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核心提示：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(的特性是小客群，大客戶(hù)，成交周期長(zhǎng)，利潤(rùn)率不高;眾創(chuàng)空間現(xiàn)在很紅火，某種程度上它也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶(hù)，大客群，利潤(rùn)率 高，資金周轉(zhuǎn)快。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(的特性是小客群，大客戶(hù)，成交周期長(zhǎng)，利潤(rùn)率不高;眾創(chuàng)空間現(xiàn)在很紅火，某種程度上它也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶(hù)，大客群，利潤(rùn)率 高，資金周轉(zhuǎn)快。所以傳統(tǒng)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是兩種思維，這或許可以解釋為什么包括萬(wàn)科、復(fù)星、綠地、碧桂園等傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有一家能達(dá)到及格線(xiàn)。
2015年9月S-Park火花聯(lián)合園區(qū)中國(guó)發(fā)布中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)。
1、華夏幸福
綜合得分：157分
輕資產(chǎn)傾向：0.37
重資產(chǎn)傾向：0.79
輕重資產(chǎn)比值：0.47
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，華夏幸福的S-Park平衡度：+21.67%
屬于“一般偏重”
固安工業(yè)園入選發(fā)改委PPP項(xiàng)目庫(kù)，并獲得國(guó)務(wù)院通報(bào)表?yè)P(yáng)已經(jīng)給華夏幸福奪取榜首添上了最具分量的砝碼。在這一年里，華夏幸福嚴(yán)格以戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)布局，在孵化器、海外拓展、全國(guó)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)深度、資源整合、內(nèi)部?jī)?yōu)化方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。不過(guò)，在內(nèi)生成長(zhǎng)、融資通道、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、內(nèi)部管控、布局統(tǒng)籌等方面，華夏幸福仍有很多需要提升之處。
2、聯(lián)東集團(tuán)
綜合得分：148分
輕資產(chǎn)傾向：0.13
重資產(chǎn)傾向：0.85
輕重資產(chǎn)比值：0.15
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，聯(lián)東集團(tuán)的S-Park平衡度：+85%
屬于“惡性超重”
聯(lián)東集團(tuán)是中國(guó)最純粹、具實(shí)質(zhì)性規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，心無(wú)旁騖，以工業(yè)物業(yè)的專(zhuān)注開(kāi)發(fā)，守住了中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的底線(xiàn)。其實(shí)，一直以重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)的聯(lián)東也遇到了越來(lái)越明顯的瓶頸，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新時(shí)代的到來(lái)，聯(lián)東也逐漸轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)、輕資產(chǎn)和平臺(tái)化，并且將戰(zhàn)線(xiàn)收縮回更有把握的一二線(xiàn)城市，或許這次革命性的轉(zhuǎn)型會(huì)打開(kāi)聯(lián)東集團(tuán)新一輪的增長(zhǎng)空間。
3、張江高科
綜合得分：142分
輕資產(chǎn)傾向：0.72
重資產(chǎn)傾向：0.73
輕重資產(chǎn)比值：0.99
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，張江高科的S-Park平衡度：+1%
屬于“適當(dāng)偏重”
