商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)化”機(jī)遇與行業(yè)影響

    下面進(jìn)入對(duì)話環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)蠻重磅的，2015年大家說的最多的是輕，我覺得輕為什么要說呢，就是因?yàn)樘亓耍韵胧遣皇亲兊幂p，是不是真是這樣子。接下來請(qǐng)出今天對(duì)話環(huán)節(jié)的嘉賓：

　　上海紅星美凱龍企業(yè)比較公司助理總裁 李嘉

　　華潤置地北京大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理兼北京華潤五彩城總經(jīng)理  曾燦霞

　　高策機(jī)構(gòu)、商鼎中國董事長  陶紅兵

　　融僑集團(tuán)副總裁兼首席投資官  康紅恩

　　萬象置業(yè)（中國）投資集團(tuán)總經(jīng)理 謝小強(qiáng)

　　同昌盛業(yè)（北京）資產(chǎn)管理顧問有限公司董事總經(jīng)理  唐耀

    有請(qǐng)這幾位嘉賓抓緊時(shí)間上臺(tái)。

    今天我們討論的話題很輕，討論的是輕資產(chǎn)。因?yàn)榇蠹叶贾酪粋€(gè)詞增量市場向存量市場這么一個(gè)時(shí)代的過度。存量剛才說重，手頭上我們的資產(chǎn)每一家都有幾百萬幾十萬平買幾個(gè)億，財(cái)務(wù)報(bào)表越來越難看，很多企業(yè)無論是萬科還是萬達(dá)還是很多的企業(yè)都在做輕資產(chǎn)，一窩蜂又上輕資產(chǎn)其實(shí)我想聽一聽在座各位你理解的輕資產(chǎn)的概念是什么。

融僑集團(tuán)副總裁首席投資官 康紅恩

　　【康紅恩】：作為房地產(chǎn)開發(fā)商來講，他們的思維對(duì)我們是一個(gè)很好的學(xué)習(xí)和補(bǔ)充，但是對(duì)于開發(fā)商來講做輕資產(chǎn)是非常難的事，首先輕資產(chǎn)最重要它是一個(gè)戰(zhàn)略性的問題不是一個(gè)戰(zhàn)術(shù)性的問題。我一直在很多的場合講這個(gè)問題，如果大家僅僅從戰(zhàn)術(shù)層面從技術(shù)層面理解輕資產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講這是一個(gè)非常難的事，所以我覺得第一我們要考慮的是怎么從戰(zhàn)略層面理解輕資產(chǎn)。

　　【劉曉蘭】：康總拋出來他認(rèn)為輕資產(chǎn)是一個(gè)戰(zhàn)略，一會(huì)兒我們?cè)賮砩A。您認(rèn)為輕資產(chǎn)是怎么樣的？

高策機(jī)構(gòu)、商鼎中國董事長 陶紅兵

　　【陶紅兵】：很少在上海參加論壇，北京比較多，當(dāng)嘉賓有一個(gè)習(xí)慣和大家說不一樣的話，最好臺(tái)上吵起來，主持人比較歡迎。開發(fā)商都在做輕資產(chǎn)，都在流行這個(gè)，不管萬達(dá)也好萬科也好，我覺得掛羊頭賣狗肉，現(xiàn)在開發(fā)商不都是輕資產(chǎn)嘛。開發(fā)商行業(yè)大概負(fù)債率60%以下非常少的，七八十常見，還有百分之一百多，本來用人家的錢你本來就是輕的，現(xiàn)在只不過玩不下去了，帶著利息、融資，負(fù)擔(dān)太重，利潤率不支持，換一個(gè)名頭輕資產(chǎn)，用其他的基金持有把自己更解套，運(yùn)營錢收益給人家還好像更安全一點(diǎn)，如果從這個(gè)角度來說這樣投資的輕資產(chǎn)還是當(dāng)心一點(diǎn)。輕重不重要，做對(duì)做錯(cuò)才重要。

萬象置業(yè)（中國）投資集團(tuán)總經(jīng)理 謝小強(qiáng)

