房地產這兩年部門與個人能力有2個變化。其一，部門之間強調“交圈”機制和效果。其二，地產人強調專業的同時，越來越強調復合型、經營型人才。
比如成本部提出大成本思維，即強調成本管控不是一個成本部的事，而是工程、設計、投資、營銷等部門都要有成本思維。
比如營銷也提出大營銷理念，除了營銷參與各大部門工作之外，甚至強調全員營銷，全員賣房，按照不同層級分攤賣房的套數有所不同。
比如產品部提出大產品理念，即地產后半場，房企回歸產品主義，企業文化強調人人都是產品官，一流產品力是產品、研發、營銷、招采、成本、工程、投資的合力。同時，大產品包含產品、服務、社區、物業的一體化。
今天，地產黃老邪博主提出一個新觀念，即“大融資”概念，即“全員融資”思維。
他的建議不是全員都去找銀行等金融機構去借錢，而是貴在每個部門每個專業都要有一種“融資的”思維。每個部門往往都能在自己的維度去幫助解決融資大戰略中相關維度的價值貢獻點。
作者：黃博文
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曾幾何時，房地產行業開始刮起了“全員營銷”的風。
面對去化的艱難，很多房企內除了專業營銷人員之外，每個在職員工都被要求完成一定的樓盤銷售任務，即便是程序員、設計師、財務也不能幸免。
而當融資監管趨嚴的“啟動鍵”被按下以后，很多房企又在開始考慮“全員融資”了。
據報道，年初某千億房企開始抽調工程部門、營銷部門等多部門干部去融資。
不過本文所探討的“全員融資”，不是所有員工都跑去借錢，而是思考如何從投資、運營、工程、銷售等關鍵環節，以及其他方面提升企業資金的使用效率與價值，從另外一個角度來進行“全員融資”。
part1 看待房企融資的四個視角
房企如何正確認識融資，可以從戰略、經營、業務、管理視角來解析。
首先，從戰略視角來看，對于一家房地產企業來講，有三股力量在推動著其發展——投資驅動、營銷拉動以及（投資到營銷）兩者中間的各專業聯動的運營力。從這個角度來講，融資是一家房地產企業快速發展的最重要的驅動力之一。同時，從另外一個角度來講，有別于過去二十年單邊上揚的態勢，今天的房地產行業，機會都隱藏著了結構與節奏之中，房企需要要通過抓住節奏，優化結構來獲取發展的力量與紅利。這其中就包括融資的節奏與結構以及負債債務的結構，因此，融資節奏和結構也是房地產企業風控和戰略發展重要的內容要素。
其次，從經營視角來看，房企的經營一般會關注三個方面——經營的安全、效率與效益。
無論哪個方面都涉及到現金流的管理，而現金流管理的一個核心的要素就是融資的管理。融資管理是現金流管理的核心內容之一，現金流管理是經營安全、效率和效益的重要的支撐。
其三，從業務視角來看，就融資來說，融資是一門非常專業的課程；
其四，從管理視角來看，戰略牽引經營，業務支撐經營，管理保障業務。
所以從管理的視角來講，融資的管理確保融資順利的推進，融資業務推進促使經營的目標的實現，以此來驅動公司的發展戰略得以實現。
part 2 影響融資的熱點事件
對于房地產企業高管，尤其是老板來說，從戰略視角看待融資尤其重要。而如何才能站在正確的戰略視角，需要我們時刻關注行業內外的相關熱點，這些熱點都與房地產企業的發展，與企業的投融資策略息息相關。
近期國際上的熱點時事之一就是美國大選，但無論是共和黨還是民主黨獲勝，都不會逆轉未來十年全球范圍內的逆全球化、經濟低增長常態化的趨勢，也不會從根本上改變中美關系，因此沒有必要放大美國大選對于中國的影響。
另外一個國際熱點是今年主要國家的經濟負增長，在逆全球化的浪潮之中，這種態勢大概會持續八到十年。
美國上半年的GDP的增速為-4.5%，國際貨幣基金組織預測，美國今年全年GDP增速為-8%左右；德國上半年的GDP的增速為-6.3%，預測全年為-7.8%；英國上半年GDP增速為-12.6%，預測全年為-9.8%。法國上半年為-12.3%，預測全年為-12.5%。所以今年全球主要國家的經濟負增長是確定無疑的。
與此形成對比的是，中國今年前三季度GDP同比增0.7%，有關專家也預測中國今年全年GDP增速在2%左右，在全球主要國家之中，中國表現得尤為突出。
不過雖然國內經濟向好，但我們也應該看到，中國的發展模式正在由高增長向高質量增長逐漸轉變。
又比如在最近召開的十九屆五中全會中，并沒有直接提及中國房地產行業，這也代表著房地產行業的調控的主基調沒有變化，在未來的很長時間內也不會變化。因此房企不必因為個別城市調控政策的變化，在心態出現大幅波動，大幅調整自己的發展節奏。
今天的中國房地產行業依舊是一個好、大、穩的行業。不過時代的變化也在倒逼地產企業走向完美，要有所創新，在融資方面實行全員融資就是一個很好的方法。
part3 中小房企融資十大問題
問題1 認知錯誤：怕融資，怕借錢
很多中小房企對于融資這個概念有很多錯誤認識。比如認為融資就是借錢，借錢就有風險。