張江高科是上海建設(shè)全球影響力科創(chuàng)中心這個(gè)風(fēng)口上勢(shì)頭最強(qiáng)勁的受益者。萬(wàn)般利好的大形勢(shì)下，張江高科自身也在做出針對(duì)性的調(diào)整，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金化的嘗試，提出了“時(shí)間合伙人”概念，高調(diào)轉(zhuǎn)型“高科技投行”，創(chuàng)立了“離岸創(chuàng)新、全球孵化、產(chǎn)業(yè)并購(gòu)、張江整合”的新模式，其金融化、投行化、國(guó)際化的轉(zhuǎn)型應(yīng)該成為未來(lái)幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最值得關(guān)注的重大課題，知易行難，道阻且長(zhǎng)。
4、天安數(shù)碼城
綜合得分：131分
輕資產(chǎn)傾向：0.49
重資產(chǎn)傾向：0.68
輕重資產(chǎn)比值：0.72
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，天安數(shù)碼城的S-Park平衡度：+28%
屬于“一般超重”
天安數(shù)碼城25年 的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)積累非同小可，其對(duì)產(chǎn)業(yè)的理解，對(duì)產(chǎn)品的打造和其豐富的園區(qū)服務(wù)體系令人印象深刻，目前更是將重點(diǎn)放在孵化器和眾創(chuàng)空間之上，并展開(kāi)了對(duì)外的輕資產(chǎn)輸出，符合其一貫圍繞中小創(chuàng)新企業(yè)客戶(hù)的戰(zhàn)略邏輯。盡管經(jīng)過(guò)短期的內(nèi)部震蕩和業(yè)績(jī)不佳，但調(diào)整之后正在重新走回正軌，一些新的創(chuàng)新性經(jīng)營(yíng)思路 值得期待。
5、宏泰發(fā)展
綜合得分：127分
輕資產(chǎn)傾向：0.39
重資產(chǎn)傾向：0.62
輕重資產(chǎn)比值：0.63
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，宏泰發(fā)展的S-Park平衡度：-5%
屬于“適當(dāng)偏輕”
一家被明顯低估的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)者，與華夏幸福同為廊坊的“產(chǎn)城地主”。目前其招牌式的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目主要布局于京津冀地區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和“一帶一路”之上，以菜單式的輕重結(jié)合模式開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)，最終希望成為一家輕資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)。一年一個(gè)園區(qū)的對(duì)外擴(kuò)張速度近乎保守，但其主要核心原則是穩(wěn)健與安全。同時(shí)，宏泰在孵化、文創(chuàng)、旅游、以及海外資源對(duì)接等方面也有不斷的嘗試，以服務(wù)于其“產(chǎn)城良性融合”的宗旨。
6、臨港集團(tuán)
綜合得分：125分
輕資產(chǎn)傾向：0.46
重資產(chǎn)傾向：0.81
輕重資產(chǎn)比值：0.57
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，臨港集團(tuán)的S-Park平衡度：+3.33%
屬于“適當(dāng)偏重”
2014年底臨港集團(tuán)的園區(qū)資產(chǎn)在A股借殼上市，目前更是發(fā)行了史上最大規(guī)模的園區(qū)開(kāi)發(fā)基金，有望在上海國(guó)企改革、自貿(mào)區(qū)建設(shè)、園區(qū)金融創(chuàng)新以及“盤(pán)活存量、區(qū)區(qū)聯(lián)合”的浪潮中成為重要受益者，旗下更是擁有漕河涇這個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金字招牌。漕河涇是為數(shù)不多的在產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)方面都表現(xiàn)出色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(專(zhuān)題閱讀)商，被上海官方認(rèn)定為模范標(biāo)桿之一，目前是所有上海國(guó)有園區(qū)對(duì)外復(fù)制擴(kuò)張最成規(guī)模和體系的，已經(jīng)將步伐邁出長(zhǎng)三角進(jìn)入中西部地區(qū)。問(wèn)題的關(guān)鍵仍然是國(guó)企機(jī)制的束縛和改革進(jìn)程是否順利，以及如何進(jìn)一步梳理并打好漕河涇這張王牌，做到“勁往一處使”，否則很可能變成雙刃劍。