　　【謝小強(qiáng)】：我叫小強(qiáng)，是王秘書長請(qǐng)來反面教材，我不是做輕資產(chǎn)我是做重資產(chǎn)的，我沒辦法做輕資產(chǎn)的。剛才這位朋友講的不管資產(chǎn)什么形式的都是重資產(chǎn)，我們跟國外所處的環(huán)境不一樣，我們講的發(fā)展商是包羅萬象的，按照商業(yè)地產(chǎn)投資來說資金我們來自銀行，國外重點(diǎn)來自養(yǎng)老基金，就是股權(quán)基金，包括美國40401的基金，包括像加拿大的教師退休基金，這些都累計(jì)了上百年資產(chǎn)。但是它的形式是什么呢？是以股權(quán)的形式。我們所處的環(huán)境我也想做輕資產(chǎn)，我賣給養(yǎng)老基金行不行？我賣給在座行不行？我做輕資產(chǎn)你就得做重資產(chǎn)。對(duì)于我來講輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)重點(diǎn)反映看你資金或者叫資本的來源，資本所承受的成本是什么樣子的，不在輕重關(guān)鍵在于你能不能做好現(xiàn)金流，能不能把生意做下去，這時(shí)我的理解。

同昌盛業(yè)（北京）資產(chǎn)管理顧問有限公司董事總經(jīng)理 唐耀

　　【唐耀】：其實(shí)我跟陶總一樣的觀點(diǎn)，輕資產(chǎn)把萬達(dá)都說成豬了，實(shí)際上它融資杠桿的增長，原來你有土地拿3+7，現(xiàn)在找了基金合作，大家都知道我們公司的股東是萬達(dá)，這次跟萬達(dá)有資金合作。投資人回報(bào)比銀行狠得多，比銀行要的回報(bào)大得多。萬達(dá)跟我們光大安石只是框架協(xié)議層面，我們講信托是短的錢，商業(yè)是長的持有項(xiàng)目，怎么短錢長投呢？這個(gè)合作非常危險(xiǎn)的。光大非常危險(xiǎn)，萬達(dá)也非常危險(xiǎn)。

　　【劉曉蘭】：唐總認(rèn)為萬達(dá)做的是和資產(chǎn)不匹配的？

　　【唐耀】：很多不匹配。政府很聰明的，新三板有投資門檻的，一旦新三板放開是一個(gè)低門檻準(zhǔn)入機(jī)制我們國家就完蛋了。真正做輕資產(chǎn)的全是自有資金，發(fā)展商拿了土地，地塊可以杠桿去貸錢，房子建好、招商招好可以貸款。我們真正做的是輕資產(chǎn)，所有的錢全是我們自有資金，全是跟股東做的一個(gè)支持，我們現(xiàn)在在上海開始我們的輕資產(chǎn)包租的業(yè)務(wù)。我比較贊同掛羊頭賣狗肉。

華潤置地北京大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理 曾燦霞

　　【曾燦霞】：其實(shí)這個(gè)話題沒有太多的實(shí)踐，不是太有發(fā)言權(quán)，我比較同意剛才謝總的觀點(diǎn)，為什么在這個(gè)背景下提到輕和重的問題，這個(gè)大的環(huán)境有的人跑不動(dòng)，有的人想跑快跑不快了。其實(shí)在這個(gè)過程中，你希望跑的快，說白了你的速度有多快效率有多高，這個(gè)過程中輕重自知，大家看到我的時(shí)候以為我輕，我的觀點(diǎn)輕資產(chǎn)不是最關(guān)鍵的問題，關(guān)鍵是自身，每個(gè)企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略和方向。

上海紅星美凱龍企業(yè)比較公司助理總裁 李嘉

　　【李嘉】：前幾個(gè)前輩都是從地產(chǎn)的角度、開發(fā)的角度出發(fā)，我的理解是這樣的，主要看各自的訴求是什么。我們一個(gè)偶然的機(jī)遇造成輕資產(chǎn)，而不是事先規(guī)劃好一個(gè)模型再去做，很多輕資產(chǎn)不是主動(dòng)而是被動(dòng)的。我認(rèn)為把自己的訴求想明白，你是輕還是重，我覺得市場上你都是重資產(chǎn)，只不過如何操盤如何把你的盤玩活，這個(gè)是最重要的。

　　【劉曉蘭】：我聽完，你比較像曾總的觀點(diǎn)，你們倆是一類的。無論企業(yè)是輕還是重的，還是看你自己企業(yè)發(fā)展的一個(gè)訴求。第二個(gè)無論輕還是重，輕做對(duì)做好了其實(shí)都是有出路的。   

