國家統計局日前發布數據顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。這兩項指標再度同時正增長的同時，創下歷史新高，商品房銷售額首次突破17萬億。尤其是12月一線城市出現的明顯翹尾現象，讓樓市飄紅。
但是在房住不炒的基調下，“三條紅線”政策不斷細化并落實，“房價永遠上漲”的市場預期早已不復舊觀。尤其是房企的資金壓力驟升，只能選擇密集進行發債以緩解壓力。至此，2021年房地產進入緊縮時代，開始回歸“常態化”。行業人士預測，2021年房地產行業的市場表現可能弱于2020年。對于之前投資人需要走出房價永遠上漲的執念，為手中的資本找到一個更具盈利想象空間，例如地產行業中的利基資產（即細分市場）。
在細分市場中，物流地產、物業等投資門檻過高，對于部分中小型玩家而言難以進入。而長短租公寓、聯合辦公&寫字樓以及酒店等近年來的蓬勃發展的細分業態相對而言更具“親和力”，資本在其中掘金的可行性更強。空間秘探在本文將探討上述5大業態在2021年的投資前景，厘清細分市場中的下一個高光行業出現的方向。
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作為2020年地產細分行業中關注度最高的一個版塊，潘石屹的“瘋子傻子說”又將長租公寓在年末推上了輿論的高潮。其實，潘石屹的原話是這樣的，“在中國現在的金融環境、稅收環境、租金水平下，要做長租公寓有兩類人，一類是騙子，一類是傻子。騙子就是沒有想著長遠的發展，騙上一筆錢就可以了，傻子就是賬沒有算明白就進去了。”
雖然有一定的夸大，但是話語間點破了長租公寓的生存窘境，企業頻頻爆雷的一年，租賃市場中的各個參與方的發展模式，被市場和資本重新審視。原本行業的底層邏輯也發生了相應的變化，例如依靠規模而暫時回避盈利的互聯網模式，因為蛋殼公寓的爆雷遭到了全盤否定。
不同的是，作為長租公寓行業中的細分品類，企業職住公寓和服務式公寓卻實現了逆勢上揚。尤其是服務式公寓表現不凡，頭部品牌雅詩閣中國在2020年簽約物業管理合同43家，共計9467套公寓單元，同比增長194%，創下歷史新高，并落地了長租公寓品牌雅遇，韌性十足。
回顧過往并為今后的投資找準方向，以下是對2020年長租&服務式公寓市場的小結以及對2021年資本在這兩個市場中的走向預估，僅供參考。
#2020市場小結#
長租公寓：
全國被注銷吊銷企業達170家
2020年，疫情爆發之際本就是住房租賃市場的淡季。但是不曾想到的是，這場淡季會持續那么久，讓不少長租公寓之后接二連三錯過了春節返城后的小陽春、畢業季等。據貝殼研究院相關數據顯示，市場熱度呈現倒“N”型走勢，租金水平下降，市場不斷向“承租人”市場轉變。另一方面，據天眼查統計，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15%。頻頻“爆雷”的長租公寓，鼓了部分惡劣投機者的腰包，卻炸得長租公寓行業遍地“窟窿”，行業的公信力也在其中不斷被蠶食。
服務式公寓：
意外堅挺的市場表現
近日，在第一太平戴維斯的報告分享直播間中，分享了一組數據。在海外客戶出行受限的情況下，服務式公寓市場的缺口很快被國內客戶彌補。據不完全統計，2020年國內新增客戶有超過八成都是中國籍的客戶，包括異地就業、工作、體驗型客戶以及以網絡工作者（網紅、博主）的年輕客群等。
被問及服務式公寓的實際數據和表現時，受訪嘉賓回答了“韌性十足”這四個字。不僅如此，新玩家也是頻頻入場，合景泰富集團旗下合景公寓推出了高端服務式公寓；鉑濤推出了面向新中產階級的服務式公寓瑰悅，力圖打造中國版的“雅詩閣”等等。
#2021市場前景#
長租公寓：
政策、資本、供給紅利持續釋放
展望2021年，長租公寓市場中的政策、資本以及供給紅利都將持續釋放。政策方面，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在接受媒體采訪時表示，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。資本方面，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國務院新聞辦新聞發布會上提到，中國人民銀行按照“租購并舉”方向，加快研究金融支持住房租賃市場政策，將于近期公開征求社會意見。供給層面，集體土地租賃項目以及自持租賃項目未來將為市場帶來大量可供租賃的新房。以北京為例，截至2020年9月，已有39個集體土地租賃住房項目開工，可提供房源5.3萬余間。放眼全國，供給增加更是未來可期。