7、億達(dá)中國(guó)
綜合得分：121分
輕資產(chǎn)傾向：0.35
重資產(chǎn)傾向：0.77
輕重資產(chǎn)比值：0.45
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，億達(dá)中國(guó)的S-Park平衡度：+25%
屬于“一般超重”
和天安數(shù)碼城一樣，億達(dá)也在今年經(jīng)歷了一些內(nèi)部震蕩與外部質(zhì)疑。如何將中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典成功案例大連軟件園模式復(fù)制到全國(guó)各地，一直是外界對(duì)于億達(dá)中國(guó)的殷切期許。不過(guò)，億達(dá)中國(guó)在早期的對(duì)外擴(kuò)張顯得較為猶疑，目前其正在努力補(bǔ)救曾經(jīng)錯(cuò)失的機(jī)會(huì)，不過(guò)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境并不算理想。目前億達(dá)正在嘗試輕資產(chǎn)的輸出管理，借以從政府手中獲得重資產(chǎn)的糧票，上海、深圳和武漢的三個(gè)實(shí)質(zhì)性布局在此時(shí)顯得至關(guān)重要;而針對(duì)最新的市場(chǎng)趨勢(shì)，億達(dá)也提出發(fā)展多樣化產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)，做產(chǎn)業(yè)合伙人進(jìn)行產(chǎn)業(yè)孵化投資等策略。
8、中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)
綜合得分：120分
輕資產(chǎn)傾向：0.45
重資產(chǎn)傾向：0.42
輕重資產(chǎn)比值：1.07
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)的S-Park平衡度：-7%
屬于“適當(dāng)偏輕”
“南張江，北中關(guān)”，一南一北的較量，不只是北京上海的城市角逐，還是中國(guó)最大的兩個(gè)園區(qū)組團(tuán)的抗衡，同時(shí)也是張江集團(tuán)與中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)兩個(gè)建設(shè)實(shí)體之間的交 鋒。與張江的發(fā)展軌跡并無(wú)二致，中關(guān)村同樣在科技投行、綜合金融、扶持眾創(chuàng)、離岸孵化方面布局廣泛，在全國(guó)擴(kuò)張方面也比張江走得更深更遠(yuǎn)。但這種過(guò)快擴(kuò)張 也是雙刃劍，在質(zhì)量把控，平臺(tái)統(tǒng)籌，資金支持方面也提出了更高的要求。
9、招商局蛇口
綜合得分：118分
輕資產(chǎn)傾向：0.26
重資產(chǎn)傾向：0.73
輕重資產(chǎn)比值：0.36
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，招商局蛇口的S-Park平衡度：+40%
屬于“嚴(yán)重超重”
另一個(gè)有可能被低估的一家未來(lái)的園區(qū)巨頭。目前仍在進(jìn)行換股吸收合并招商地產(chǎn)，醞釀年底IPO上市的重大資產(chǎn)重組，成為招商局集團(tuán)今年最重要的任務(wù)之一，也是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的重要事件之一。重新整合后的招商局蛇口兼具30余年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有望打造出一家“產(chǎn)城融合、產(chǎn)融結(jié)合、資源整合和跨界聯(lián)合”的新平臺(tái)化公司，成為招商局旗下綜合性的產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā)航母，同時(shí)也是一個(gè)能夠整合控股集團(tuán)地產(chǎn)、金融、用戶(hù)、跨境服務(wù)等資源的新平臺(tái)。
10、東湖高新
綜合得分：116分
輕資產(chǎn)傾向：0.31
重資產(chǎn)傾向：0.68
輕重資產(chǎn)比值：0.46
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，東湖高新的S-Park平衡度：+54%
屬于“惡性超重”
國(guó)資的背景和歷史的榮耀讓東湖高新天生麗質(zhì)，但其過(guò)往成績(jī)卻與此并不相符。如今在主觀認(rèn)知、客觀驅(qū)動(dòng)、大股東支持的局勢(shì)下，東湖高新正在試圖浴火重生，二次創(chuàng)業(yè)，即通過(guò)提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)招商能力、產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)及孵化功能，完成由“園區(qū)開(kāi)發(fā)商”向“園區(qū)運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。這既是國(guó)企的使命，也是一個(gè)老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商重新回到自己應(yīng)該走的軌跡上，有理由期待其新生后的表現(xiàn)。