　　剛才聽到這么幾個(gè)詞：戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)、資本、退出，中國這個(gè)大環(huán)境下第一我們要做好輕資產(chǎn)謝總的觀點(diǎn)沒有很好的金融產(chǎn)品，便宜的錢，境外的錢，這種產(chǎn)品在中國做輕的話唐總說的信托也好基金也好他們的訴求是不一樣的，沒有符合做輕資產(chǎn)金融背景的前提下，第二個(gè)背景目前在中國重資產(chǎn)輕資產(chǎn)最重要退出的渠道還不具備這樣的一個(gè)退出通道，重要退，輕其實(shí)也要退的，沒有很好退出機(jī)制的通道，這么多企業(yè)要想做輕資產(chǎn)，第一這條路能走通嗎？第二如果真要走通企業(yè)要做好什么樣的準(zhǔn)備工作？

　　【唐耀】：我覺得退這個(gè)東西很簡單，回報(bào)率做出來就回了，回報(bào)率做不出來你怎么退？用什么手段退？不管是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，只要把經(jīng)營做好把租金做好把回報(bào)做好有很多退的方法。中國為什么老講這些東西？資產(chǎn)證券化這個(gè)事大家暫時(shí)在行業(yè)不要討論，老討論有什么意義呢，把資產(chǎn)回報(bào)率價(jià)值做上來，在新加坡能上在美國能上在香港也能上，人家都是看回報(bào)的。

　　【劉曉蘭】：考慮退出這一塊根本把項(xiàng)目做好把基金做起來，無論怎么都能退。康總做資產(chǎn)證券化，這方面很有研究，您同意唐總剛才的觀點(diǎn)嗎？

　　【康紅恩】：大家討論挺有意思的，讓我印象最深的是他們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)最基本的一個(gè)判斷，我一直在這個(gè)行業(yè)呆了很久，我很坦率地說我不是很同意這個(gè)觀點(diǎn)，實(shí)際上我們過去講房地產(chǎn)行業(yè)，一直來講幾種模式，一個(gè)是香港開發(fā)商模式一個(gè)是美國開發(fā)商模式，美國開發(fā)商模式就是一個(gè)大的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，而且我覺得中國房地產(chǎn)行業(yè)未來是什么？我覺得一定會(huì)有房地產(chǎn)企業(yè)在未來走向類似中國的黑石。黑石是一個(gè)什么樣的公司？世界上最大資產(chǎn)管理的機(jī)構(gòu)。我覺得其實(shí)在中國房地產(chǎn)企業(yè)不管它用什么樣的錢做投資核心是整合資源，包括資金的資源。所以我覺得實(shí)際上從某種程度來講投資是房地產(chǎn)未來一個(gè)最重要的放向之一，我們回過頭講這個(gè)輕資產(chǎn)的時(shí)候，實(shí)際上輕資產(chǎn)最熱烈討論的是去年彩生活上市以后，特別是給我們這個(gè)行業(yè)的騷動(dòng)和振動(dòng)是很大的。包括今天我們講，今天很多的老師專家講從C端考慮輕資產(chǎn)的問題實(shí)際上從彩生活開始，我當(dāng)時(shí)有一個(gè)判斷，很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為說我因?yàn)橛胁噬钏再Y產(chǎn)證券化的，其實(shí)這是不對(duì)的，彩生活只是其中一個(gè)把物業(yè)部分輕資產(chǎn)化了，但是對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)僅僅是它其中一小部分。從整個(gè)組織架構(gòu)，從它整個(gè)商業(yè)模式來講，怎么讓它輕資產(chǎn)化？其實(shí)只有一條路就是往產(chǎn)業(yè)鏈上游走，往投資走往資產(chǎn)管理走。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來一個(gè)重要的方向，如果說我們要有標(biāo)桿對(duì)標(biāo)企業(yè)，我覺得黑石是我們一個(gè)非常值得學(xué)習(xí)的榜樣，這個(gè)是我一直的觀點(diǎn)。我在這一點(diǎn)上來講，我很坦率地說，我認(rèn)為這個(gè)也沒所謂。因?yàn)樽鐾顿Y的人一定會(huì)整合資源，做投資的人一定會(huì)懂得龍頭管退。不用說，全部用我自有的資金投很多的項(xiàng)目，也許過去房地產(chǎn)開發(fā)商可以這么做，但是我覺得未來的房地產(chǎn)商沒必要這么做，我就表示一下我的觀點(diǎn)。