服務式公寓：
強強聯合，國內品牌帶來新氣象
在服務式公寓市場，因為長住客的存在保障了盈利。因此，部分服務式公寓選擇了逆勢擴張，一方面是出于第三方業主對服務式公寓盈利能力的肯定；另一方面是服務式公寓背后的母公司，例如雅詩閣背靠的凱德集團看好中國市場的一線城市核心資產，對自持物業會給予投資輔助。
受限于服務式公寓的高門檻，因此市場內部一般出現像長租公寓市場的大幅波動可能性不大。但是新玩家的進入，勢必會給市場帶來新氣象，一些手握資本和物業的房企與頭部品牌的合作，甚至是奢侈品巨頭如寶格麗公寓的入市，值得期待。2020年達成的兩對戰略合作伙伴，輝盛國際與復地產業發展集團，以及奧克伍德與碧桂園文商旅集團。前者計劃在在五年內達到10個項目的戰略合作目標，后者則計劃于2030年在中國GDP前50強城市開設100家奧克伍德碧軒。這些增量，對于本在住房租賃市場中占比并不高的服務式公寓而言，自然是有益無弊。
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長短租公寓之外，寫字樓相對而言算是比較傳統的投資業態之一。不同的是，在過去的6年時間內，一個新物種的出現，打破了寫字樓市場原有的平靜。
按下新物種不提，寫字樓市場近年來的日子不算好過。近年來各城市寫字樓供應高峰陸續到來，有報道將一些城市未來幾年的寫字樓新增供應簡單盤點之后，得出“天量供應”的結論。以北上廣三個城市為例，據世邦魏理仕統計，2020全年北上廣三城的新增供應分別是69.3萬平方米、68萬平方米、36.1萬平方米，總計173.4萬平方米。然而這三城的凈吸納量分別是14.2萬平方米、49.4萬平方米、4.5萬平方米，總計68.1萬平方米，僅占新增的40%，去化壓力立見高低。
而新物種——聯合辦公的2020年略有磕磕絆絆，但也持續前行中。甚至在一些城市的寫字樓市場整體空置率創下十年來新高之際，以靈活辦公的形式幫助寫字樓去化，并成為其中的穩定租戶。2020年寫字樓市場的日子到底有多難，聯合辦公又是如何磕磕絆絆？2021年辦公類資產值不值得投資，空間秘探觀點如下。
#2020市場小結#
寫字樓：
供給高峰和疫情疊加影響下的去化壓力
對寫字樓去化而言，疫情還緩和了一部分的去化壓力，將原本的供應高潮往后推。即便如此，寫字樓市場依舊需要直面供應新增之后所帶來的樓盤去化。以廣州為例，2020年新增供應為近四年以來的供應新高。好在，國內疫情得到有力控制使得整體寫字樓需求在下半年明顯回暖，退租情況亦逐步好轉。
好在疫情過后，一些熱門行業企業的規模拓展產生的辦公空間需求有所增加。以上海為例，隨著多家外資券商實現控股，外資全資基金和期貨成功落地，上海進一步對外開放的政策紅利在金融等高端服務業中加速顯現，新一輪設立擴張的辦公需求已然啟動。另外，金融業、TMT、消費品制造業、專業服務以及醫藥和生命科學等主力租戶，得益于部分寫字樓業主采取的積極租賃策略如減免租金延長免租期等，讓這些企業的搬遷和升級需求得以滿足。
聯合辦公：
行業第一股出現，大玩家悄然入局家
盡管曾一度被媒體冠以“至暗”時刻的標簽，但是2020年對于聯合辦公而言并不算太糟糕。經歷了一路坎坷，優客工場借殼上市終成行業第一股，用力擊碎了“聯合辦公是偽命題”的謠傳。萬科、普洛斯、金茂、恒隆、恒基兆業悄悄入場，相繼推出了辦公產品，萬科旗下的牛小時Office、物流地產之王普洛斯旗下的GWS普隆空間以及金茂的J SPACE。
不僅如此，深圳證監局已受理創富港的上市輔導備案申請文件，創富港處于接受上市輔導的階段。不難看出，行業復蘇態勢逐漸變好。與巨頭同時悄然入場的還有聯合辦公的整合轉型，從業主體的重點課題從原本的以錢換規模，轉為如何高品質的生存。
#2021市場前景#
寫字樓：
專注內循環，提供積極租賃政策