11、平安不動(dòng)產(chǎn)
綜合得分：113分
輕資產(chǎn)傾向：0.09
重資產(chǎn)傾向：0.87
輕重資產(chǎn)比值：0.1
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，平安不動(dòng)產(chǎn)的S-Park平衡度：+83.33%
屬于“惡性超重”
擁有龐大、廉價(jià)而長(zhǎng)期的保險(xiǎn)資金，以及背靠平安強(qiáng)大的金融服務(wù)平臺(tái)，是其最重要的核心武器。目前已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)鎖定了超過(guò)500萬(wàn)平方米的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，上升勢(shì)頭極為迅猛，被很多業(yè)界人士看好。但除此之外，招商和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的欠缺也顯而易見(jiàn)，與普洛斯乃至國(guó)內(nèi)一眾競(jìng)爭(zhēng)者的差距還需要快速?gòu)浹a(bǔ)，以擺脫“暴發(fā)戶(hù)”和“富二代”的形象與嫌疑。
12、北科建集團(tuán)
綜合得分：110分
輕資產(chǎn)傾向：0.28
重資產(chǎn)傾向：0.78
輕重資產(chǎn)比值：0.36
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，北科建集團(tuán)的S-Park平衡度：+64%
屬于“惡性超重”
過(guò)往中關(guān)村的一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園區(qū)建設(shè)、北京國(guó)企的背景和資源、資金渠道以及過(guò)往兩個(gè)版本產(chǎn)品的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)積累，都是北科建的優(yōu)勢(shì)所在。作為國(guó)企，今年表現(xiàn)可謂十分進(jìn)取，不僅在上海進(jìn)行園區(qū)并購(gòu)，還進(jìn)入廊坊廣陽(yáng)，借此轉(zhuǎn)型“產(chǎn)城綜合運(yùn)營(yíng)商”。不過(guò)，在青島、嘉興、無(wú)錫和長(zhǎng)春的對(duì)外輸出項(xiàng)目并不十分順利，北科建仍然急切需要更多的成功案例來(lái)證明自己。
13、中新集團(tuán)(CSSD)
綜合得分：106分
輕資產(chǎn)傾向：0.53
重資產(chǎn)傾向：0.65
輕重資產(chǎn)比值：0.81
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，中新集團(tuán)的S-Park平衡度：+19%
屬于“一般超重”
蘇州工業(yè)園的建設(shè)實(shí)體，如今則希望能夠扭轉(zhuǎn)公眾心中將自己等同于蘇州工業(yè)園的誤解，幾個(gè)外埠輸出項(xiàng)目開(kāi)始主打“新型城鎮(zhèn)化”的招牌，同時(shí)不斷展開(kāi)對(duì)外活躍的戰(zhàn)略合作，以平臺(tái)化整合者的姿態(tài)試圖使自己超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范疇，并不再吃蘇州工業(yè)園的老本。目前而言，其對(duì)外輸出項(xiàng)目成績(jī)?nèi)绾稳杂写龝r(shí)日觀察評(píng)估，由于國(guó)企的身份和比較低調(diào)的作風(fēng)，其品牌影響力并未有太大的提升。至于蘇州工業(yè)園反腐風(fēng)波和A股IPO的一拖再拖，則應(yīng)該不會(huì)對(duì)中新集團(tuán)的業(yè)務(wù)開(kāi)展產(chǎn)生太決定性的負(fù)面影響。
14、光谷聯(lián)合
綜合得分：100分
輕資產(chǎn)傾向：0.38
重資產(chǎn)傾向：0.87
輕重資產(chǎn)比值：0.44
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，光谷聯(lián)合的S-Park平衡度：+26.67% 屬于“一般偏重”