　　【劉曉蘭】：六個(gè)嘉賓里面康總是唯一一個(gè)從金融背景出來的，因?yàn)槲抑捞瓶偢湛偰銈兏嗍菑倪\(yùn)營服務(wù)角度出來，謝總是從開發(fā)商角度出來，這個(gè)聲音出來我覺得陶總在微笑，因?yàn)槟銊偛攀歉瓶傄粔K的，現(xiàn)在聲音反饋回唐總。

　　【唐耀】：我剛才聽完康總說的跟我們沒有很大的沖突，只不過大家對(duì)于一些細(xì)節(jié)的看法。

　　【劉曉蘭】：角度不同。

　　【唐耀】：大家總體的思想觀點(diǎn)是一致的，所以主持人千萬別分隊(duì)。

　　陶紅兵：我拿話筒本來想給謝總講的，主持人點(diǎn)我了，其實(shí)剛才康總講的，開發(fā)商將來發(fā)展方向是做黑石這樣的機(jī)構(gòu)這樣的方式，這個(gè)我非常贊同，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商模式走不下去了，現(xiàn)在開發(fā)商基本上走不到那一步，黑石這樣的投資機(jī)構(gòu)整合，大部分的開發(fā)商輪為給黑石做建造的，萬科搞住宅產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)我特別擔(dān)心，他們這么做成功他們就是中國最好的建造商不是開發(fā)商了，方向是這樣的理想方向，開發(fā)商做不到，可能被資本所整合，不是他們整合資源而是資本整合開發(fā)商作為他們的一個(gè)整合而已。

　　【劉曉蘭】：你覺得這個(gè)是一個(gè)趨勢(shì)嗎？

　　【陶紅兵】：我認(rèn)為是。

　　【劉曉蘭】：未來在中國美國式開發(fā)商資本導(dǎo)向，整合產(chǎn)業(yè)鏈上所有的人，因?yàn)槟阕龅氖且粋€(gè)資產(chǎn)，資本做整個(gè)鏈條上的角色。

　　【陶紅兵】：今后我們肯定不需要這么多開發(fā)商，只需要資源整合，開發(fā)商只是其中一個(gè)角色，沒有那么大的開發(fā)量，現(xiàn)在開發(fā)商所占的份量和比重以后應(yīng)該在這個(gè)市場上越來越艱難。

　　【劉曉蘭】：我想問一下謝總，我們會(huì)前有過簡單的交流，陶總說的，你以前做零售，零售轉(zhuǎn)型做開發(fā)商是不是有這么一個(gè)原因呢？未來又碰到新的挑戰(zhàn)又被整合了。

　　【謝小強(qiáng)】：三個(gè)方面，我們先不要跑題，輕資產(chǎn)在我來看對(duì)我們發(fā)展商來說應(yīng)該叫資產(chǎn)資本的優(yōu)化，我有本事百分之百拿到銀行的錢我是最安全的，利率低，但是這個(gè)資金不穩(wěn)定。一旦經(jīng)濟(jì)處于下降的時(shí)候，那個(gè)樓會(huì)出現(xiàn)一萬種情況。我糾正一個(gè)觀點(diǎn)，基金的資金或者是養(yǎng)老的基金作為股權(quán)投進(jìn)來的時(shí)候，它的期望值比銀行高很多。這不是一個(gè)資金成本的問題是一個(gè)持續(xù)性的問題。