對于寫字樓市場而言，新增供應量是無法扭轉的因素，那么增加需求和硬件升級就成了其中的主要可變性因素。新增需求方面，寫字樓需要重視內資企業，以深圳為例，據戴德梁行統計，內資企業需求占主導，租賃面積占比近90%。科技和金融兩大主力需求繼續支撐深圳優質寫字樓市場的穩健發展。因此要重視“雙循環”中的“內循環”——不斷挖掘內資企業的辦公空間租賃需求，一些原本以外資企業租戶為主的甲級寫字樓更是如此。同時，寫字樓提供積極的租賃政策，從免租期和租金減免甚至是提供裝修等方面入手，提升物業在租賃市場的競爭能力。
聯合辦公：
實現輕資產輸出，與寫字樓抱團生存
回顧聯合辦公過往的6年，以錢換規模的舊路難繼，取而代之的是行業的整合轉型。或許在2021年輕重資產之爭會在聯合辦公行業中銷聲匿跡，因為屆時的聯合辦公將會以“八爪魚”的姿態行走于市場，輕資產品牌輸出、包租模式以及企業定制等等。
因為這些跡象在2020年已經開始顯露，輕資產品牌輸出，最大贏家莫過于WeWork，盡管被行業認為是“斷臂求生”，但是其能從品牌和服務上獲取年度服務費是事實。包租模式，無需多言，而企業定制，已有氪空間上線內部孵化品牌Kreator Space，主打與寫字樓業主合作，寰圖為富力首府甲級寫字樓富力中心打造辦公空間，并提供專業的商業管理解決方案。
不同的是，聯合辦公需要在2021年學會與寫字樓抱團生存，甚至幫助其實現部分去化壓力。對一些高端服務式聯合辦公品牌而言，更需要重視這一板塊。例如聯合辦公對辦公空間的規劃和運營能力，就能成為其在寫字樓市場中的一把利刃，吸引那些希望降低裝修成本的企業。
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關于酒店資產的投資，空間秘探之前已有多篇文章作以探討，此處不再贅述，僅摘取部分見解分享如下：
《“一根筋”的萬科，為什么做酒店？》點明了酒店作為存量商業地產的重要部分的投資屬性，投資周期長、利潤增長緩慢。
《在房價“萬元時代”，如何做好酒店投資》指出了酒店領域2020年的三大變化及動機：各大酒店集團產品升級優化；新創品牌不斷增加；強強聯合報團取暖成為常態，其背后的邏輯是看中未來10年酒店投資的新機會。
《孫宏斌1個億“抄底”融創，后地產時代如何投資酒店、公寓？》預示了房產投資新的商業秩序即將建立，多元化的投資格局構建過程中，圍繞著與地產息息相關的酒店產業的縱深產品或將迎來最好的機會。
《從酒店到文旅，OTA的投資野心有多大？》挑明了勤于搭建酒店及其他文旅資源投資版圖的OTA的野心——堅守旅游大住宿產業，在上下游產業持續加碼，具備真正對戰的實力，有朝一日實現“既想做參賽者又想做裁判員的愿望”。
上述四點以及其他因素的共同作用下，讓務實、高效、創新成為了酒店發展和投資的主旋律。也不枉華住集團創始人季琦在2020華住世界大會收官之站的舞臺所講述的那句話，“酒店是很好的投資，品牌酒店是更好的投資！”
#2020市場小結#
三大投資趨勢一一驗證
2020年開年之初，浩華管理顧問公司對當年酒店業作出發展趨勢的預判，其中三則有關酒店投資趨勢的展望，在這一年都一一驗證：存量物業改造升級、新一線及二線城市成投資主戰場、都市新區和近郊旅游度假成新投資熱點。
首先是存量整合的確成為國內酒店行業的下半場戰事。據浩華統計數據顯示，目前國內酒店行業的發展主要驅動力正在從增量市場轉向存量市場，新增酒店市場占比僅為11%，而存量酒店市場的改造占比達到55%。同時，因為旅游消費市場升級影響，存量酒店升級中高端酒店成主旋律。而為了爭奪國內的存量市場，國際酒店都不遺余力。洲際酒店集團亮出了voco酒店這個“既軟又硬”的品牌，將其視作進入中國酒店存量市場之戰的“撒手锏”。
其次是新一線和二線城市所展現出的更強的對抗經濟下行的能力，的確值得挖掘。華住就是深耕者之一，2020年年底，華住宣布三年開店500家高端酒店，聚焦一二線和旅游目的地。而作為特殊時期的主流度假方式“宅酒店”，更是點燃了都市新區和近郊旅游度假的市場。據飛豬數據顯示，今年元旦期間，不少年輕人選擇了“宅酒店”跨年，飛豬平臺本地及周邊游酒店預訂量同比增長超50%。
#2021市場前景#
搭建品牌矩陣加速下沉，用數字化實現超速
一個不可忽視的趨勢是各大酒店集團正在構建品牌矩陣，通過差異化的品牌定位，不僅能夠獲取不同的消費人群，而且有利于迅速占據下沉市場。以洲際開拓西部市場為例，其在川滇環線布局了包括英迪格、洲際、皇冠假日、金普頓、智選假日、假日等六個酒店品牌，覆蓋奢華、高檔至中端的不同市場需求，錯落有致。
