住宅產品的利潤空間越來越小，房地產投資開發企業紛紛轉向商業地產。在日益成熟和發展的過程中，商業地產前景和思路已經越來越清晰，有志于商業地產或已經投身于商業地產的同行們，無疑都意識到了商業地產的優勢和空間。但我們依然應該清醒地認識到，相當一部分開發商對商業地產開發中的“商業”缺乏根本認識，在其思維定勢中，并沒把“商業地產”的“商業功能”作為考慮問題的出發點或者說思考的原點。商業地產開發“商業”“缺位”的現象非常明顯，十分嚴重。 

 

　　現階段，有人用“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”來形容商業地產的蓬勃發展。說起來，比起住宅地產的“小荷才露尖尖角”，商業地產可以說是一枝獨秀了。

 

　　從十幾年來一直對外宣稱不做商業地產的知名房地產公司通過獵頭公司搜羅商業地產開發人才，到以商住開發享譽全國的潘石屹攜200億進入商業地產領域，前不久更是以25億資金吃下滬生“車海廣場”，再到專業商業地產開發商萬達在國內一、二、三線城市專營萬達廣場，不難看出，商業地產開打正成為許多房地產投資開發商追逐的熱點，一些二、三線城市的開發商加大對商業地產的投資力度，對商業項目的選擇力度，對商鋪投資規模的開發力度以及使商業地產呈現出前所未有的繁榮局面。然而，當我們走近這些開發商，走進這些商業頊目時，就會驚訝地發現商業女畦乎開發“葉公好龍”者大有人在。

 

　　因為工作關系，今年前八個月，有近300家商業地產開打商與我們取得業務上的聯系，我們有意識地選擇了不同地區不同城市不同類型物業的開發商進行了接觸，其中有一些已經談的很深了。談的越深，越能清楚地看到，相當一部分開發商對商業地產開發中的“商業”缺乏根本認識，在其思維定勢中，并沒有把“商業地產”的“商業功能”作為考慮問題的出發點或者說思考的原點。商業地產開打“商業”“缺位”的現象非常明顯，十分嚴重。

 

　　商業規劃的“缺位''

 

　　商業規劃，指的是商業地產項目功能分區后的建筑布局、交通路線、樓層配置、業態業組合、服務與配套設施規劃。在商業地產實操中，一般由前期策劃完成商業地產開發項目的念規劃，再根據與建筑設計的溝通具體細化為商業規劃。

 

　　相當一部分商業地產開發商沿襲住宅開發的習慣，拿地前后首先去請建筑設計公司。實際上，建筑設計公司主要解決的是項目的結構，水電氣等建筑工程問題。項目的商業功能否合用?好用?則需要商業顧問機構從項目的商業定位出發分步進行思考。

 

　　商業地產項目前期策劃有三大重要環節：市場調查，商業定位和概念規劃。應該說，這三個環節是一環套一環的，市場調查得到的結果經市場分析研究就成為市場定位的依據，市場定位細化后的功能布局、經營布局就成先商業地產概念規劃的依據。

 

　　從我們接觸昀20余個項目來看，商業概念規劃的”缺位“已經嚴重影響到商業地產項目的后期招商、銷售方商業管理。一家建筑設計公司的部級建筑設計師很無辜地說，一般的開發商對未來商業項目都有一些不成熟的想法和看法，這些意見和建議都是無法得到市場印證的。我們是建筑設計公司，主要考慮的是設計中的結構技術數據處理，至于具體的商業經蕾布局，我們的確思考的不多。。'解決這個問題有兩個辦法，一個是尋找有市場敏感度的建筑策劃公司，一種是與商業顧問機構合作提交項目概念設計任務書。前者對建筑策劃公司的市場眼光是一個考驗，后者的建筑表現能力是一個關口。

 

　　項目商業規劃的“落位”與“缺位”，解決的是項目定位落地與否問題。商業規劃“落位”，說明在建筑設計之前，我就充分考慮了商業建筑的特殊要求，在目標業態與業種'的組合中找到許多共生、關聯的有價值的設計；隨業規芷4的缺商進行了接觸，其中有一些已經談的很深了。談的越深，越能清楚地看到，相當一部分開發商對商業地產開發中的“商業”缺乏根本認識，在其思維定勢中，并沒把“商業地產”的“商業功能”作為考慮問題的出發點或者說思考的原點。商業地產開發“商業”“缺位”的現象非常明顯，十分嚴重。“缺位”，常常會使商業建筑成為冰冷的建筑，缺乏商業建筑應有的人流的導引，商品布局的通透，經營空間的生動性和豐富性。

 

