商場仍面臨疫情考驗，為何“租戶肯加錢續租”？
來源:贏商矩陣 作者:贏商矩陣 時間:2022-03-09
猶記得去年10月，越秀房地產投資信托基金（簡稱:越秀房托）宣布以78億元從母公司越秀地產手中收購廣州越秀金融大廈，賺足眼球。
這場交易在越秀房托主席、執行董事及行政總裁林德良眼中，是一次雙贏。
這通穩中求勝的操作，一舉將越秀房托推上了“2021年香港及新加坡上市房產基金中所持中國資產規模最大的REIT”之位。
昨日公布的越秀房托的2021年報顯示：期內，收入總額約17.967億元人民幣（下同），同比增長2.2%；期末出租率約為92%；物業收入凈額12.98億元，同比減少1.8%；除稅后溢利6.75億元，同比上漲14.9%。
震蕩多變的經濟周期變局中，越秀房托依然實現了林德良強調的“穩健增長”追求。
拆解越秀房托的“增長密碼”，資產價值最大化是其一以貫之的經營目標，背后則蘊藏著“開發+運營+金融”的獨特商業模式。
好地段+成長性，穩定“4.6%的年回報率”
林德良有一個金句：“好的REITs，就是地段、地段、地段！”與之對應，越秀房托青睞那些租金收入穩定、租金升值潛力大的優質物業資產。
優質資產組合，構成越秀房托“基本盤”，而資產配置優化和資產提升，則是其為股東回報搭建的穩固“底層邏輯”。
2005年，越秀房托成功登陸港股，成為首只投資于內地物業的REITs，港股第三只上市的房托基金。當時的資產組合里包含城建大廈、財富廣場、維多利廣場和白馬商貿大廈四大商用物業。這些項目均位處廣州市區的黃金地帶，盈利能力、發展潛力強。
以白馬大廈為例，中國十大服裝批發市場之一，匯聚全國各地服裝廠商1100多家，主營中高端時尚男女品牌服裝，位于素有中國服裝名城之城的廣州流花商貿會展區核心地帶。其于1993年1月8日正式開業，經營面積6萬㎡，由4層商場、5層寫字樓、1層地下停車場組成，資產被注入之前已具備良好的盈利能力。行至2012年10月，越秀房托迎來了上市以來最重要的資產收購局，以134.4億元收購越秀地產旗下的廣州國際金融中心（IFC）。收購完成后，越秀房托的總資產規模增長兩倍。該項目位于廣州市高輻射力及吸引力的珠江新城CBD商務區，地處核心商圈及城市中軸線上，是廣州城市地標之一。穩扎廣州后，2015年，越秀房托首次走出大本營落子上海，以26.272億元收購上海宏嘉大廈（同步更名為“越秀大廈”）。該項目位于上海浦東竹園商貿區核心地段，距離小陸家嘴金融貿易區2公里，于2010年9月落成，包括一幢樓高25層（附設兩層地庫）的甲級寫字樓，以及零售部分、停車場。走出廣州的第二、三站，則是武漢和杭州。2017年12月21日，越秀房托以22.8億元收購武漢漢口沿江商務區一處商業綜合體67%權益，該綜合體包括武漢越秀財富中心68層寫字樓及商業項目，星匯維港購物中心五層商場(包括一層地庫)。一年后，其以5.9億收購杭州維多利中心。林德良表示，之所以選擇維多利中心，主要是看中該項目的區域前景，看好錢江新城的未來。而就在購入杭州維多利的前兩周——2018年12月14日，越秀房托以11.78億元人民幣（約13.4億港元）出售廣州市越秀區新都會大廈物業。這是越秀房托自上市以來第一次出售旗下物業。出售所得款凈額為10.02億元，將用于支付越秀房托收購武漢物業的67%股權的遞延代價（約8.22億元），余下所得將用作日后可能出現的潛在收購機會提供資金以及一般企業用途。而“買買買”不停的它，又在2021年10月，再次迎來大動作——以78億元收購越秀地產旗下越秀金融大廈。該物業是坐落于珠江新城CBD的國際甲級寫字樓，是廣州十大摩天大樓之一，建筑面積約21萬㎡，高約309米。
歷經10個物業，“一進一出”優化資產結構之后，截至2021年底，越秀房托旗下共有9項資產，分別位于廣州、上海、武漢和杭州，涵蓋寫字樓、批發市場、零售商場、酒店公寓等類型。物業估值約為423.95億元。隨著越秀金融大廈的成功注入，越秀房托在大灣區核心城市廣州的資產比重由79%增至83%。對于是否會在大灣區的市場尋找更多增值機會，林德良則堅定地表示：“對于物業的選擇標準，我們很簡單，只有兩種——核心地段、高成長性，缺一不可。在城市選擇上，GDP超過1萬億的城市我們才考慮進，目前大灣區有4個。”
- 資產增值不斷：“一個物業每年有4.6%的回報，我相信不差”