盡管身處武漢，但以敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和極富品質(zhì)感的園區(qū)形態(tài)而為業(yè)界稱(chēng)道。謀定而后動(dòng)的光谷聯(lián)合如今將自己定位于“新產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)提供者”，謀求將線(xiàn)上線(xiàn)下的虛擬現(xiàn)實(shí)結(jié)合，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下產(chǎn)城一體的服務(wù)生態(tài)體系。同時(shí)，在逐步增加自持、加強(qiáng)DHC業(yè)務(wù)、加深產(chǎn)業(yè)投資、布局孵化空間、輕資產(chǎn)管理輸出等方面，光谷聯(lián)合也都具有相當(dāng)?shù)幕钴S度，“去房地產(chǎn)化”將成為光谷聯(lián)合未來(lái)一段時(shí)間的重點(diǎn)任務(wù)，當(dāng)然也是一個(gè)艱巨的任務(wù)。
15、華南城
綜合得分：99分
輕資產(chǎn)傾向：0.24
重資產(chǎn)傾向：0.75
輕重資產(chǎn)比值：0.32
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，華南城的S-Park平衡度：+46.67%
屬于“嚴(yán)重超重”
華南城在整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界保持著幾個(gè)“最”：土地儲(chǔ)備最多，土地成本最低，融資成本最低，毛利率最高。目前的華南城正試圖通過(guò)商鋪、零售、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、電商等線(xiàn)上線(xiàn)下不斷融合互動(dòng)的各類(lèi)工具，構(gòu)建一個(gè)輕重平衡、閉合循環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，給入駐的中小商戶(hù)開(kāi)展自己的生意提供線(xiàn)上線(xiàn)下全方位的服務(wù)平臺(tái)。騰訊與馬可波羅的入伙給華南城增加了更多想象空間，但是難度也正在于此，基因、團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、磨合、時(shí)間，每一個(gè)都會(huì)對(duì)華南城的耐心與執(zhí)行造成巨大的挑戰(zhàn)。
16、宇培國(guó)際控股
綜合得分：97分
輕資產(chǎn)傾向：0.36
重資產(chǎn)傾向：0.74
輕重資產(chǎn)比值：0.49
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，宇培國(guó)際控股的S-Park平衡度：+18.33%
屬于“一般超重”
正在緊鑼密鼓籌備2016年的赴港上市。“物流地產(chǎn)+電子商務(wù)+冷鏈物流”，互為依托的三條支流有希望匯聚成宇培強(qiáng)有力的護(hù)城河，不僅給宇培上市講出了一個(gè)人人愛(ài)聽(tīng)的好故事，更可能成為宇培進(jìn)一步睥睨中國(guó)物流市場(chǎng)的利器。現(xiàn)在的宇培帝國(guó)已經(jīng)隱然具備王者之氣，但戰(zhàn)線(xiàn)拉得越長(zhǎng)，越是考驗(yàn)企業(yè)的控制力和執(zhí)行力，這一點(diǎn)前車(chē)覆轍甚多，絕對(duì)不容大意。
17、易商
綜合得分：96分
輕資產(chǎn)傾向：0.39
重資產(chǎn)傾向：0.62
輕重資產(chǎn)比值：0.63
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，宇培國(guó)際控股的S-Park平衡度：+5%
屬于“適當(dāng)偏重”
與宇培、平安不動(dòng)產(chǎn)一樣，易商也在廉價(jià)的海外資本支撐下攻城略地，并把上市作為一項(xiàng)重要任務(wù)。易商以零售業(yè)的定制物流倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)品為主，是京東在中國(guó)最大的第三方倉(cāng)儲(chǔ)合作伙伴，更加精確化和標(biāo)準(zhǔn)化。愿景是做中國(guó)零售物流地產(chǎn)的NO.1，聲名鵲起之后，易商現(xiàn)在面臨的是人才團(tuán)隊(duì)、管理體系、品牌塑造、風(fēng)險(xiǎn)防控以及更多本土化特色服務(wù)提供的一系列問(wèn)題，仍有巨大的可塑空間。
18、浦東軟件園
綜合得分：93分
輕資產(chǎn)傾向：0.51
重資產(chǎn)傾向：0.59
輕重資產(chǎn)比值：0.86
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，浦東軟件園的S-Park平衡度：+14%
屬于“一般超重”
