解讀萬科、凱德輕資產(chǎn)模式

　　核心提示： 怎樣的輕資產(chǎn)運作適合中國市場？如何在傳統(tǒng)模式上做進一步的創(chuàng)新？本文深度解構(gòu)了萬科、凱德的輕資產(chǎn)模式，并輔以案例進行剖析，為商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運作與創(chuàng)新提供借鑒。

怎樣的輕資產(chǎn)運作適合中國市場？如何在傳統(tǒng)模式上做進一步的創(chuàng)新？本文深度解構(gòu)了萬科、凱德的輕資產(chǎn)模式，并輔以案例進行剖析，為商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運作與創(chuàng)新提供借鑒。

一、萬科:“小股操盤”模式

2014年3月，萬科首次正式對外提出，未來企業(yè)在新獲取項目中，將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運營模式。

萬科的“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進一步深化：企業(yè)在合作項目中不再續(xù)投，但項目仍由萬科團隊操盤，使用萬科的品牌和產(chǎn)品體系，共享其信用資源和采購資源，通過輸出管理和品牌獲取管理費用和股權(quán)收益，實現(xiàn)以小股投資撬動大額收益的目標(biāo)。

目前，北京的金隅萬科廣場已將90%的股份賣出，萬科只占10%的股份；而深圳萬科廣場也正在尋找買方準(zhǔn)備全部賣出。

1、萬科“小股操盤”方式

萬科小股操盤方式

萬科小股操盤的項目選擇標(biāo)準(zhǔn)

2、萬科“小股操盤”模式解讀

萬科小股操盤基本模式

萬科小股操盤模式細(xì)節(jié)

萬科小股操盤運作流程

萬科通過小股操盤獲取管理費用、股權(quán)收益和超額收益三部分收益：

1、憑借管理能力和專業(yè)技術(shù)，獲取管理費用；

2、憑借項目的小股投入，獲取股權(quán)收益；

3、憑借品牌溢價，根據(jù)與合作方的事先約定，在項目收益招過約定標(biāo)準(zhǔn)后，獲取超額利潤收益。

二、凱德商用：“地產(chǎn)開發(fā)+資本運作”模式

截至2014年3月，其旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托（REITs）和17只私募基金，其中集團現(xiàn)有關(guān)注中國的12支私募基金總規(guī)模約77億美元；2支在華持有優(yōu)質(zhì)項目的房地產(chǎn)投資信托，在華資產(chǎn)總值約131億元人民幣，市值約140億元人民幣。支持凱德集團在中國房地產(chǎn)開發(fā)的基金和信托總規(guī)模超過100億美元。

凱德運作模式

凱德商用的全業(yè)務(wù)鏈條

凱德商用基金

注：文中提到的“凱德商用中國信托”為原“嘉茂零售中國信托”

1、私募基金：有效減少資金沉淀，實現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)

早在2003年，凱德集團便成立了“凱德置地中國住宅基金”，籌集資金0.61億美元，全部投放于凱德中國位于上海和北京的項日。

在“凱德置地中國住宅基金”運作成功的基礎(chǔ)上，凱德集團于2005年成立“凱德中國發(fā)展基金”，私募規(guī)模達(dá)到4億美元。該基金成立7天之后，凱德中國就把部分資金投向考察已久的寧波市場，以10.7億元拿下寧波江北區(qū)一塊9.8萬平方米的土地。

在中國的12支私募基金（2014年數(shù)據(jù)）

分析

私募基金是凱德集團成功運作的重要支撐，在與機構(gòu)投資者合作發(fā)起基金的過程中，凱德集團充分發(fā)揮了自己在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，在按照一定比例出資的同時，還充當(dāng)基金管理人，不但可以獲得不菲的管理收入，也可以拓展的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，為凱德集團提供了穩(wěn)定的長期的資金來源。

凱德集團參與發(fā)起的私募基金積極介入到房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，等到項目培育成熟之后，再把這些資產(chǎn)注入到上市基金REITs里或者轉(zhuǎn)手出售，在實現(xiàn)項目推出的同時，從而獲得較高的溢價收益。

2、上市REITs：將成熟商業(yè)項日注入套現(xiàn)

REITs采用的架構(gòu)方式

凱德集團在中國的兩支信托（2014年數(shù)據(jù)）

分析

目前，凱德集團旗下有六支上市REITs，其中雅詩閣公寓信托（ART）和凱德商用中國信托（CRCT）在中國境內(nèi)持有物業(yè)。

CRCT于2006年12月8日在新加坡證券交易所上市，是新加坡首支且唯一一支專注投資于中國購物中心的房地產(chǎn)投資信托基金。CRCT的長期目標(biāo)是投資位于中國包括香港和澳門，以零售商業(yè)地產(chǎn)為主的多元化收益型物業(yè)組合。

由此可見，為CRCT提供基金管理和物業(yè)管理的公司都是凱德的子公司，這樣，凱德集團在持有商業(yè)物業(yè)一定比例權(quán)益、獲取租金和升值收益的同時，還可以通過提供基金管理服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)收取費用。通過REITs結(jié)構(gòu)，凱德集團可以不斷將成熟商業(yè)項日注入套現(xiàn)，減少商業(yè)項目中的資金沉淀，加速資本的高效流動，充分提高資金利用率。