　　另外一方面剛才講到我的背景，我以前是做零售的，沃爾瑪、家樂福，作為乙方這個(gè)角度來做輕資產(chǎn)。現(xiàn)在我是坐在甲方的位置，作為發(fā)展商的角度來做商業(yè)地產(chǎn)的概念。我發(fā)現(xiàn)我們租金回報(bào)很低。這個(gè)市場看起來，發(fā)展商好做，但是經(jīng)營商是非常難做。我們現(xiàn)有的購物中心里面做的很盈利的、基金投資人很愿意的少之又少。所以資本化這個(gè)情況，你要做資本，我要做黑石，你看什么東西呢？看的是退出。他投進(jìn)來以后不是說白頭到老，那是假話，等三年五年一定按照現(xiàn)金流合作，這里面有一個(gè)機(jī)會(huì)資本化靠誰去做這個(gè)團(tuán)隊(duì)，招商團(tuán)隊(duì)你可以做資產(chǎn)輕的，但是我們從商業(yè)的角度來說它是一個(gè)資產(chǎn)資本的優(yōu)化流程，不要太強(qiáng)調(diào)說我一定要輕，你可能想輕因?yàn)槟闶怯蟹萘康模艹钟械臅r(shí)候你一定愿意持有，因?yàn)樗膬r(jià)值是有長期的。

　　【劉曉蘭】：謝謝謝總，他的觀點(diǎn)代表非常多無論是開發(fā)商還是投資機(jī)構(gòu)還是運(yùn)營商都說到一個(gè)根本，我認(rèn)為無論是輕跟重回報(bào)率達(dá)到投資人的預(yù)期，康總說的黑石模式，這根本達(dá)到的話是行得通的，我邊上兩位目前都是甲方，但是我又知道他們是甲方里負(fù)責(zé)資產(chǎn)運(yùn)營，在這一塊甲方無論是股東投資還是投資人投資其實(shí)我們都是運(yùn)營者，運(yùn)營管理者最大的責(zé)任是把資產(chǎn)價(jià)值、租金回報(bào)做出來才能滿足投資人的預(yù)期。您對(duì)這一塊如果說現(xiàn)在中國的環(huán)境，我們說句實(shí)在的商場租金回報(bào)真的達(dá)到投資人的預(yù)期回報(bào)有的時(shí)候是很難算過來賬的，真的是少之又少。你們覺得問題在什么地方？作為運(yùn)營商的代表，你們是甲方代表，你們要為投資人負(fù)責(zé)，你們覺得怎么辦？

　　【曾燦霞】：首先我非常贊同這個(gè)觀點(diǎn)，我覺得最終歸根到底是價(jià)值本身上的。原罪在開發(fā)商，最后把開發(fā)商逼到海外去了，看似原罪在開發(fā)商，實(shí)際上這么多年經(jīng)營地產(chǎn)發(fā)展過來你看到，這個(gè)軌跡非常明顯，我們說算一個(gè)商場，我們是一倍的回報(bào)率。很明顯你去做一個(gè)商場和十年后做一個(gè)商場這個(gè)水平其實(shí)大家隨著經(jīng)營水平的提高，你分子相對(duì)經(jīng)營水平大大在提升的，但是分母變了，一下子同樣一個(gè)地段的商場地價(jià)翻了好幾倍，靜安也在上漲，這個(gè)東西不是開發(fā)商自身能夠改變的，作為開發(fā)商在這個(gè)環(huán)節(jié)，作為零售商通路像服裝類的零售商有的時(shí)候他們也沒辦法。除了租金之外，稅收也是關(guān)鍵的政策。說到這兩點(diǎn)，我們大的政策環(huán)境和大的政府背景又是原罪的問題。

　　【劉曉蘭】：可以聽到一個(gè)聲音，這幾年運(yùn)營商在成長，所以商場的租金在增長，開發(fā)商也理性一點(diǎn)了，但是為什么還是沒有滿足投資人的口味呢，是分母出了問題，分母出了問題追訴原罪的時(shí)候發(fā)現(xiàn)政府出了問題，分子跟不上分母等比例成長的時(shí)候，怎么也追不長。但是這個(gè)問題總得解決，重輕資產(chǎn)最后還是要尋找一個(gè)價(jià)值點(diǎn)退出。李總你怎么看呢？