其實，融資的本質是自有資金的高效率運作，然后在風險可控的基礎上，利用融資資金的周轉的效率，來幫助公司快速發展。
從房企的角度來說，行業的類金融屬性決定著企業必須要去做杠桿。但至于是做財務性杠桿，還是合作性杠桿，還是內部經營杠桿，都是可以選擇的。
問題2 格局不高：過于關注當下，缺乏長遠和更大戰略格局思考
很多中小房企因為格局不高，不能利用合作杠桿；因為格局不高，將融資等同于風險；因為格局不高，看不到當下與未來的關系，招采上偏愛低價中標。
很多中小企業老板與高管也會出現這樣的問題，從來不用信托與基金，因為成本太高；從來不與其他企業合作，因為合作項目管理麻煩，或是不愿分享項目收益；看不到上市的收益，不想受別人監管。這些都是格局不高的典型特征。
從來不把事情放在戰略層面來考慮，這種低格局的企業永遠不能突破融資的瓶頸。
問題3 融資脫節：融資策略過于僵化固化，與企業發展脫節
不同發展階段的企業，對融資的訴求與看法是不一樣的，表現在判斷融資成本高低的標準、對融資渠道的取舍、融資節奏的把控要點是不一樣的。
比如很多中小房地產企業，無論是在哪個發展階段，無論是擁有什么樣的戰略意圖，只使用一種融資套路——找銀行借錢，這就會造成與戰略脫節。
企業不能為融資而融資，融資一定要站在服務企業發展的角度。例如如果企業未來5年的戰略意圖是深耕，同時做大規模，那這樣融資成本的控制條件就要適度放寬，這樣才能與戰略相結合。
問題4 節奏混亂：投融產銷4個環節“脫節”，錯過時機或資金閑置
投融產銷4個環節之間的節奏混亂，會導致融資的節奏混亂。
目前中小房企節奏混亂很常見的2種情形是：
如某段時間銷售給力，回款十個億，同時成功融到兩億資金。但因為投資部門的工作力度不夠，沒有投資出去，導致十幾個億在銀行整整放了一個季度，這就造成了浪費和節奏混亂。
也有一種情況是企業遇到了一個好地塊，或者是一個好的拿地時機，但融資與銷售沒有跟上，導致企業沒有資金去投資，從而喪失了一次發展的機會。這兩種情況在中小房企之中是很常見的。
問題5 低價定融：過度的保守融資，喪失發展機會。
較高的融資成本，讓很多中小房企對于信托與基金敬而遠之。
但如果站在為未來做準備的角度，可以偶爾嘗試一下多元化融資，因為能夠使用信托與基金代表著企業的一種能力，同時也能倒逼企業基礎管理體系、運營體系、現金流管理體系、規范化運作體系的提升，從而支撐未來的快速發展，在部分程度上抵御市場不確定性帶來的風險。
這都是低價定融不能帶來的效果。
問題6 完全依賴關系融資，缺乏專業化融資能力
關系融資就是完全依賴于關系來融資。
有關系是好事，可以錦上添花，但如果沒有了關系，融資怎么辦？
作為中小企業，一定要注重融資渠道的建設，在思考融資策略時，一定要假定沒有關系的時候，融資怎么做。這樣才可以更好地降低企業的融資成本，加快融資速度，加快企業目標的實現。
問題7 封閉運作：融資只是老板一個人的事
在很多房企尤其是中小房企之中，融資只是老板一個人的事情，沒有專業團隊去做。甚至很多高管都不知道這筆錢的來龍去脈，更別提中層員工，這就是封閉運作。
甚至在一些百億級的房企之中，資金信息對高管也是高度保密的，投資部門投資信息對其他的所有的部門也是高度保密的，運營部門的運營數據對其他部門也是高度保密的。這就造成了投融產銷的不通暢，沒有辦法提高自有資金的周轉效率。
問題8：管理虛弱
融資管理虛弱表現在人在做事，但是沒有體系來保障流程的規范性。表現在不能掌控資金的供應量，不能降低融資成本，減少融資風險，提高資金的使用效益。因此中小房企一定要及早建立融資管理體系。
問題9 團隊不力
主要表現在融資工作只有老板一個人在做，缺乏專業的融資團隊，或者是融資團隊的能力不足。
在小型企業階段，只有老板去做融資工作，可能還會滿足需求，但當企業規模不斷增長，融資規模不斷增長，需要多元化的融資渠道的時候，如果沒有一個有力的融資團隊，企業的發展瓶頸就會顯現出來。
因此中小房企一定要注意先人后事，不要等企業需要的時候才去建立融資團隊。
問題10 基礎不實
很多中小房企每一個項目都成立一個獨立的項目公司，但這些項目公司之間股權沒有什么關系，再加上整個集團的資質較低，財務管理不規范，同時又不注意品牌建設，這就造成了企業的基礎很薄弱，沒有辦法在融資方面發力。
part 4 中小房企全員融資六大破局方法
針對企業在融資方面所遇到的普遍問題，我們為中小房企提出六方面“全員融資”的要點與策略
一、觀念更新，認知到位
首先企業要知道融資不只是代表著借錢，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對外部資金的動作，都可以看做是融資的動作。這也是泛融資的概念而不是傳統融資的概念。
二、體系打底，團隊保障
首先在狹義的融資體系方面，一定要建設好融資的規模、節奏、結構、標準、決策流程等體系和機制，打實基礎。
廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運營體系，然后打通投融產銷，建立高效的經營節奏控制體系。如果做不到這些，企業有可能出現過于依賴財務性杠桿的現象，增加企業風險。
團隊保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢，而是所有的人都要為融資做貢獻，創造價值，所有的員工都要為自有資金的使用效率的提升來做貢獻，創造價值。
首先企業要在銷售端去發力，從某個角度來說，銷售也是做融資的，只是錢不是從銀行去融，而是從業主以及準業主的手中去融，這種銷售回款使用起來最沒有風險，而且還不用去還。
投資也可以看做是在做融資，比如進入了一個庫存低，未來去化率快的城市可以看作是為企業融資做貢獻。同時投資部門與其他企業和政府合作，用少量資金撬動了一個大項目，也可以看作是為企業融資做貢獻。
此外，工程部門把施工進度管理好，盡快達到預售條件、招采部門建立完備的供應商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業融資做貢獻。
因此，每一個部門的每一個員工的每一個動作，在為客戶創造價值的同時，一定也在為公司的自有資金快速周轉在創造價值，這才是全員融資。
三、單項目策略
1、進對城市拿對地
如果投資部門進入了一個未來兩三年內都供需失衡的一個城市，后面的團隊再怎么努力，也會對資金造成積壓，降低整個公司的現金流周轉速度，資金的周轉速度。因此進對了城市拿對了地，就相當于是為企業融資。
2、營銷策略有深度、彈性
包括銷售的定價策略，產品定位是不是精準？是不是按照快速去化的策略來定位的？營銷過程中的推廣的策略是否有彈性？是不是能快速的應對市場的不確定性？如果具備這些條件，單項目的融資策略就有了一個重要的支撐點。
3、單項目高周轉
單項目的高周轉就是早開盤，快簽約，加快后續建設速度，適度控制支出，以此來降低項目對資金的占用，來加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉效率與價值。
4、收購兼并、合作
收購兼并跟合作，它本身也就是一種融資的，做杠桿的一種重要渠道或者是方式方法。
5.團隊配置與激勵方式
一個項目一定要有一個好的團隊，尤其是操盤手或項目總，項目總的好壞在很大程度上決定著這個項目的周轉速度，進而決定了對資金的占用程度。
另外，企業在設立激勵機制與跟投方式的時候，一定要把資金的使用效率和周轉速度作為一個重要的指標。好的激勵機制與跟投機制，其實就是一個好的融資方案。
四、多項目策略，降低資金峰值
多項目策略只有一個，那就是平衡資金降低峰值。
每一個項目都有量、價、節奏三個重要指標，把多項目的三個指標來綜合平衡，多項目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯峰，以此來減少對外部資金的依賴和對自有資金的占壓，這是多項目融資的重要的策略。
五、優化節奏、調整結構
所謂優化節奏，其中之一就是優化投融產銷的節奏。投融產銷的四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉和現金流的周轉，越能降低資金的閑置和占壓，這就相當于融資。
優化結構的第二個重要內容是多年滾動節奏，通過做三年滾動經營規劃，把經營活動串聯起來，合理調整資金的使用規模、使用時機，使用成本，在此基礎上提高資金的使用效率與價值。
六、模式創新、升級
1、代建
代建對自有資金的占壓很小，本質上其實是品牌管理、產品，服務的輸出，屬于輕資產運作。現在很多的大企業都專門成立了代建公司或者代建事業部，或者是重點在發力做代建。
2.收購兼并、合作
合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團隊、體系、機制能管好合作項目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個很好的全員融資的破局方案。
3.泛地產生態圈
建立起自己的泛地產生態圈，有利于企業去與政府去談地，能做到巧拿，而不是去拼地價硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時泛地產生態圈也可以幫助企業打造一種新的生活方式，利于銷售。博志成最近正在建立產業IP100董事長俱樂部，目標是匯集文旅、康養、生態等各領域的產業公司，去協助開發商打造新的生活方式，從而提高效率，降低成本。
4.投資者生態圈
投資者生態圈其實就是外部事業合伙人。
現在很多房企都在與制造業企業或服務業企業合作，將他們富余的資金引流到房地產行業來。但首先要保證引入資金的安全，同時要有共贏多贏的心態！
