地產管理方式一直有對標制造業的習慣，只因為制造業的標準化程度和細分程度之高，讓地產管理者心生向往，如果地產所有的東西可以照搬復制制造業的管理模式，那么建房子就如搭積木一樣實現快速的的標準化，那么地產的成本、品質便在建造之處清晰可見，管理質量便能高效。
實際上，地產行業上下游眾多、參加單位眾多、客群眾多、區域眾多等等，完全對標制造業的管理模式，難上加難。
但是，精益化的管理方式依然可以局部抄襲和照搬制造業，讓地產的管理更加的精細化。很顯然，2022年，已經成為了地產成本管控的關鍵一年，所有的地產企業都在向管理要效益，所謂效益便是收入和支出，而支出便是成本，那么向管理要效益實際上就是要控成本。
成本管控經歷了三階段，從之前的后端管控逐漸向前期策劃，對管理人員的要求越來越高，對管理人員的視野要求越來越寬，成本管控的約束要求越來越嚴苛。
這些年來，有一部分地產企業要求設計做牽引來進行成本的管控，這符合當下成本管控的大原則：
① 大部分成本由設計決定，由設計落實，理應從設計端控成本。
② 設計完成項目由0到1的創造，其他部門沿著1走到100，創造的過程既是基因塑造的過程，如果基因有問題了，項目大概率是無法良性成長的。
③ 設計的觸角越細，成本管理的顆粒度便越細，這是實現成本策劃的最重要內容，所以把設計的顆粒度細分，才能更好的實現成本的精細化管理。
從以上角度來說，項目要想實現成本控制，從開始便要實現設計顆粒度的細分。
（一）投拓階段/方案階段的設計細分
建筑二十四個指標：
容積率、可售比、有效單車位面積、配套用房面積、商業占比、建筑密度、綠地率、建筑限高、裝配式、地上層高、地下人防配建比例、地上車位占比、普通車庫層高、人防車庫層高、機動車配比要求/總車位數、非機動車配比要求/非機動總車位數、地下機動車位數、樓座地下占比、人防面積占比、地下占比、得房率、窗地比、窗墻比、公區精裝面積。
【案例】控制地下指標的意義
建筑地庫面積一般占到總建筑面積的25%左右，地庫成本占樓盤總建設成本的30%左右。地庫投入成本巨大，且設計復雜多變，綜合技術性強，目前大多數甲方都已認識到地庫是設計無效成本發生的“重災區”，是管控中的一個“大難題”， 目前常規地庫設計可提升優化空間在5%~15%左右，近年來已引起甲方管理的高度重視！地庫成為不可忽視的重要的價值元素。
來源：思優科技
行車流線進行調整，增加了54個車位，地下每層減少防火分區一個，相應的設備用房、風井等防排煙設施減少，整體節省了400多萬成本。
結構專業四個指標：
地勘成果、樁基選型、支護降水、結構方案。
方案階段未考慮地質情況，導致地下方案很難實現，影響工期、成本亦有很大增加，建議勘察要前置，尤其是山地項目，勘察指導規劃設計，減少地下工程的設計失誤。
【案例】來源：綠地集團結構中心 綠地香港技發部
根據項目地質勘查報告并對標、調研當地類似項目，一般以13層黏土作為持力層進行主樓樁基設計，對于本項目，樁長將達到55m。通過反復研究地勘報告并進行樁基平面布置試算，考慮采用9b層粉砂層作為持力層，樁長可減短至21m，成本可大幅度降低。 為進一步驗證采用短樁方案的可行性，在試樁階段，采用兩種樁型同步試樁。根據試樁結果，除局部5棟樓由于9層粉砂層較薄，仍以13層黏土作為持力層外，其他單體均可以采用短樁方案，以9b層粉砂作為持力層，結構通過精細化設計大幅減少樁長，節約成本約2700萬。
精裝六個指標：
戶內精裝成本標準、大堂精裝單方（含地下）/面積、標準層電梯廳精裝單方/面積、樣板間數量；
【舉例】
景觀十二個指標：
軟硬景比例、綠地率、硬景成本/面積、軟景成本/面積、水景成本/面積、大門個數/單價、圍墻成本、紅線外綠地；
成本細分指標
設備電氣七個指標：
供配電方案、電梯選型、泛光照明方案、供電方案、冷源方案、熱源方案、弱電智能化方案;
成本細分指標
（二）施工圖的設計細分
施工圖環節中，除了關注上述52個關鍵設計節點外，依然要對設計關注點進行延伸和拓展，保證各個設計節點上有成本控制。
建筑二十一個指標：
可售比、有效單車位面積、配套用房面積、商業占比、地上層高、地下人防配建比例、地上車位占比、普通車庫層高、人防車庫層高、機動車配比要求/總車位數、非機動車配比要求/非機動總車位數、地下機動車位數、樓座地下占比、人防面積占比、地下占比、得房率、窗地比、窗墻比、公區精裝面積。
結構專業八個指標：
綜合含鋼量/含砼量、地上標準層含鋼量/含砼量、地下含鋼量/含砼量、車庫含鋼量、車庫含砼量。
成本細分指標
精裝六個指標：
戶內精裝成本標準、大堂精裝單方（含地下）/面積、標準層電梯廳精裝單方/面積、樣板間數量；
景觀十六個指標：
軟硬景比例、綠地率、硬景成本/面積、軟景成本/面積、水景成本/面積、大門個數/單價、圍墻成本、紅線外綠地；
其中硬景又包含：消防車道建造標準/成本、撲救場地建造標準/成本、
小結：
通過各階段設計關鍵節點的牽引，引出設計環節中重點關注的內容和需要管控的要求，然后結合成本制定相應的限額設計要求，便逐漸可以將設計和成本的顆粒度細分，從而實現前期的成本策劃。
預則立、謀則成、做于細，這才是設計和成本協同！
