使銀行等金融機構(gòu)將有限的信貸資源投向排名前列的房企，而融資成本而言，對于很多房企而言，融資額度甚至比融資成本更重要。因為融資成本只要自己的ROE、IRR能夠覆蓋，就會有一個息差。
其三，三道紅線改變了融資的規(guī)則。
回顧過去10年房地產(chǎn)企業(yè)TOP10排名變遷，客觀事實是，保守穩(wěn)健型企業(yè)在潮流涌動中失去了擴張資本，而杠桿使用程度更高、踏對周期節(jié)奏的企業(yè)，多駛?cè)肟燔嚨溃?ldquo;進攻即是最好的防守”深刻展示了房企過去的競爭邏輯。
但這一次，規(guī)模與融資關(guān)聯(lián)的邏輯開始被打破，“三道紅線”分類監(jiān)管下，規(guī)模與融資的循環(huán)反饋將被打破，融資更多要滿足三道紅線以內(nèi)的財務(wù)指標(biāo)合規(guī)，才能獲取更多的融資空間和機會。
三道紅線改變了融資的游戲規(guī)則！
事實上，三道紅線只是現(xiàn)階段國家調(diào)控的一個手段，未來不排除還有更多的紅線在等待著房地產(chǎn)。
寫到最后，一個最新的媒體報道，南京雨潤地產(chǎn)最近一個高層會議上，老板要求2021年銷售額達(dá)到100億，2025年做到“1400億”。