國(guó)內(nèi)軟件園運(yùn)營(yíng)中的佼佼者，在早期外部擴(kuò)張嘗試不利的情況下，目前只是在上海地區(qū)聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)著六大園區(qū)。“三商戰(zhàn)略”軟硬實(shí)力均衡，但園區(qū)自身品牌的塑造和本土企業(yè)品牌的打造依然不夠理想。在上海建設(shè)全球性科創(chuàng)中心戰(zhàn)略的東風(fēng)下，浦軟在升級(jí)眾創(chuàng)空間、建設(shè)在線(xiàn)孵化平臺(tái)上正在下大力氣， 旨在打造一個(gè)獨(dú)特的O2O創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體群落，希望能夠看到其在國(guó)有孵化器的轉(zhuǎn)型探索上有更多突破。
19、坤鼎集團(tuán)
綜合得分：89分
輕資產(chǎn)傾向：0.19
重資產(chǎn)傾向：0.37
輕重資產(chǎn)比值：0.51
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，坤鼎集團(tuán)的S-Park平衡度：+15%
屬于“一般超重”
正走在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之上。獲得了東方資產(chǎn)和亦莊國(guó)投兩家國(guó)資金融大鱷的入股，有望成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)第一家登陸新三板的企業(yè)，借助亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的政府背景與深厚人脈，已經(jīng)介入京津冀協(xié)同的大蛋糕中。目前亦莊方面已經(jīng)授權(quán)坤鼎作為主要操盤(pán)手進(jìn)行“北京亦莊•永清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”這92平方公里超級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃定位與開(kāi)發(fā)建設(shè)，成為角色重要的載體建設(shè)者、平臺(tái)搭建者與資源整合者。同時(shí)，坤鼎也在試圖擺脫對(duì)物業(yè)的依賴(lài)，以開(kāi)放式平臺(tái)和資產(chǎn)整合服務(wù)為重要抓手，未來(lái)有望迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
20、啟迪控股
綜合得分：88分
輕資產(chǎn)傾向：0.64
重資產(chǎn)傾向：0.51
輕重資產(chǎn)比值：1.25
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，啟迪控股的S-Park平衡度：-25%
屬于“一般過(guò)輕”
“校園派產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”中的第一把交椅，清華控股旗下的精銳，擁有清華科技園的品牌和團(tuán)隊(duì)。目前正在打造啟迪科技服務(wù)、啟迪科技園及孵化器運(yùn)營(yíng)管理、啟迪科技城投資開(kāi)發(fā)、啟迪科技金融平臺(tái)四大核心業(yè)務(wù)支柱，并與重慶地產(chǎn)商協(xié)信成立了合資公司，劍指千億上市平臺(tái)。由于歷史原因，啟迪選擇此時(shí)迅猛擴(kuò)張的時(shí)機(jī)稍顯遲鈍，但經(jīng)驗(yàn)和品牌仍有很大用武之地，大規(guī)模的布局對(duì)于如何統(tǒng)籌資源、分配利益機(jī)制以及保證管理半徑和品質(zhì)方面提出了不小的考驗(yàn)。
21、蘇高新集團(tuán)
綜合得分：85分
輕資產(chǎn)傾向：0.23
重資產(chǎn)傾向：0.47
輕重資產(chǎn)比值：0.49
比照成熟期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值1，蘇高新集團(tuán)的S-Park平衡度：+51%
屬于“惡性超重”
在張江高科、東湖高新這些老國(guó)企紛紛走上輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的“二次開(kāi)發(fā)”道路上時(shí)，蘇高新似乎依然陷在重資產(chǎn)的本職工作上難以脫身。但無(wú)論如何，其也不愧為蘇州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)優(yōu)秀的代言者，這是一個(gè)“窮開(kāi)發(fā)”延續(xù)而來(lái)的頑強(qiáng)過(guò)程，領(lǐng)導(dǎo)班子在謹(jǐn)慎，務(wù)實(shí)，清醒的推進(jìn)，在守成和擴(kuò)張中小心翼翼的平衡。它有守成的資本，卻在開(kāi)拓上稍欠霸氣和勇氣，這是一種中國(guó)特色高新區(qū)運(yùn)營(yíng)者的特有存活方式，平實(shí)，平衡，平鋪直敘，但我們更希望看到一些奇崛之處和平地波瀾。
22、深圳投控
綜合得分：80分
輕資產(chǎn)傾向：0.53
重資產(chǎn)傾向：0.85
輕重資產(chǎn)比值：0.62
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，深圳投控的S-Park平衡度：-3.33%
屬于“適當(dāng)偏輕”