另一方面，數字化提升將成為酒店在資本市場的重要加分項。在疫情的催化下，酒店行業的數字化比重不斷增強。那些擅長利用數字化進行服務升級的酒店甚至是供應商都從中獲益諸多。前不久，為酒店客戶提供智能服務機器人的云跡科技就完成了10個月內的第2次資本運作，累計融資額達5億元人民幣。資本對住宿行業數字化的重視，可見一斑。
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被人們稱為“百年美股第一人”的杰西·利弗莫爾曾說過，“投資是世界上最迷人的游戲。但這不是一場面向蠢人、懶人和心智不健全的人的游戲，也不適合急功近利的冒險家。他們到死都會是一貧如洗。”
這句話，更適用于上述5大業態，與其他地產相關行業不同，長短租公寓、聯合辦公&寫字樓以及酒店早已過了“草莽投資階段”，也不曾享受過房企所擁有的土地紅利和金融紅利，而是一直處于管理、運營紅利時代。
高瓴資本有一句奉為圭臬的話，“投資要站在企業家角度想問題，這樣就有同理心，真正能夠去理解企業”。將5大業態在2020年的發展態勢回顧之后，對于2021年的投資前景，從企業家的角度出發，空間秘探認為以下5點將會成為不同業態在資本市場中的“殺手锏”，助力其在資本市場實現“錢途”光明。
01 長租公寓
專注企業職住市場及政策性租賃住房
作為與民生相連密切的長租公寓，在2021年要做的關鍵是沉淀。對于一些有能力持有重資產的企業，此處并無太多建議。但是對于以包租模式為謀生技能的企業甚至是一些摩拳擦掌準備入局的企業而言，企業職住型租賃產品和政策性租賃住房更值得入場。從抗壓層面而言，同樣是在疫情防控影響下，2020年3月底，除北京和武漢，其他城市藍領公寓均已恢復到正常經營狀態，而白領公寓則不然。主要原因是，藍領公寓客戶主要為企業端，客源、租約相對穩定。疫情下，C端客戶暴露更高的違約風險，影響出租率。
02 服務式公寓
關注新生客群，升級住宿產品
服務式公寓有著入住期較長的特點，與酒店相比，入住率壓力有所緩解，平均入住率遠高于2020年年初酒店行業的個位數入住率，且疫后恢復速度也更快。所以服務式公寓在2021年要重點關注的是，新生客群，尤其是網絡從業者客群的需求。不同于商旅客人，對于服務式公寓而言，這類客群有著相對陌生的客群屬性。例如他們對智能居住空間的需求，采用智能無接觸技術和設備，包括送餐機器人等。而從長遠來看，這類人群甚至有可能會要求服務式公寓重新定位。
03 寫字樓
重視產業聚集,瞄準市場動態及時捕獲新興客戶
寫字樓市場在2021年需要重視的是產業聚集效應同時對新興產業客戶的捕獲。園區的興起，消耗了部分寫字樓租戶的需求，主要原因是園區所具備的“磁石效應”，以中關村國家自主創新示范區為例，行業巨頭的“磁石效應”十分顯著，聯想、方正、百度等總部入駐園區之后，以惠普、IBM、微軟等也先后在此設立分支機構。寫字樓可以有意識在招商過程中重視產業擇取，實現產業聚集。
04 聯合辦公
加強與寫字樓等傳統業主之間的合作
IPO并不是所有聯合辦公企業都能走的路，所以需要“抱住大腿”，處于空置率焦慮期的寫字樓就成了不二之選。無論是為寫字樓提供運營服務，或是為其提供全套的空間解決方案皆可。因為，與大宗物業業主之間的合作，是2021年聯合辦公必須強化的生存技能。
05 酒店
深耕國內游與服務內容,讓品牌走在規模前面
無論是下沉市場，開拓西部市場等市場拓展戰役打得多響，所提供的住宿產品內容都是酒店企業的立身之本。譬如環香格里拉的松贊酒店、被贊譽為“詩一般的酒店”的柏聯，1995年創立至今，僅有5家酒店，但都選址于當地地貌、文化和歷史契合度最高的自然環境中，成為眾多游客心中的必打卡酒店。
內容成為了這些酒店品牌先行的關鍵，而規模則往后順延。尤其是一些高端游需求轉向國內，他們對旅游市場有著更高的審視標準，2021年或也將成為酒店的“口碑之年”、“品牌之年”，而這或將成為酒店與資本談判桌上一個有力的談判砝碼。
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高瓴資本創始人兼首席執行官張磊曾說，“最好的投資機會就在中國，就在當下，現在就是重倉中國最好的機會”。長租公寓、服務式公寓、聯合辦公、寫字樓、酒店，5大空間內容服務商的挑戰與機遇羅列如上，重倉與否，期待2021年資本的行動回復。