3、私募基金與REITs的互動

凱德集團自1990年參與發(fā)起了第一支私募基金后，2002年凱德集團發(fā)起設(shè)立了第一支REITs，此后就開始了“兩條腿走路”的地產(chǎn)金融模式。特別是進入2006年以后，凱德集團開始有意識的在重點市場進行私募與公募基金（REITs）的“配對”發(fā)展。

凱德商用私募基金的運用

分析

目前，凱德商用發(fā)展放緩也是不爭的事實，據(jù)凱德商用一季報顯示：2014年一季度，該公司實現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長4.8%，除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤7528.8萬新元，同比增長2.8%。其中，凱德商用在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為2585.9萬新元，同比出現(xiàn)下降7.6%。

 

基于利潤下滑的困境，凱德提出了以下兩大應(yīng)對措施：

A.構(gòu)建完善投資物業(yè)成長通道

凱德集團（中國）主要是通過凱德商用中國發(fā)展基金及凱德商用中國孵化基金等進行資產(chǎn)收購，再讓凱德商用中國信托使用優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的形式收購凱德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。地產(chǎn)基金化道路、成熟的全業(yè)務(wù)鏈與雄厚的人才積淀成為支撐凱德集團價值鏈的殷實基礎(chǔ)。

凱德商用中國信托的資本運作

分析

基于REITs只能吸收成熟物業(yè)，而孵化和培育優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的工作則需要借助集團和私募投資人的力量，也就是說REITs為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業(yè)，彼此間的相互支持成為凱德基金模式的關(guān)鍵，所以在每個地區(qū)同時推進私募地產(chǎn)基金與REITs的發(fā)展。

 

B.“私募基金與REITs互動”的運用

私募基金與REITs互動

分析

凱德商用有貫穿整條房地產(chǎn)價值鏈的多元業(yè)務(wù)體系，在這個層面上來說，它是擁有全產(chǎn)業(yè)鏈價值優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)公司，真正意義上形成了一個閉合環(huán)路。同時，凱德商用擁有貫通一體的房地產(chǎn)金融框架，可以做資產(chǎn)變現(xiàn)，擁有非常優(yōu)良的退出渠道。

凱德商用擁有系統(tǒng)的資產(chǎn)提升計劃，這也是其獲得多元化盈利的前提。凱德商用很大一部分收入不是來自房地產(chǎn)銷售，而是來自租金收入、管理費收入和物業(yè)增值。

案例解剖

北京凱德mall•西直門（原西直門嘉茂）

以凱德mall•西直門為例，凱德集團旗下私募基金之一的凱德商用中國產(chǎn)業(yè)孵化基金（凱德商用出資30%）于2006年5月斥資13.2億元從金融街建設(shè)手中買入西直門購物中心一期，之后的資產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)備重整和租賃運作投入了大概1.5億元。

改造后的凱德mall西直門于2007年9月15日開始試營業(yè)，CRCT（凱德持股6.3%）于2007年10月宣布準(zhǔn)備以3.36億新元（約17億元人民幣）的價格收購凱德mall西直門一期，比當(dāng)初孵化基金的收購價高出約30%，即使將凱德商用的后續(xù)改造投入計算在內(nèi)，這次轉(zhuǎn)手的溢價也高達(dá)16％，2008年2月收購交易完成。

與此同時，CRCT通過股票增發(fā)籌集了1.88億新元的資金用于此宗收購，其余缺口通過貸款解決。增發(fā)價格是每股1.36新元，而收購交易之前和之后的每股凈資產(chǎn)（NAV）分別為0.98新元和1.06新元，相當(dāng)于投資者花費1.36新元認(rèn)購真實價值在1新元左右的股票，溢價率在30%以上。

這樣，凱德mall西直門就順利完成了從私募基金到公開上市REITs的轉(zhuǎn)移，從收購環(huán)節(jié)開始，凱德可以從資產(chǎn)管理、物業(yè)管理和基金管理等多個環(huán)節(jié)獲得收益。

北京凱德mall•大峽谷（原首地大峽谷）

2013年，凱德商用通過首地大峽谷購物中心項目再次演練一次其拿手的“基金與REITs”模式。凱德商用將首地大峽谷購物中心轉(zhuǎn)手于CRCT(凱德商用中國信托)。

首地大峽谷是凱德商用全資附屬公司CRI旗下物業(yè)，此次交易包括該購物中心所屬公司CRI的16.7萬已發(fā)行股本以及2.15億股東貸款。

上述轉(zhuǎn)讓全部完成后，CRI不再為凱德商用的全資附屬公司。早在2013年7月份通過CRI收購首地大峽谷時，凱德集團就在公告中指出，在凱德商用成功標(biāo)得首地大峽谷購物中心后，CRCT的管理人通過信托的托管人匯豐機構(gòu)信托服務(wù)(新加坡)有限公司，行使了優(yōu)先購買權(quán)并與凱德商用簽訂有條件協(xié)議購買該購物中心。首地大峽谷于2014年5月更名為凱德mall 大峽谷。