深圳市規(guī)模最大的國(guó)有企業(yè)，深圳新一輪國(guó)企改革和園區(qū)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)軍者，旗下正在運(yùn)營(yíng)包括深圳灣科技生態(tài)園、深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地等總建面300萬(wàn)平米的六大園區(qū)。目前正在探索“開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)+投資培育+服務(wù)集成”商業(yè)模式，著重于科技、金融和投資。有機(jī)會(huì)成為深圳產(chǎn)業(yè)革新、園區(qū)發(fā)展、國(guó)企改革、盤(pán)活存量的受益者，但和眾多國(guó)企園區(qū)運(yùn)營(yíng)者一樣，如何在體制的圍墻內(nèi)打好手中的眾多好牌也是一種考驗(yàn)與挑戰(zhàn)。
23、市北高新
綜合得分：75分
輕資產(chǎn)傾向：0.5
重資產(chǎn)傾向：0.67
輕重資產(chǎn)比值：0.75
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，市北高新的S-Park平衡度：-25%
屬于“一般過(guò)輕”
“都市精品型產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的代表正在轉(zhuǎn)型，一方面逐漸由銷(xiāo)售走向租售并舉，另一方面介入產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)。此外也著重增加了產(chǎn)業(yè)投資與孵化，從平臺(tái)擴(kuò)張到立體縱深;另一個(gè)值得重點(diǎn)關(guān)注的則是與阿里巴巴聯(lián)手進(jìn)行園區(qū)企業(yè)的平臺(tái)式服務(wù)，均符合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大趨勢(shì)。不足之處在于總體規(guī)模仍比較小，業(yè)績(jī)波動(dòng)嚴(yán)重影響可持續(xù)性，另外外部擴(kuò)張也考研其脫離本地政府支持與原生土壤后的實(shí)力成色。
24、深國(guó)際
綜合得分：74分
輕資產(chǎn)傾向：0.35
重資產(chǎn)傾向：0.76
輕重資產(chǎn)比值：0.46
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，深國(guó)際的S-Park平衡度：+23.33%
屬于“一般超重”
深圳市政府的香港窗口企業(yè)、物流基礎(chǔ)設(shè)施旗艦平臺(tái)，有著不俗的資源、實(shí)力和野心，正在全國(guó)復(fù)制城市綜合物流港模式。這種模式想象空間更大，利潤(rùn)空間也更高，但可能復(fù)制起來(lái)也相對(duì)更難。同時(shí)，深國(guó)際還必須抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的窗口，快速實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)的積累，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的核心城市搶灘圈地，提前鎖定彈藥和成本。
25、五華集團(tuán)
綜合得分：72分
輕資產(chǎn)傾向：0.28
重資產(chǎn)傾向：0.47
輕重資產(chǎn)比值：0.59
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，五華集團(tuán)的S-Park平衡度：+1.67%
屬于“適當(dāng)偏重”
福建地區(qū)新一代重點(diǎn)布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的代表者，作為廈門(mén)農(nóng)商行的大股東和廈農(nóng)投的發(fā)起人，五華可以依仗充足的金融牌照撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，包括綢繆未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化;作為廈門(mén)排名第一的孵化器“愛(ài)特咖啡”重要股東，其孵化工具也在不斷補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。正在籌劃2.0版本的頗具沖擊力的產(chǎn)品形態(tài)，未來(lái)仍會(huì)有很多的想象空間和增長(zhǎng)潛力。
26、毅德控股
綜合得分：69分
輕資產(chǎn)傾向：0.26
重資產(chǎn)傾向：0.63
輕重資產(chǎn)比值：0.41
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，毅德控股的S-Park平衡度：+31.66%
屬于“嚴(yán)重超重”