　　【李嘉】：我贊同謝總的看法，曾總把宏觀層面講的很清楚，我講一下微觀層面，你完全是站在投資商的角度，先把租金賺還是，怎么講，我當(dāng)小雞就把它殺了還是養(yǎng)肥了再殺的概念，你的角度是什么，我現(xiàn)在把它索取一個(gè)高收益還是說我跟它共同經(jīng)營出一個(gè)價(jià)值來，然后我再創(chuàng)造一個(gè)收益，不管黑石也好還是資產(chǎn)證券化也好，我覺得發(fā)展趨勢(shì)是這么一個(gè)趨勢(shì)。作為運(yùn)營商來講最大的問題剛才曉蘭講的這個(gè)問題，老板天天漲我的租金，市場又要找你要品牌，消費(fèi)者愛占便宜。不同維度很難把它平衡在一起。我認(rèn)為在不同的時(shí)點(diǎn)上你平衡什么樣的維度？我想這個(gè)是相對(duì)重要的。不是說所有你需要的維度需要同時(shí)達(dá)到完成的。謝總剛才也講了，運(yùn)營期運(yùn)營項(xiàng)目招商非常重要，把它招來了，而且滿場開業(yè)能有好的發(fā)展，其實(shí)我認(rèn)為運(yùn)營應(yīng)該是在這個(gè)基礎(chǔ)上更重要的。后期我們可能更多的是經(jīng)營難的問題，你如何把廣場經(jīng)營起來，讓商戶賺到錢，消費(fèi)者占到便宜，開發(fā)商拿到回報(bào)，這個(gè)才是我們不動(dòng)產(chǎn)輕資產(chǎn)化的過程。

　　【劉曉蘭】：聽完以后比較悲觀的一個(gè)聲音，對(duì)于輕資產(chǎn)這條路大家是否認(rèn)同再討論，有很多悖論在里面，有一些瓶頸沒辦法完全突破，但是這又是一個(gè)方向，作為資產(chǎn)的一個(gè)方向，投資的背景。要討論這個(gè)話題，因?yàn)闀r(shí)間的原因我們來總結(jié)一下。輕資產(chǎn)是否要走下去？如果走下去企業(yè)具備什么樣的素質(zhì)準(zhǔn)備走才來得及？每個(gè)人簡短兩分鐘總結(jié)一下，總結(jié)一下你們認(rèn)為輕資產(chǎn)方向?qū)幔康诙绻娴囊咦龊檬裁礃拥臏?zhǔn)備再來走？不要掛羊頭賣狗肉，解決投資人、開發(fā)商、運(yùn)營商、商家的訴求。

　　【李嘉】：我認(rèn)為對(duì)與不對(duì)沒有一個(gè)明確的界分，輕資產(chǎn)是從不同維度的。我接觸到輕資產(chǎn)的用戶，我們現(xiàn)在在做輕資產(chǎn)，我接觸到的開發(fā)商，開發(fā)商有不同級(jí)次的，有自己運(yùn)營能力強(qiáng)的，我認(rèn)為他沒有輕資產(chǎn)，輕重混合，持有性物業(yè)在手里資本價(jià)值更大，你完全拋掉跟我一樣變成運(yùn)營商就不是地產(chǎn)商了。什么樣的開發(fā)商適合做輕資產(chǎn)呢？運(yùn)營能力欠缺。因?yàn)榇蠹倚g(shù)業(yè)有專攻，地產(chǎn)商專門方向和思維在地產(chǎn)，但是運(yùn)營商可能會(huì)有一些欠缺或者是不足吧，這樣的話它涉及到輕資產(chǎn)，它可以請(qǐng)一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營公司來幫他把他的資產(chǎn)運(yùn)營起來。

　　【劉曉蘭】：運(yùn)營能力不足可以考慮走輕資產(chǎn)。曾總。

　　【曾燦霞】：輕肯定大家都想輕，輕可以讓我們跑得更快，不是我們想輕就可以輕。在現(xiàn)在市場和政策的環(huán)境下把自己基本功做好，運(yùn)營是王道。

　　【唐耀】：該做什么做什么，輕重不重要，重要的是把回報(bào)做出來，正確看待所謂的輕資產(chǎn)。剛才袁總講了一個(gè)問題，所謂他把租金變成了股份。首先你找這個(gè)公司靠不靠譜，投一百個(gè)有一個(gè)上市這個(gè)太貴了。你該收房租就收房租，這是你該干的事。我們做商場包租，很多租戶找我，你看咱們關(guān)系這么好，房租給我減一點(diǎn)，我說一點(diǎn)門沒有，我們不做房東只做投資回報(bào)，這就是不顧正業(yè)了。輕資產(chǎn)，剛才康總說黑石的模式，黑石是PE股權(quán)投資，但是開發(fā)商成不了黑石，黑石是一個(gè)PE股權(quán)投資基金，其實(shí)開發(fā)商真正要成為的是類似于既有專業(yè)的運(yùn)營開發(fā)管理能力同時(shí)有一個(gè)募資的能力，募資渠道可以有很多，最終退靠商場回報(bào)率、靠下游增長空間，或者作為公眾上市公司，像萬達(dá)這樣的，這也是一種退法。但是開發(fā)商真的做不了PE，它要求的模型、杠桿使用完全不一樣，所以開發(fā)商的轉(zhuǎn)型可以往凱德這種專業(yè)開發(fā)，但是募資渠道是不變的。