與其他REITs相比，越秀房托還擁有與越秀地產“地產+金融”雙平臺互動所形成的 “開發+運營+金融”獨特商業模式，即“投入、運營、退出、產出、再投入”的完整鏈條。具體而言，由越秀地產負責開發住宅及商業項目，項目進入運營階段后注入越秀房托平臺，越秀房托不斷接受來自母公司的資產注入，并通過運營手段實現資產增值。以最新注入的越秀金融大廈為例，在2021年，越秀金融大廈成功續約美贊臣、光大、獵聘等重點租戶，促成中興、易方達等優質客戶擴租，引入凱悅國際等多家知名企業，全年完成新簽約及續租面積約7.9萬㎡，截至期末出租率為96.1%，是越秀房托業績穩步增長主力貢獻者。在林德良看來，北塔（越秀金融大廈的俗稱）現在的出租率比較穩定，但是之后仍會有上升的空間，因為它現在正處于第一輪的租期，到期之后，續租會有租金的增幅。另一方面，關于北塔回報率，林德良估計是4.6%，未來還會有繼續增長的空間。“一個物業每年有4.6%的回報，我相信不差。同時我們的利率比較便宜，所以每年都有6%-7%的DPU給到大家。”除了加強續租能力，越秀房托還探索打造資產價值的新增長點。2020年，越秀房托打造了“悅享會”平臺。林德良介紹，這個平臺是一個能夠讓在寫字樓里面的租戶，跟寫字樓里面工作的白領互相做生意的平臺。通過私域流量生態圈，獲取更多服務收入。
疫情考驗仍在持續，但“租戶肯加錢續租”
2021年，越秀房托物業收入凈額中，寫字樓的貢獻最高，為8.3億元，批發商場貢獻2.19億元，零售商場貢獻1.36億元，酒店及服務式公寓貢獻1.14億元。林德良指出，寫字樓是可以穩步穿越經濟周期的產品，恢復度已經超過2019年疫前水平，零售商場和酒店的恢復度則稍顯遜色。
往后，寫字樓依舊是越秀房托重點打造的方向之一。對于零售物業，林德良也持樂觀態度。
“去年如果不是五六月份的疫情復發以及個別的新疆棉事件，商場零售也不至于沒有恢復到100%。”
林德良對贏商網表示，多數商場1/3面積均為餐飲業態，餐飲消費早已恢復至疫情前的水平，“我們就聚焦另外的2/3做長效提升”。
廣州國金天地去年迎來首個合同集中到期年份，瞄準CBD精英客群消費需求，新引進了加拿大國民咖啡Tim Hortons、中華老字號皇上皇的首家品牌餐飲店、北汽新能源汽車ARCFOX極狐等知名商家，全年新簽合同平均租金增長18.9%。
與此同時，主力店友誼商場與國金天地也步入新的合作周期，開始實行“保底租金加銷售額分成”模式，這意味著國金天地能夠共享其業績增長收益。
廣州VT101主動與風險客戶終止合作，無縫引入國際運動潮牌MLB等優質商戶，期末出租率99.3%，接近滿租狀態。受市場環境影響，主力店優衣庫銷售恢復速度放緩，項目通過新品發布、爆品存貨、快閃活動進行經營幫扶。
武漢星匯維港購物中心在疫情反彈與教育“雙減”環境下，期末出租率穩定在98%，全年新簽面積7132㎡，平均租金增長28.5%；續租逾七成面積，平均租金增長達6.9%。
去年，越秀房托整合內部資源，零售商場成功落地首屆“越秀悅購節”、“越秀悅食節”，通過統一專業的營銷策劃豐富經營內涵，提升經營能力，雙向賦能場內品牌續約與消費者粘性。數據顯示，零售商場會員規模已超100萬人，三大商場續租租金均有不同程度增長。其中，國金天地與Costa Coffee等品牌續約，平均租金增長達30.7%；VT101增長5.0%，武漢星匯維港則增長6.9%。
據林德良透露，接下來的5月，“越秀悅潮節”也將登陸旗下商場。透過這三類系列性營銷活動，持續為商場導流，拉動銷售。除此之外，來自城市規劃的外部因素也為越秀房托積蓄蛻變能量。據悉，廣州計劃推出超級中軸線項目，將原來的珠江新城CBD中央商務區打造成為中央商業區，對國金天地、VT101等項目無疑具有正向帶動作用。林德良指出，以上這些為了抗風險而作出的長效機制，是提升收入的增長點，同時也是一種讓租戶同意加租的策略。“為什么租戶肯加錢續租？因為我們可以為他們提供一個獲取客戶資源的服務。”Q1：越秀房托目前的資產組合多元化、資產增值情況如何？林德良：資產組合多元化是我們打造投資的一個渠道。在疫情及后疫情時代，寫字樓都是一個非常好的商業物業產品，只有產業在，寫字樓就不會空，因此寫字樓也是未來我們重點發展的方向之一。不過，像IFC這種綜合體，我們也很喜歡，比如武漢的項目，寫字樓和商場就聯動得比較好。我們的投資策略依然是專注于一二線城市的核心地段，按照“綜合體+寫字樓”的資產排列組合。