類(lèi)似華南城模式的毅德控股，但布局大多位于三四線(xiàn)城市，規(guī)模相對(duì)更小，但目前也在嘗試進(jìn)行海外市場(chǎng)。低廉的拿地成本和快速的銷(xiāo)售保證業(yè)績(jī)的靚麗，但與華南城類(lèi)似的是，如何保障商貿(mào)物流城開(kāi)業(yè)后持續(xù)的人氣和商鋪成活率依然是個(gè)難題。毅德強(qiáng)調(diào)自己的商貿(mào)物流服務(wù)商而非地產(chǎn)商，未來(lái)其仍需在服務(wù)模式，平臺(tái)搭建、收入機(jī)構(gòu)，以及電商嘗試和網(wǎng)絡(luò)布局的獨(dú)特性上證明自己。
27、盈田置業(yè)
綜合得分：68分
輕資產(chǎn)傾向：0.21
重資產(chǎn)傾向：0.69
輕重資產(chǎn)比值：0.3
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，盈田置業(yè)的S-Park平衡度：+50%
屬于“嚴(yán)重超重”
作為西部最大的工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)商，盈田置業(yè)的發(fā)展路徑與聯(lián)東集團(tuán)十分相似，目前也都在平臺(tái)化、輕資產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)+方面尋求一些新的突破。其目前已經(jīng)走出西南一隅開(kāi)啟全國(guó)擴(kuò)張，并在圖謀資本市場(chǎng)上市，野心可嘉，但必須進(jìn)一步解決資產(chǎn)過(guò)重、增長(zhǎng)疲乏和異地?cái)U(kuò)張的瓶頸，未來(lái)發(fā)展之路有待于持續(xù)觀察。
28、兵團(tuán)德坤
綜合得分：59分
輕資產(chǎn)傾向：0.29
重資產(chǎn)傾向：0.46
輕重資產(chǎn)比值：0.63
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，兵團(tuán)德坤的S-Park平衡度：-5%
屬于“適當(dāng)偏輕”
隸屬于新疆建設(shè)兵團(tuán)唯一的建工師，沿著建設(shè)方向拓展產(chǎn)業(yè)鏈條，其成體系的住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作能力及相關(guān)的新型建材產(chǎn)業(yè)園，可以成為園區(qū)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具有較強(qiáng)的內(nèi)生可復(fù)制性。如若因循自身的資源稟賦，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)ppp領(lǐng)域走出新的實(shí)踐，則頗有值得期待之處。
29、隆基泰和
綜合得分：53分
輕資產(chǎn)傾向：0.18
重資產(chǎn)傾向：0.57
輕重資產(chǎn)比值：0.32
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，隆基泰和的S-Park平衡度：+46.67%
屬于“嚴(yán)重超重”
以專(zhuān)業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)的“白溝模式”完成了香港資本市場(chǎng)的首秀。雖然同為商貿(mào)物流地產(chǎn)商，但隆基泰和增加了“產(chǎn)業(yè)新城”和PPP的概念，在10余年的篳路藍(lán)縷后守得云開(kāi)見(jiàn)月明，幸運(yùn)地成為了京津冀協(xié)同化發(fā)展的“風(fēng)口之豬”。不過(guò)上市之后的隆基泰和并未急于外部擴(kuò)張，而依然固守在京津冀地區(qū)，充分分食趨勢(shì)蛋糕與增值紅利。
30、五洲國(guó)際
綜合得分：51分
輕資產(chǎn)傾向：0.2
重資產(chǎn)傾向：0.69
輕重資產(chǎn)比值：0.29
比照成長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡最佳比值0.6，五洲國(guó)際的S-Park平衡度：+51.67%
屬于“惡性超重”
最擅長(zhǎng)“與狼共舞”的商貿(mào)物流地產(chǎn)商，與海爾、平安不動(dòng)產(chǎn)、平安銀行、PAG和普洛斯組成了聯(lián)合艦隊(duì)，形成了一個(gè)“商貿(mào)+物流+倉(cāng)儲(chǔ)+金融”的創(chuàng)新平臺(tái)，旗下的“五洲匯”正在籌謀新三板上市。去地產(chǎn)化和輕資產(chǎn)化是考驗(yàn)所有商貿(mào)物流地產(chǎn)商的關(guān)鍵，對(duì)于五洲國(guó)際而言尤其如此。短期來(lái)看，五洲國(guó)際的轉(zhuǎn)型仍然有很多障礙和挑戰(zhàn)，尤其是如何更準(zhǔn)確的認(rèn)知自己，抵制誘惑和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。