　　不同類型物業的商業概念規劃要求不一樣，項目的商業概念規劃應該是項目體量、商鋪布局、人流動態、商業氛圍營造等多種商業元素的綜合體現。一般而言，城市商業綜合體與大型購物中心的商業規劃更重視公用共享空間，如中座，更重視流動空間，為室內步行街來刺激客流，其商業規劃的必要性也更加突出。即使是一條不到600米長的商業街，面對的都是自主性較強的街鋪，商業規劃也是必不可少的。

 

　　商業規劃的“缺位”，會常常讓我們看到一些特殊現象：同一樣項目有的地方人流如織，有的地方卻門可羅雀；同一個商場，出入口設置本想吸納更多人流結果卻成了人流流失的渠道……

 

　　商業定位的“缺位”

 

　　商業定位，顧名思義是指商業地產開發項目在未來市場格局中所處的位置。從傳統商業“一年一小調，三年一大變”的市場調整中，我們經常會發現：某個商場的定位調整了。發現定位調整的蛛絲馬跡是，消費者能看出商品組合的目標消費群更清晰了，或者是商品價格更趨近目標消費的價格區間了，或者是針對目標消費群做出了對應的服務策略，凡此種種。商業項目一次定位的調整，R寸項目的影響是巨大的，調準了，銷量就會有明顯的升勢，調模糊了，企業經營就會呈現明顯的下滑趨勢。

 

　　作為為現代商業提供商品交易場所和交易設施的商業地產開發，應該說，項目的市場定位決定了項目的成功機率。相當一部分是從住宅開發轉移到商業地產開發的房地產開發商，對項目的定。位是有一定概念的，因為住宅要賣給誰?什么戶型什么配置才能快速銷售。對項目定位的不陌生，很容易滋長他們對商業地產項目定位的“唯經驗論”、“模仿論”和“超前論”。

 

　　“唯經驗論”者習慣以傳統商業的發展為藍本，以保守的眼光看待現在的商業地產開發，從商品的進銷存人手思考商業。現代商業服務業的快速發展更迫切地需要現代商業用適度超前的思維去思考商鋪的存活率。

 

　　“模仿論”者，習慣從國外考察回來找到一個在異國他鄉的開發案例來指導此時此刻的國內商業地產開發。但簡單的模仿不是中國商業地產的出路，前些年轟轟烈烈的某知名購物中心品牌就是前車之鑒。

 

　　“超前論”者習慣于從國內外報章或主流研究雜志上獲取一些諸如“生活方式中心”之類的所謂超前業態，超前地導入現代商業地產開發，結果很容易造成商業地產項目定位與實際招商脫節。因此，從實際操作層面上講，無論以上哪種對項目定位的片面看法，都是造成商業地產定位“缺位”的根源。

 

　　按照商業地產的實操流程，項目的商業定位不是簡單的一句話，也不是一句廣告語，更不是哪個單一的業態或業種。而是指導未來商業開發的一個體系。要設計這個體系的先決條件就是完善的針對性商業調查。。在與開發商的溝通中，常有朋友'這樣說：“這個地方我呆了五六年，什么情況我不知道，還要調查什么?”也有朋友這樣說：“你們是專業公司，看看市場不就明白了嗎?”甚至有朋友說“調查我們做過了，上次那個廣告公司給我們搞了兩天，什么情況都搞清楚了”……聽聽這些話，你就會明白為什么有些朋友的商業項目最終都會遇到這樣的麻煩。

 

　　你聽說過，一個市場一邊賣汽車一邊賣水產嗎?你聽說過，一家服裝城改為建材市場嗎?商業定位的“缺位”已經讓一家新增的商業項目處在水火之間。

 

　　招商籌劃的“缺位”

 

　　在山東的某個城市，我們看到了已建成的幾十萬平方米的專業市場，開發商朋友很激動地說，你看，房子我給你蓋起來了，不用你操任何心，你現在只要安心招商就行了。

 

　　在安徽的某個城市，開發商指著已建成的商業用房說，我們這樣的造型最適合做酒吧街了，你們進場不用搞什么定位，直接招商簽約就可以了。

 

　　應該說，現在有很多開發商對招商的認識提高了，無論是開發社區商業，還是商業街，批發市場，或是購物中心、城市綜合體，招商已納入開發商的視線。那為什么還要說招商籌劃的“缺位“呢?