　　【謝小強(qiáng)】：我這邊講大實(shí)話，我認(rèn)為還是做重資產(chǎn)，實(shí)際上我們現(xiàn)在做的另外一部分管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)是我們目前重中之重。這兩件事情做好以后能起到什么效果呢，黑石也好還有做資本的也好，會(huì)幫我們運(yùn)作好。如果沒有這個(gè)重資產(chǎn)，我沒有任何資格具像退出的問題。退出以后干什么呢？我還繼續(xù)在重資產(chǎn)，還是讓他們參與退出，不斷在這個(gè)過程中重資產(chǎn)——退出——重資產(chǎn)——退出，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)一直在發(fā)生變化的，市場是做預(yù)期的。

　　【陶紅兵】：輕重不重要，做對(duì)產(chǎn)品、做好運(yùn)營才是關(guān)鍵，做好產(chǎn)品、做對(duì)運(yùn)營，重資產(chǎn)也能退出。做錯(cuò)了，試圖自己變輕別人變重，這就是耍流氓。

　　【康紅恩】：中國房地產(chǎn)企業(yè)走出一條不同于歐美也不同于香港開發(fā)商模式，它有開發(fā)的量在里面很重要，所以對(duì)于中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講我認(rèn)為是三輪驅(qū)動(dòng)的。剛才我講投資往上游走，還有一輪往下游走，我們會(huì)在核心城市核心地段擁有一些核心的富業(yè)走香港開發(fā)商模式，我認(rèn)為三個(gè)模式，一個(gè)是開發(fā)，第二個(gè)是資產(chǎn)運(yùn)作，第三個(gè)是金融，這三個(gè)模式相結(jié)合其實(shí)是中國房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型一個(gè)重要的模式和方向，所以我認(rèn)為我們?nèi)ニ伎贾袊康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)考慮的時(shí)候要把這三者結(jié)合起來，而不單方面去孤立看這個(gè)問題，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系沒辦法展開。

　　第二我接觸很多做商業(yè)特別做商業(yè)管理很多的同行，他們普遍來講有一些比較悲觀的。商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身它就是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，在生態(tài)系統(tǒng)里面一定會(huì)有新陳代謝，這個(gè)是沒有辦法的，我們沒法選擇我們的環(huán)境。但是這個(gè)系統(tǒng)它一定好的會(huì)更好，好的會(huì)出來，新的項(xiàng)目出來、新的行業(yè)模式出來，我對(duì)此還是很樂觀的。

　　【劉曉蘭】：我稍微總結(jié)一下，康總把整個(gè)調(diào)調(diào)推的很高，而且對(duì)我們未來充滿信心。怎么在轉(zhuǎn)型中不要盲目，考慮自己企業(yè)的現(xiàn)狀。第二選擇方向，無論跟資本的結(jié)合資產(chǎn)的管理，還是自己的輕和重一定量力而行。時(shí)間關(guān)系，因?yàn)楹筮呥€有一個(gè)對(duì)話的模塊，我們今天沒辦法很好的展開，其實(shí)這個(gè)話題非常非常有意思，大家今天堅(jiān)持到這里也想聽到一些不同的觀點(diǎn)，稍微壓抑了一下你們的發(fā)揮時(shí)間的原因，這一塊模塊以后也做一個(gè)專題我覺得蠻有意義的。再次感謝六位嘉賓的配合，謝謝大家。

　　最后一個(gè)模塊將我的話筒移交給下一個(gè)對(duì)話環(huán)節(jié)的主持人何總。有請(qǐng)何總。我今天主持就到這里，收尾我也拜托你了。