資產增值方面，我們每年都會有一筆投入用于固定的purpose款項——3000至4000萬去改善物業；現在資產包大了，投入的款項亦會更多，計劃每年會有5000萬以內的投入。Q2：疫情之下集團整體運營情況如何，能否提供全年業績的指引？不少民營內房公司出現財困，越秀房托目前有無收購計劃？林德良：指引可能無法提供。但可留意到，越秀金融大廈的注入，可以帶來超4億的收入增長，其NPI（物業凈利潤）遠大于現在我們的財務費用，換而言之，我們的DPU（每單位的增派）亦會是增長。第一季度，內地的疫情對我們物業影響并不會有很大。其實我們已經習慣了疫情影響，習慣了疫情之下的消費習慣，目前正在有章法地做好續租等工作。恢復度而言，寫字樓甚至大于2019年，零售初步判斷是2019年的95%，酒店則是80%-85%。我們的融資成本在下降，融資方式亦多元化。惠譽、標普、穆迪都是給予投資級的評級，對融資來講是正面消息。我們到今年11月才有新一輪融資的需求，2022年將使用30億的融資額度，占總融資額度的27%。今年先做好現有資產的運營，提升運營質量，是否有下一步收購計劃，暫時未定。林德良：白馬項目做了很大幅度的客戶優化，F1和F2有很多新品牌入駐。定位不同了，以前是批發，現在是品牌加盟。而白馬項目收入下降，是因為給了租金減免，今年不知道會不會繼續（減免）。Q4：2021年是收購的好時機，公司卻只收購了母公司的越秀金融大廈，這是怎么考量的？今年對收入水平有何預期？雖然整體收入沒有恢復到2019年的水平，但是寫字樓恢復了。主要是酒店業務沒有恢復到之前的水平（回答港媒提問時有提及原因：比如四季酒店，餐飲生意好了，宴會和會議生意差了），在這方面我們也做了應對措施，比如四季酒店實施了中國戰略。Q5：收購越秀金融大廈之后，目前它的運營情況如何？未來3~5年它的整體凈租金的回報率預估能達到多少？以現在目前市場的發展情況來看，越秀房托收購標準較以往是否有變化？林德良：關于北塔（越秀金融大廈的俗稱）的注入，其實我們也做了一個很充分的披露，可以看到北塔現在的出租率也達到95%-96%了，比較穩定。但是95%之后，難道就沒有上升的空間嗎？不是的，因為它現在正處于第一輪的租期，到期之后，續租會有租金的增幅。關于這個回報率，根據去年的公告你們也可以算一算，我們買進來是78億，算下來我們的回報率是4.6%左右，如果分母不變，估值不變，分子增長的話，那么回報率肯定也會增長。一個物業每年有4.6%的回報，我相信不差。同時我們的利率比較便宜，所以每年都有6%-7%的DPU給到大家。收并購計劃暫時沒有，因為剛剛說過，我們整個的融資達到了很好的平衡，需要我們在經營上有很好的提升，才去做下一步的考慮。林德良：去年我也提到了，我們創新打造了“悅享會”這個平臺，這個平臺是在行業里面獨一無二的一個平臺，它是一個能夠讓在寫字樓里面的租戶，跟寫字樓里面工作的白領互相做生意的平臺。我們是點到點的精準營銷、私域流量的營銷、區塊鏈的營銷對不對？所以我覺得這就是我們創新點，打造這樣的生態圈，能夠獲取更多服務收入。Q7（贏商網提問）：去年其實還是一個疫情反復的環境，尤其是零售商場會繼續受到影響，咱們這邊有沒有建立一些長效的抵御機制，或者說有哪些運營亮點？對于今年整體的零售市場有什么預判？林德良：零售的話，現在很多商場1/3的面積都是做餐飲的，餐飲恢復是比較好的，我們就看另外的2/3能不能有一個長效的提升。舉個例子，今年我們（國金天地）與主力租戶友誼商店也開始步入了一個新的合作周期，除了原來的雇租關系，我們還有一個提成。也就是說，它的每一筆收入，我們都有一個提成。具體是跟它們的品牌做了一些新品的發布活動，今年會持續地做。我們在維多利也跟很多的商戶合作舉辦快閃店活動，以此來增加我們的收入。另外，我們在5月會推出“悅潮節”、9月推出“悅購節”、11月推出“悅食節”，通過這三個節日進行導流。這些都是我們零售商場長效做的一些動作。會員賦能也是一個重要的貢獻點，我們的會員已經超過100萬了。此外，長效機制還有科技賦能。我們最近聯合了一個內地的獨角獸企業——在香港上市的AI企業來打造我們商場的場景。最后廣州也準備推出一個超級中軸線的項目，把珠江新城的CBD中央商務區打造成為中央商業區。我相信這個項目對維多利、IFC MALL都會有一個正面的帶動。相信這個項目也會給我們的商場帶來很多很好的品牌。