 

　　粗略地統計一下我們考察的項目，70％以上是在招商遇到問題時采取尋找專業公司，90％以上是在招商受阻才想起前期籌劃里沒有去研究到底招什么商。

 

　　在商業地產實操中，招商是商業定位對地方商業資源整合的結果，也就是說，對項目定位的模糊化和商業規劃的簡單化將直接導致招商的困難化。

 

　　商業地產開發商對招商籌劃的“缺位“表現在以下兩個方面：

 

　　一是戰略上重視招商，戰術上輕視招商。如有的開發商反復強調招商的重要性，卻不愿花力氣去研究分析招什么商最合適，一味地憑感覺辦事，憑興趣做項目招商，如上文所述項目要做酒吧街，開發提出要做上海的新天地、北京的荷花市場，應該說理念是好的，但招商不能懸在半空，要落地的，因為項目所在的城市，這些雖然作為一個新鮮業種已進入市場，但經營狀況普遍看淡，綜合市場調查數據分析，目前該城市酒吧街落地要素不能完全具備，一廂情愿地招酒吧只會適得其反。

 

　　二是重視主力店招商，輕視次主力店與中小店鋪的招商，這是招商籌劃“缺位”中明顯的見樹木不見森林的做法，常常在工作中碰到商業地產開發商動輒就要招世界500強，為世界500強定做項目，殊不知作為主力店，世界500強即使與你對上眼，能作為項目的主力店，但對整體項目而言，主力店與次主力店和大多數中小店鋪相比，后者才是項目的利潤源和主要的支撐。看不到這一點的開發商，常常是對主力店的引進給予低門檻，給予高度重視，而對整體招商缺乏應有的思考和整體支持力度。

 

　　三是重視外地商業資源，輕視本地商業資源。“外來的和尚好念經”，對相當一部分商業地產開發商而言，即使同一個業種都覺得從外面引進商業資源有價值，實際上在商業地產操盤中，外地商業資源的依存度很低，一般只能占項目招商的20％一30％，60％一70％以上的本土化商業資源，既有一定的目標消費群，又有穩定的經營基礎，這樣一批商戶才是奠定項目成功的基礎，不能忽視，也不可忽視。

 

　　至于，像某些商業地產項目，拉大旗做虎皮，請跨國公司或名不副實的招商公司來做喙頭開展所謂的“招商”，正是商業地產項目招商籌劃“缺位”的一種表現。

 

　　商業管理的“缺位”

 

　　商業地產投資應該說是一段時間以來最穩健的投資工具之一。商業地產的投資價值，不只是在于商鋪上市后從開發商轉移到業主身上的資源轉移的稀缺價值，更重要的是商鋪通過商業管理公司的統一運營、統一管理獲取的經營價值。

 

　　一個很特別的現象讓人費解：一些有大批量商鋪上市的房地產開發項目，既未成立商業管理公司，又沒有聘請專業管理公司來統一經營，卻敢大言不慚地在廣告中或演繹或預測商鋪幾年經營后的投資價值。

 

　　試問開發商朋友．如果有人牽頭奶牛來到你面前，告訴你，說這頭奶牛吃的是草，吐出來的是金子，您信嗎?

 

　　對商業地產而言，商業定位、概念規劃、招商開業等一系列工作都只是萬里長征走完第一步，更多更艱巨而復雜的工作在于商業管理。無法想像，如果一個有一定體量的商業地產項目沒有專業化的商業管理，其投資價值會自然大幅上升，就像一家大賣場，如果沒有管理員，他的效益就只能等同于小商品市場，如果小商品市場沒有市場管理員，這個市場的效益也就只能與集貿市場相提并論了。

 

　　從商業地產實操流程看，商業管理無論是在開發的前期，中期還是后期，都具有無可替代的作用。在前期，商業管理更多是商業資源的分類與管理，在招商期銷售期，商業管理更過是資源引入與集聚管理，在開業運營階段，商業管理更多是資源價格管理。所以有人說，商業管理是商業地產開發價值的保障，對于只能不售的商業地產開發而言，商業管理的價值更加明顯，因為商業管理的良性循環，不僅會使商鋪價值逐年上升，而且會使商鋪投資進入良性循環階段。對于只售不租的商業地產開發而言，商業管理能確保商鋪的溢出水平達到一定高度，持續不斷的商業管理會為商業地產開發商的品牌化、系列化開發儲備大量的客戶資源。對于也售也租商業地產開發商而言，商業管理直接提升租金水平和銷售溢價。

 

　　輕視商業管理，讓商業管理“缺位”商業地產開發，凸現的是開發商的短期、短視開發行為，一方面在追求商鋪帶來的高回報，另一方面卻不愿為高回報付出更多的社會責任，讓項目在市場競爭中風雨飄搖。其結果可想而知。

 

　　商業管理“缺位”商業化地產開發，無論是從表象還是實質上看，損害的都是開發商的利益。表面看來，商業項目缺乏商業管理，為開發公司省了一筆商業管理費用和市場培訓資金，實際上助長了項目上市走向成熟的時間，使商鋪價值得不到較好的體現，從實質上說，商業地產缺乏商業管理，項目整體經營水平參差不齊，項目經營增值空間會受到擠壓，在商業地產市場競爭逐步走向激烈的今天，不僅要有統一的商業管理，而且還要不斷提高商業管理水平才能滿足項目未來發展的需求。